黑石将英国物流资产剥离给 Tritax Big Box，建立战略股权

战略性房地产交易重塑英国物流业所有权

美国私募股权巨头黑石公司已同意将其价值10.4亿英镑的英国物流仓库投资组合出售给Tritax Big Box REIT Plc (BBOX)。该交易预计将于2025年10月22日左右完成，其结构为一项复杂的混合交易，涉及现金支付以及黑石公司在Tritax中持有大量股权。此举是英国房地产市场，特别是物流业的一个重要发展，因为它正在应对利率上升和流动性受限的局面。

交易详情和财务结构

这41处房产投资组合的收购对价总计10.35亿英镑。Tritax将通过从桑坦德企业与投资银行获得的新6.5亿英镑债务融资来筹集6.32亿英镑现金。剩余的3.75亿英镑将通过向黑石公司发行2.331亿股新普通股来支付，发行价格为每股161便士。该股价较Tritax在2025年10月10日收盘价141.9便士溢价13.5%。交易完成后，黑石公司将持有扩大后的Tritax Big Box约8.6%的股权。

收购的投资组合占地650万平方英尺，共409个单位，其中相当一部分（36%）集中在英国东南部地区。它包括32个城市物流园区和9个大型仓库资产。该投资组合目前产生5300万英镑的年度租金收入，入住率达95%，加权平均未到期租期为5.9年。Tritax已确定28%的租金回升潜力，目标是估计租金价值达到6700万英镑。黑石公司将在三年内提供2000万英镑的租金回升过渡资金以支持这一潜力。

市场影响和Tritax的杠杆调整

对于Tritax而言，此次收购预计将在第一个完整财年实现中等个位数每股收益（EPS）增厚，并将其总资产价值提升至79亿英镑。然而，该交易将使Tritax的贷款价值比（LTV）从2025年6月30日报告的30.9%增加到约35%。为了管理增加的杠杆并符合其30-35%的目标范围，Tritax计划在未来12-18个月内进行约3亿英镑的定向资产处置。该公司拥有穆迪授予的**Baa1（积极）**的强大信用评级，并保持保守的融资状况，其已动用债务的86%已固定或对冲。

战略转变和私人资本参与

此次交易体现了欧洲房地产市场的一个更广泛趋势，即私人资本与上市房地产投资信托基金（REITs）进行复杂的交易，尤其是在REITs股价低于其资产价值时。黑石公司决定持有Tritax大量股权，并伴随一项至2026年12月31日的锁定期协议和一项至2027年12月31日的静默期安排，这突显了其对Tritax增长战略和英国物流业的长期信心。黑石公司欧洲区主席詹姆斯·塞帕拉（James Seppala）证实了这一点，表示其股权反映了他们对Tritax市场定位的信念。这种方法使黑石公司能够通过将直接资产销售转化为战略性的长期头寸，从而应对一个正在适应更高利率和有限流动性的房地产市场。所涉及的资产主要通过2020年关闭的98亿欧元基金Blackstone Real Estate Partners Europe VI积累，突显了黑石公司对欧洲物流需求的持续投资理念。

展望：进一步的投资组合优化和市场动态

该交易表明Tritax在执行其计划处置以管理杠杆方面存在进一步投资组合优化的潜力。与黑石公司的战略合作伙伴关系也可能为未来的合作和市场洞察开辟道路。观察家将密切关注Tritax处置计划的执行情况和整合后投资组合的表现，特别是在宏观经济条件下更广泛的英国房地产行业正在进行的调整。此次交易也可能为未来类似的混合交易提供蓝图，因为私募股权公司和REITs正在寻求创新的融资解决方案和战略联盟，以在不断发展的房地产市场中释放价值。