参议院通过住房法案，华尔街购房上限设定为350套

美国参议院周二通过了一项两党法案，将机构投资者购买独户住宅的上限定为350套，这是自2008年金融危机以来首个重大住房立法。

"国会从未对私募股权进入任何行业、收购任何资产、摧毁任何领域设置过任何限制，"马萨诸塞州民主党参议员、参议院银行委员会高级成员伊丽莎白·沃伦表示。

《21世纪住房道路法案》以87比8的投票结果在参议院获得通过，全部8张反对票均来自共和党人。众议院此前以压倒性多数通过了早期版本——2月投票结果为390比9，5月为396比13——预计本周将对最终法案进行表决。总统唐纳德·特朗普已表示支持。

该法案针对的是机构所有权的激增，这一问题已使许多美国人无法实现购房梦。行业数据显示，在一些市场，大型投资者目前约占独户住宅购买量的15%。该立法还将社区发展整体拨款与地方住房供应增长挂钩，并设立了一个试点拨款项目，用于将空置房产改造成可居住单元。沃伦称这项立法是30多年来最具影响力的住房法案。

350套上限如何运作

350套房产的门槛界定了哪些投资者属于机构买家，并触发购房限制。早期参议院草案中曾要求符合条件的投资者在七年内剥离超过该阈值的持有量，但在两院协商过程中，这一强制剥离要求被删除。据CNBC报道，两党议员均担心该条款可能削弱新建住房的激励。

该法案的影响不止于投资者上限。据参议院银行委员会介绍，它还针对新建住房的监管障碍，将联邦住房资金与地方供应增长挂钩，并纳入了九项旨在扩大抵押贷款渠道的社区银行法案。

可负担性影响仍不确定

分析师表示，该法案要真正影响住房可负担性尚需时日，且短期内无法消除选民在这一问题上的挫败感。机构资本一直是独户租赁住宅的主要买家，限制其购买可能会减少大型买家的需求，从而在短期内压低房价，但也面临降低住房市场流动性的风险。

如果该法案全面落地，房屋建筑商和房地产投资信托基金股票可能面临压力，因为机构资本在独户租赁需求中占据显著份额。国会上一次尝试大规模住房干预是在2010年，当时通过了《多德-弗兰克法案》，该法案重塑了抵押贷款格局，但花了数年时间才产生可量化的可负担性效果。

南卡罗来纳州共和党参议员、参议院银行委员会主席、该法案的共同牵头人蒂姆·斯科特表示，这是"多年来为降低成本、扩大住房供应、削减繁文缛节、保护纳税人、帮助更多美国人实现购房梦而努力的结果"。阿肯色州共和党众议员、众议院金融服务委员会主席弗伦奇·希尔表示，他期待特朗普将该法案签署成为法律。

该法案的通过之路需要斯科特和沃伦之间数月谈判，两人于3月就住房一揽子计划达成协议。立法现已提交至众议院，鉴于此前投票中获得的两党强力支持，众议院领导层预计将迅速通过。

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