Federal Rezerv, Düşen Mortgage Faiz Oranları Ortamında Politikayı Gevşetti

17 Eylül 2025 tarihinde, Federal Açık Piyasa Komitesi (FOMC), federal fon oranını 25 baz puan düşürerek göstergeyi %4,00 ila %4,25 aralığına indirdi. Dokuz ay aradan sonraki ilk faiz indirimi olan bu karar, başlıca zayıflayan işgücü piyasası ve yavaşlayan iş büyümesiyle ilgili endişelerden kaynaklandı. FOMC, yıl sonundan önce iki ek faiz indirimi olasılığını da sinyalini verdi.

Federal Rezerv'in politika değişimiyle eş zamanlı olarak, ABD mortgage faiz oranları düşüş eğilimini sürdürerek neredeyse bir yılın en düşük seviyesine geriledi. Freddie Mac'e göre, 17 Eylül 2025 itibarıyla 30 yıllık sabit kredilerin ortalama oranı, yılbaşındaki %6,91'den %6,26'ya düştü. Bu düşüş, yeniden finansman faaliyetlerinde önemli bir artışa yol açtı ve Mortgage Bankacılar Birliği (MBA), ilgili başvurularda belirgin bir sıçrama bildirdi.

Annaly Capital Management'ın Performansı ve Stratejik Konumlandırması

Annaly Capital Management (NLY), bu piyasa dinamikleri arasında sağlam bir performans sergiledi. Şirketin hisse senedi yılbaşından bu yana %18,6 artış göstererek sektörün genel %5,9'luk büyümesini önemli ölçüde geride bıraktı. Bu güçlü performans büyük ölçüde, Annaly'nin net faiz gelirini (NII) destekleyen uygun faiz oranı ortamına atfedilebilir. Firma, 2025'in ilk yarısında NII'sini 493,2 milyon dolar olarak bildirdi; bu, geçen yılın aynı dönemindeki 47,1 milyon dolardan önemli bir artışa işaret ediyor. 2025'in ilk çeyreğinde, Annaly'nin NII'si 220 milyon dolara ulaşarak, 2022'nin üçüncü çeyreğinden bu yana en yüksek çeyreklik NII'sini kaydetti.

Şirketin net faiz marjı da 2025'in ilk çeyreğinde %0,87'ye yükseldi ve çeyrek bazında 12 baz puanlık bir iyileşme gösterdi. Bu genişleme, bilanço pasif tarafındaki daha düşük fonlama maliyetlerinin doğrudan bir faydasıdır. Finansal gücü daha da gösteren bir diğer işaret olarak, Annaly kısa süre önce temettüsünü %8 artırarak mevcut %14,5'lik bir getiri sunarken, temettü ödeme oranını %100'ün altında tuttu.

Annaly'nin çeşitlendirilmiş yatırım stratejisi, Kurum ipotek destekli menkul kıymetleri (MBS), konut kredisi ve ipotek servis haklarını (MSR) kapsayarak dayanıklılığının merkezinde yer almaktadır. 30 Haziran 2025 itibarıyla portföyü toplam 89,5 milyar dolar olup, bunun 79,5 milyar doları yüksek likiditeli Kurum MBS'e ayrılmıştır. Bu çoklu varlık yaklaşımı, %60-40'lık bir Hazine ve takas pozisyonu karışımıyla birleşerek faiz oranı riskini azaltmak ve normalleşen bir getiri eğrisi ortamında yol almak için tasarlanmıştır.

Piyasa Tepkisi ve Daha Geniş Sektör Etkileri

Mortgage gayrimenkul yatırım ortaklıkları (mREIT'ler) için hakim piyasa duyarlılığı, düşen mortgage faiz oranları ve Federal Rezerv faiz indirimleri tarafından yönlendirilen boğa yönlüdür. Kredi talebindeki, mortgage düzenlemelerindeki ve yeniden finansman faaliyetlerindeki önemli artış, sektör için yapıcı bir zemin oluşturmaktadır. MBA, geçen hafta mortgage kredi başvuru hacminde %43'lük bir artış ve yeniden finansman endeksinde %58'lik bir sıçrama bildirdi; bu da daha düşük faiz oranlarına piyasanın önemli ölçüde tepki verdiğini gösteriyor.

