瑞银维持华润置地“买入”评级，看好 163 亿元房地产信托基金剥离计划

瑞银（UBS）重申了对华润置地有限公司（1109.HK）的“买入”评级，并在该开发商宣布一项重大计划，将其三座购物中心剥离并成立估值约 163 亿元的房地产投资信托基金（REIT）后，维持了 36 港元的目标价。

瑞银在研究报告中表示：“这符合我们的预期，即华润置地将通过剥离更多资产来释放价值，从而实现业务模式转型。”该行认为，此举是该公司向轻资产运营战略转型的关键一步。

提议的剥离项目包括位于南通和临沂的两座商场（预计募集 54 亿元），以及成都万象城购物中心（瑞银估计其潜在估值为 109 亿元）。这三个资产总计 163 亿元的估值超过了该公司此前给出的每年处置 100 亿至 150 亿元资产的指导目标。

此次交易标志着该开发商资本循环战略的加速。其总价值显著高于公司在 2024 年出售的 131 亿元资产（当时产生了 46 亿元收益）。瑞银预计，新的 REIT 可能在 2026 年为公司的核心利润贡献 33 亿至 40 亿元，占该行预测值的 15-18%。

轻资产转型动力增强

华润置地计划将新的 REIT 在深圳证券交易所上市，并将保留该基金 20-30% 的战略股权。这种结构允许公司释放大量资本，同时继续通过运营物业产生管理费收入。

此举顺应了中国大型企业的普遍趋势，如阿里巴巴集团也在利用资产剥离来释放资本并重新专注于核心业务。对于华润置地而言，这一战略有望改善其资产负债表，并提高未来开发项目的资本效率。

这一大规模 REIT 的成功执行可能会释放显著的股东价值，并为中国房地产行业的资产变现树立积极先例。投资者目前正关注香港和内地监管部门的正式批准，预计此次上市将成为市场对商业房地产资产胃口的明确测试。

本文仅供参考，不构成投资建议。