Bank of America revalorise Prologis suite à l'amélioration de la dynamique de l'immobilier industriel

Bank of America a relevé la note de Prologis (PLD), le plus grand propriétaire d'entrepôts au monde, de « Neutre » à « Acheter », fixant un nouvel objectif de cours à 130 $. Cet ajustement reflète une accélération observable de la prise de décision des locataires et des perspectives plus favorables pour l'activité de location dans le secteur de l'immobilier industriel.

Détails de la revalorisation

La justification de la revalorisation par Bank of America découle d'une augmentation notable de la vitesse à laquelle les propositions de bail se transforment en accords signés. Les analystes ont observé que ce taux de conversion avait considérablement augmenté au troisième trimestre par rapport au deuxième, ce qui indique un apaisement de l'incertitude chez les locataires. Prologis a fait état d'un pipeline de location record de 130 millions de pieds carrés lors de son appel de résultats du deuxième trimestre. La banque d'investissement anticipe que cet environnement de prise de décision amélioré permettra à Prologis de capitaliser sur cette demande latente et de la traduire en un volume plus élevé de baux signés. Le nouvel objectif de cours de 130 $ représente une augmentation par rapport à l'objectif précédent de 118 $.

Lors de ses résultats du deuxième trimestre 2025, Prologis a déclaré un bénéfice dilué par action de 1,46 $, dépassant l'estimation consensuelle de 1,41 $. Les revenus de la société ont correspondu aux attentes des analystes à 2,03 milliards de dollars.

Analyse de la réaction du marché et de la dynamique sectorielle

La revalorisation de Prologis signale un changement positif de sentiment pour le secteur de l'immobilier industriel dans son ensemble. Un facteur significatif contribuant à cet optimisme est le resserrement de l'offre de nouveaux espaces d'entrepôts. Les projections indiquent que les livraisons de nouveaux entrepôts en 2026 devraient diminuer d'au moins 20 % par rapport aux niveaux de 2025 et de 65 % en dessous du pic observé en 2023. Cette réduction substantielle de l'offre nouvelle, associée à la demande persistante des entreprises pour des installations logistiques modernes, est susceptible de créer un environnement de marché plus favorable aux propriétaires, entraînant une amélioration des taux d'occupation et des loyers.

Bien que le taux de vacance industrielle national ait augmenté à 7,1 % au deuxième trimestre 2025, soit 10 points de base de plus que la moyenne historique d'avant la pandémie, les fondamentaux du marché devraient globalement se renforcer. La demande des entreprises alimente la location d'entrepôts modernes, avec une reprise notable de l'activité à partir de juin 2025. Cette demande est tirée par les entreprises qui privilégient l'agilité et la flexibilité de leurs chaînes d'approvisionnement. Le ralentissement des nouvelles constructions est principalement attribué à l'augmentation des taux d'intérêt qui accroît les coûts d'emprunt, à l'incertitude économique générale qui décourage le développement spéculatif et à un virage stratégique vers les projets de construction sur mesure, qui constituent désormais une part significative des nouveaux développements.

Contexte plus large et valorisation

Les actions de Prologis (PLD) se négocient actuellement à environ 24 fois les Fonds d'exploitation ajustés (AFFO) prévisionnels, ce qui est inférieur à son multiple moyen historique de 26 fois. Le titre offre également un rendement de dividende supérieur à 3,5 %. La société maintient une position financière robuste, déclarant 7,1 milliards de dollars de liquidités disponibles au deuxième trimestre 2025. Cela permet des investissements stratégiques et une gestion prudente du bilan, en particulier sur un marché où les volumes de transactions ont diminué de 50 % par rapport aux pics de 2021.

Les principaux indicateurs d'exploitation de Prologis au deuxième trimestre 2025 comprenaient un taux d'occupation moyen de 94,9 % et un taux d'occupation de fin de période de 95,1 %. La société a signalé une croissance du revenu net d'exploitation (NOI) en espèces à périmètre constant de 4,9 %, avec une variation nette effective des loyers de 53,4 % et une variation des loyers en espèces de 34,8 %. La capitalisation boursière de la société s'élève à 105,78 milliards de dollars, avec un ratio cours/bénéfice (P/E) de 30,88, un ratio PEG de 2,87 et un ratio dette/capitaux propres de 0,61.

Commentaires d'experts

Les analystes de Bank of America reconnaissent les défis existants, tels que les vents contraires du refinancement et les faiblesses localisées dans des régions comme le sud de la Californie. Cependant, ils estiment que « une grande partie du risque de baisse potentiel est déjà prise en compte dans le cours de l'action ». Le président de Prologis, Daniel S. Letter, a souligné la position forte de l'entreprise, déclarant : « Notre pipeline de location a atteint des niveaux historiquement élevés, et ce que nous entendons de la part des clients, en particulier les plus importants, est clair : ils planifient, s'engagent et sont de plus en plus prêts à agir. » Le directeur financier Tim Arndt a noté des dépenses de créances douteuses élevées, de 35 à 40 points de base, supérieures à la moyenne historique, et une baisse de 1,4 % des loyers du marché au deuxième trimestre 2025, tout en soulignant que le FFO de base a dépassé les prévisions internes.

Perspectives

Le marché de l'immobilier industriel est en passe de renforcer ses fondamentaux à mesure que la demande s'améliore progressivement et que le pipeline d'approvisionnement continue de s'épuiser. Des baisses potentielles des taux d'intérêt par la Réserve fédérale pourraient renforcer davantage l'attrait des investisseurs pour les valeurs immobilières de premier ordre comme Prologis, en réduisant les coûts d'emprunt et en stimulant potentiellement l'investissement. Prologis a projeté une croissance de son revenu net d'exploitation (NOI) à périmètre constant pour 2025 comprise entre 4,25 % et 4,75 %. Les investisseurs suivront de près les prochains rapports économiques, les annonces des banques centrales et les indicateurs spécifiques de l'offre et de la demande d'immobilier industriel pour obtenir des informations supplémentaires sur la trajectoire du secteur.