Rithm Capital Mở Rộng Quản Lý Tài Sản và Gia Nhập Phân Khúc Văn Phòng Manhattan

Rithm Capital (NYSE:RITM) đang trải qua một sự chuyển đổi chiến lược quan trọng, vượt ra ngoài hoạt động cho vay và dịch vụ thế chấp nhà ở truyền thống để trở thành một nhà quản lý tài sản đa dạng. Sự thay đổi này chủ yếu được thúc đẩy bởi hai thương vụ mua lại lớn gần đây: Paramount Group (NYSE:PGRE) và Crestline Management.

Chi Tiết Các Thương Vụ Mua Lại Chiến Lược Làm Đa Dạng Hóa Rithm

Rithm Capital đã công bố mua lại Paramount Group, một quỹ tín thác đầu tư bất động sản tích hợp theo chiều dọc tập trung vào các tài sản văn phòng Hạng A ở Thành phố New York và San Francisco, với giá khoảng 1,6 tỷ USD. Giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt này định giá Paramount ở mức 6,60 USD mỗi cổ phiếu đã pha loãng hoàn toàn, đại diện cho mức phí bảo hiểm 38% so với giá đóng cửa cổ phiếu của Paramount vào ngày 16 tháng 5 năm 2025, trước khi công bố xem xét chiến lược. Là một phần của thỏa thuận, dự kiến sẽ kết thúc vào cuối quý 4 năm 2025, Rithm sẽ chịu trách nhiệm về 3,68 tỷ USD tổng nợ của Paramount, bao gồm 660 triệu USD tiền mặt. Danh mục đầu tư của Paramount bao gồm hơn 13,1 triệu feet vuông không gian văn phòng, với tỷ lệ cho thuê 85,4% tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2025.

Đồng thời, Rithm đang mở rộng khả năng quản lý tài sản của mình với việc mua lại Crestline Management, một nhà quản lý đầu tư thay thế. Thương vụ mua lại này bổ sung 17 tỷ USD tài sản được quản lý (AUM), mở rộng phạm vi tiếp cận của Rithm vào các khoản vay trực tiếp, giải pháp thanh khoản quỹ, bảo hiểm và tái bảo hiểm. Kết hợp với việc mua lại Sculptor Capital Management trước đó vào năm 2023, những thỏa thuận này dự kiến sẽ nâng tổng AUM tính phí của Rithm lên khoảng 98 tỷ USD.

Tái Định Giá Thị Trường và Ảnh Hưởng Đến Cổ Tức

Thị trường đang ngày càng đánh giá lại Rithm Capital, chuyển đổi nhận thức từ một REIT thế chấp thành một nhà quản lý tài sản đa dạng hơn. Sự xoay trục chiến lược này dự kiến sẽ dẫn đến sự nén lợi suất cổ tức đối với cổ phiếu RITM. Công ty gần đây đã công bố cổ tức tiền mặt hàng quý là 0,25 USD mỗi cổ phiếu, tương đương 1,00 USD mỗi cổ phiếu hàng năm, dẫn đến lợi suất cổ tức 8,14% tính đến ngày 20 tháng 9 năm 2025. Điều này thể hiện sự nén từ lợi suất trước đó là 9,5%. Việc tái định giá này phản ánh sự gia tăng giá trị nhận thức và sự ổn định của cổ phiếu Rithm khi công ty giảm sự phụ thuộc vào mô hình kinh doanh REIT thế chấp có độ nhạy cao.

Bối Cảnh Rộng Hơn và Cơ Sở Chiến Lược

Chiến lược mua lại tích cực của Rithm là một thành phần chính trong kế hoạch đa dạng hóa nguồn doanh thu và xây dựng một nền tảng kiên cường hơn, ít bị ảnh hưởng bởi sự biến động kinh tế vốn có trong các hoạt động REIT thế chấp truyền thống. Việc gia nhập phân khúc văn phòng Manhattan được dựa trên niềm tin mạnh mẽ vào sự phục hồi hậu đại dịch của bất động sản thương mại đô thị. Michael Nierenberg, CEO của Rithm, đã mô tả việc mua lại Paramount là một “cơ hội thế hệ” và một “bàn đạp để xây dựng nền tảng bất động sản thương mại và quản lý tài sản của chúng tôi,” bày tỏ niềm tin rằng thị trường văn phòng Hoa Kỳ đã chạm đáy. Công ty lưu ý rằng các tài sản cơ bản được định giá hấp dẫn, có khả năng thấp hơn 40% so với mức trước COVID và 25-30% chi phí thay thế.

