住房市场分化：首套房销量增长，高价房市场受挫

开篇 八月份美国住房市场活动显示出各价格区间表现的明显分化，其中首套房销售连续第十二个月保持持续增长。这种入门级房产的上升趋势发生在中高价位房屋销售出现下降的同时，凸显了普遍存在的负担能力挑战以及更广阔市场中买家偏好的转变。 事件详情 根据最新分析，美国首套房的中位售价在八月份达到创纪录的260,508美元，较上一年增长2.2%。同时，首套房销售同比增长3.8%，达到三年来的八月最高销售水平。这种持续增长与高价位细分市场的表现形成对比；中价位房屋销售同比下降0.6%，高价位房屋销售同比下降1.2%。自二月以来，中高价位市场均经历了月度销售下降。 待售房屋也反映了这一模式，首套房在八月份同比增长3.1%，而中高价位房屋的待售量则分别下降了0.1%和0.8%。库存水平也显示出显著变化，首套房的活跃挂牌量同比增长16.4%，达到2016年以来的最高八月水平。相比之下，中高价位房屋的活跃挂牌量分别增长了13.4%和12.5%。 从地理上看，市场动态各异。罗德岛州普罗维登斯的首套房销售激增25%，领跑主要大都市区，而德克萨斯州圣安东尼奥则出现了最显著的下降，为10%。 市场反应分析 观察到的市场分化主要由抵押贷款利率上升加剧的持续负担能力限制所驱动。尽管30年期固定抵押贷款平均利率最近跌至11个月以来的最低点6.26%，八月份平均为6.56%，但中高价位房屋价格的上涨继续限制了买家的可及性。首套房尽管自身价格也有所上涨，但对许多潜在买家来说仍然是最可行的选择。 这一趋势对抵押贷款行业和房地产市场内的公司产生了影响。Rocket Companies (RKT)，即Rocket Mortgage的母公司，并与Redfin相关联，已显著受益于这一市场转变。该公司报告称，2025年第二季度调整后每股收益（EPS）为0.04美元，超出分析师预期的0.03美元，调整后收入达到13.4亿美元，超出预期。此外，Rocket Companies预计第三季度调整后收入将在16.0亿美元至17.5亿美元之间，预示着持续增长。其股票RKT在最后一个交易日上涨3.23%，截至2025年8月1日，年初至今累计上涨超过55%。尽管该股票在最近收盘时录得10天内4.55%的跌幅，但其整体表现反映了投资者对其能够利用强劲的首套房市场细分领域的信心。 更广泛的背景和影响 首套房市场的持续强劲凸显了更广泛的经济转变，即消费者越来越重视负担能力。这一趋势表明，服务于首次购房者和寻求低价房产的抵押贷款机构和房地产服务公司可能会持续业务增长，而专注于奢侈品或中端市场的开发商可能会面临持续的逆风。这种分化也预示着对更广泛的通胀前景和未来利率政策预期的潜在影响。 房利美（Fannie Mae）最近调整了其住房和抵押贷款市场预测，预计到2025年底总房屋销售量将降至472万套，并上调了抵押贷款利率预期，预计2025年第四季度利率将达到6.7%。房价增长预计也将更为温和，2025年预计为2.8%。 专家评论 Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari评论市场动态时指出： > “首套房的表现优于其他价位，因为在负担能力仍然紧张的市场中，它们是最可行的选择。首次购房者和换小房者都在争夺相同的更小、更便宜的房屋，这使得需求相对强劲，即使是更高价位市场依然疲软。” Tomo Mortgage首席执行官Greg Schwartz就抵押贷款利率提供了进一步的观点，他警告不要等待利率大幅下降，并指出： > “如果利率下降，竞争将会加剧。更多买家将重新进入市场，卖家将重新获得议价能力，价格也将随之上涨。” Zillow高级经济学家Orphe Divounguy对未来降息前景持谨慎态度，他表示： > “鉴于金融市场预期货币政策将比美联储实际可能实施的更快速地放松，抵押贷款利率不太可能进一步大幅下降。” 展望未来 住房市场的发展轨迹将继续受到抵押贷款利率波动和宏观经济指标的影响。尽管包括房利美在内的一些专家预测抵押贷款利率到2026年底可能降至6%以下，但许多人预计到2025年剩余时间，利率将保持在6%左右的中间水平。需要监测的关键因素包括即将发布的劳工和通胀数据，这些数据将对美联储的政策决定产生重大影响，特别是定于10月28日至29日举行的下一次联邦公开市场委员会（FOMC）会议。 首套房的竞争环境预计将持续存在，这由首次购房者和换小房者共同推动。相反，中高档市场可能面临持续挑战，因为负担能力对这些领域的潜在买家来说仍然是一个重大障碍。