Disminuyen las ventas de viviendas pendientes en EE. UU. en medio del aumento de las tasas hipotecarias y la incertidumbre económica

Panorama del Mercado: Las Ventas Pendientes Retroceden a Medida que Aumentan las Tasas

Las ventas de viviendas pendientes en EE. UU. experimentaron una disminución de aproximadamente el 1% interanual durante las cuatro semanas que terminaron el 28 de septiembre, según un informe de la correduría inmobiliaria Redfin. Esto marca la mayor contracción en casi cinco meses, influenciada principalmente por una reversión en las tendencias de las tasas hipotecarias y las incertidumbres económicas prevalecientes.

La desaceleración en la actividad de los compradores de viviendas fue particularmente notable en varias áreas metropolitanas importantes. Houston vio caer las ventas pendientes un 15.4% interanual, mientras que Denver registró una disminución del 12.3% y Las Vegas experimentó una reducción del 11.2%. En general, las ventas pendientes disminuyeron en 30 de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU.

Factores que Influyen en la Vacilación del Comprador

Varios factores interconectados están contribuyendo a la dinámica actual del mercado. El precio medio de venta de viviendas aumentó un 2.5% con respecto al año anterior, alcanzando los 390.845 dólares, lo que representa el mayor aumento en seis meses. Simultáneamente, la tasa hipotecaria promedio semanal avanzó al 6.3% desde el 6.26%, poniendo fin a un período de nueve semanas de caídas. Este aumento en las tasas exacerbó el aumento de los precios de venta, elevando el pago hipotecario mensual medio a 2.590 dólares, un aumento de aproximadamente 40 dólares desde el mínimo de nueve meses de principios de septiembre.

Si bien el inventario total de viviendas ha aumentado un 8.4% interanual, esto representa el menor aumento desde principios de 2024, ya que el crecimiento de las nuevas listas se ha desacelerado. Más allá de los precios y las tasas, las incertidumbres económicas más amplias, incluidas las preocupaciones sobre posibles despidos y el reciente cierre del gobierno federal, han debilitado aún más la confianza del consumidor y el entusiasmo de los compradores.

Impacto Sectorial y Puntos Brillantes

Las condiciones actuales del mercado han creado obstáculos para varios segmentos del Sector Inmobiliario. Los prestamistas hipotecarios, como Rocket Companies (RKT), se ven directamente afectados por la reducción de la actividad crediticia y un menor número de originaciones de préstamos. A pesar de estos desafíos, Rocket Companies ha demostrado resiliencia con un crecimiento de ingresos del 6.75% en los últimos doce meses. Sin embargo, los datos de InvestingPro indican que la compañía actualmente cotiza por encima de su Valor Razonable, lo que refleja el desafiante entorno del mercado. Las corredurías inmobiliarias como Zillow Group (ZG) y Redfin (RDFN) también son susceptibles a menores volúmenes de transacciones, lo que puede afectar los ingresos por comisiones y la publicidad.

Por el contrario, el mercado exhibe algunas áreas de resiliencia. Las ventas de viviendas para principiantes, categorizadas como aquellas con precios en el percentil 5-35, aumentaron un 4% en agosto, incluso cuando la demanda de viviendas de mayor precio se suavizó. Esta tendencia sugiere un mayor poder de negociación para los compradores, con un estimado de medio millón más de vendedores que de compradores en el mercado actual. Además, el informe de empleos del sector privado de ADP para septiembre indicó un mercado laboral relativamente estable, proporcionando una medida de claridad económica en medio del impacto del cierre del gobierno federal en los datos oficiales.

"La trayectoria actual del mercado de la vivienda crea un panorama distinto de ganadores y perdedores entre las empresas públicas, principalmente en función de su exposición directa o indirecta a los volúmenes de transacciones y a la nueva construcción."

Es probable que los principales constructores de viviendas, incluidos D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN) y PulteGroup (PHM), experimenten una menor demanda de nuevas viviendas, un inicio de construcción más lento y presión para ofrecer incentivos. Los proveedores de materiales de construcción como Builders FirstSource (BLDR), Home Depot (HD) y Lowe's (LOW) también son vulnerables a la disminución de la demanda a medida que la nueva construcción se modera.

Perspectivas y Consideraciones Futuras

Se espera que el mercado de la vivienda experimente un período de reequilibrio gradual y una apreciación de precios moderada. Un "crash" rápido del mercado se considera improbable debido a los niveles de inventario bajos sostenidos en relación con las cifras anteriores a la pandemia, una sólida equidad de los propietarios de viviendas y estándares de préstamo robustos. Se proyecta que el crecimiento de los precios de las viviendas se mantenga modesto, probablemente dentro del rango anual del 1% al 5% a nivel nacional, una moderación significativa con respecto a los últimos años. Se anticipa que las ventas de viviendas existentes se mantendrán lentas, lo que podría marcar el año más lento desde 1995.

Fannie Mae pronostica que las tasas hipotecarias promediarán alrededor del 6.4% para fines de 2025, y que podrían disminuir al 5.9% para fines de 2026. Sus perspectivas económicas y de vivienda proyectan que las ventas de viviendas nuevas y existentes sumarán 4.72 millones en 2025 y 5.16 millones en 2026. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) predice un aumento del 11-13% en las ventas de viviendas existentes en 2026, supeditado a que las tasas hipotecarias disminuyan por debajo del 6%.

A más largo plazo, la asequibilidad seguirá siendo un desafío crítico a menos que el crecimiento salarial supere significativamente los aumentos en los precios de las viviendas. Los factores clave a monitorear en los próximos meses incluyen la trayectoria de las tasas hipotecarias, los indicadores económicos más amplios y la evolución de los niveles de inventario de viviendas. Se anticipa que el mercado continuará un camino lento hacia tasas más bajas y un repunte gradual en la actividad de ventas a medida que la demanda reprimida se materialice.