Sự chuyển đổi chiến lược này nhằm tối ưu hóa cấu trúc vốn và định vị Rithm như một người tiên phong trong thị trường văn phòng Hạng A đang phục hồi, trái ngược với những người chơi thận trọng hơn. Sự chuyển đổi này có thể thu hút một tầng lớp nhà đầu tư khác, có khả năng dẫn đến định giá ổn định hơn và giảm biến động cho cổ phiếu Rithm.

Quan Điểm của Nhà Phân Tích và Các Vấn Đề Định Giá

Sự đồng thuận của các nhà phân tích tính đến ngày 20 tháng 9 năm 2025, chỉ ra xếp hạng “Mua” cho RITM trong số 13 nhà phân tích, với 46% khuyến nghị “Mua Mạnh” và 54% “Mua.” Mục tiêu giá trung bình là 14,25 USD, cho thấy tiềm năng tăng trưởng 17,67% so với giá hiện tại là 12,11 USD. Tuy nhiên, GF Value của GuruFocus dự báo tiềm năng giảm 39,25% từ mức giá 12,345 USD, cho thấy sự khác biệt trong các quan điểm định giá.

Các nhà đầu tư ngày càng được khuyến khích áp dụng phương pháp định giá Tổng các Phần (SOTP) cho Rithm Capital, phản ánh các phân khúc đa dạng của nó thay vì bội số của các công ty REIT hoặc thế chấp truyền thống. Các định giá SOTP minh họa cho thấy tiềm năng tăng trưởng từ 30% đến 120%, với phạm vi giá trị mỗi cổ phiếu ngụ ý từ 13,69 USD đến 23,07 USD. Các chỉ số hiệu suất chính cho nhà đầu tư đang chuyển sang bao gồm Thu nhập Có sẵn để Phân phối (EAD), Tài sản Được Quản lý (AUM) và Tỷ suất Lợi nhuận trên Vốn chủ sở hữu (ROE) trên bốn phân khúc hoạt động của công ty: Khởi tạo và Dịch vụ, Danh mục Đầu tư, Cho vay Chuyển đổi Nhà ở và Quản lý Tài sản.

Triển Vọng Tương Lai và Thách Thức Tích Hợp

Mặc dù lý do chiến lược cho sự chuyển đổi của Rithm là rõ ràng, công ty phải đối mặt với những thách thức tích hợp. Việc chịu trách nhiệm về 3,68 tỷ USD nợ của Paramount sẽ đòi hỏi sự quản lý cẩn thận. Những thay đổi tổ chức sau mua lại được dự đoán, đặc biệt liên quan đến các vấn đề quản trị trong quá khứ của Paramount và cuộc điều tra của SEC liên quan đến lương thưởng điều hành. Thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt là không gian văn phòng, tiếp tục bị ảnh hưởng bởi lãi suất tăng và xu hướng làm việc từ xa, đưa ra những rủi ro biến động thị trường vốn có mặc dù Rithm lạc quan. Hồ sơ 8-K của Rithm Capital đã đề cập rõ ràng các rủi ro như “phát sinh các chi phí và khoản chi không mong muốn” và “những thách thức không mong muốn liên quan đến việc tích hợp” các hoạt động kinh doanh và vận hành của Paramount. Khả năng hiện thực hóa các khoản tiết kiệm chi phí và sức mạnh tổng hợp dự kiến sẽ rất quan trọng cho sự thành công lâu dài của chiến lược đa dạng hóa đầy tham vọng này.