Ellington Financial (EFC), Annaly Capital Management (NLY) ve Orchid Island Capital (ORC) gibi şirketler, bu eğilimlerin potansiyel faydalanıcıları olarak tanımlanmaktadır. Beklenti, daha düşük faiz oranlarının mREIT'ler için operasyonel ve fonlama baskılarını hafifleteceği, satış kar marjlarını artıracağı ve yeni yatırım faaliyetlerini teşvik edeceğidir. Annaly'nin yılbaşından bu yana gösterdiği kazançla karşılaştırıldığında, AGNC Investment (AGNC) ve Starwood Property Trust (STWD) gibi benzerleri aynı dönemde sırasıyla %9,7 ve %7,1 getiri sağladı.

Değerleme açısından bakıldığında, Annaly şu anda ileriye dönük 12 aylık fiyat-defter değeri (P/TB) çarpanı olan 1,13X ile işlem görüyor; bu, sektör ortalaması olan 1,08X'in üzerindedir. AGNC ve STWD sırasıyla 1,26X ve 1,07X ile işlem görmektedir. Ancak analistler, şirketin son operasyonel üstün performansını takdir ederek, Annaly'yi "Orta Derecede Al" olarak derecelendiriyor ve ortalama 12 aylık fiyat hedefini 20,83 dolar olarak belirlediler; bu, mevcut seviyelerden -%5,96'lık potansiyel bir düşüş anlamına gelse de.

Uzman Yorumları ve Gelecek Görünümü

Faiz oranlarının gelecekteki seyri ve bunların konut piyasası üzerindeki etkisi, farklı uzman görüşlerinin konusu olmaya devam ediyor. Federal Rezerv'in en son Ekonomik Projeksiyon Özeti, komite üyeleri arasında geniş bir görüş yelpazesi olduğunu ortaya koydu; 2026 için medyan tahmin, faiz oranını %3,25 ila %3,5'e getirecek yalnızca bir ek faiz indirimini ima ediyor, bu da federal fon vadeli işlem piyasasının ima ettiği %3'ün altındaki seviyeden daha yüksek. Enflasyonun 2028 yılına kadar Fed'in %2 hedefine ulaşması beklenmiyor.

Buna karşılık, Morgan Stanley Araştırma, daha agresif bir gevşeme döngüsü öngörüyor ve Temmuz ayına kadar beş ek 25 baz puanlık indirim tahmin ederek terminal oranı %2,75 ila %3'e ulaşacağını öngörüyor. Ancak, Morgan Stanley Menkul Kıymetleştirilmiş Ürün Araştırma Eş Başkanı Jay Bacow, Fed faiz indirimlerinin her zaman 30 yıllık sabit mortgage faiz oranlarında doğrudan bir düşüşe dönüşmediği konusunda uyarıyor ve Hazine tahvil getirileriyle daha güçlü korelasyona ve finans piyasalarının ileriye dönük doğasına atıfta bulunuyor.

Konut satışlarında sürdürülebilir büyüme için, Morgan Stanley Araştırma, mortgage faiz oranlarının yaklaşık 100 baz puan düşerek %5,5 civarına gelmesi gerektiğini tahmin ediyor. Mevcut 30 yıllık mortgage'lardaki ortalama oran (%4,1) ile yeni krediler (%6,5) arasındaki kalıcı fark, daha düşük oranlara sahip ev sahiplerini satış yapmaktan caydırmaya devam ederek arzı sınırlıyor ve yüksek fiyatlara katkıda bulunuyor. Zillow Kıdemli Ekonomisti Orphe Divounguy, mevcut "biraz daha düşük oranlar kalıcı olursa", bazı marjinal alıcıları motive edebileceğini ancak satıcıları önemli ölçüde etkilemeyebileceğini öne sürüyor. Realtor.com verileri, borçluların %80'inden fazlasının hala %6'nın altında mortgage'a sahip olduğunu ve bu durumun onların yer değiştirme veya satış yapma isteklerini azalttığını gösteriyor.

İleriye dönük olarak, Annaly'nin stratejik bilanço yönetimi, çeşitlendirilmiş varlık tahsisi ve proaktif sermaye dağıtımı, mREIT sektöründeki rakiplerinden daha iyi performans göstermesi için onu elverişli bir konuma getirecek. İzlenmesi gereken temel faktörler arasında Federal Rezerv'in sonraki faiz kararları, Hazine getirilerindeki hareketler, gelişen işgücü piyasası verileri ve konut piyasasının faiz oranlarındaki sürekli ayarlamalara tepkisi yer alıyor.