住房市場分化：首套房銷量增長，高價房市場受挫

開篇 八月份美國住房市場活動顯示出各價格區間表現的明顯分化，其中首套房銷售連續第十二個月保持持續增長。這種入門級房產的上升趨勢發生在中高價位房屋銷售出現下降的同時，凸顯了普遍存在的負擔能力挑戰以及更廣闊市場中買家偏好的轉變。 事件詳情 根據最新分析，美國首套房的中位售價在八月份達到創紀錄的260,508美元，較上一年增長2.2%。同時，首套房銷售同比增長3.8%，達到三年來的八月最高銷售水平。這種持續增長與高價位細分市場的表現形成對比；中價位房屋銷售同比下降0.6%，高價位房屋銷售同比下降1.2%。自二月以來，中高價位市場均經歷了月度銷售下降。 待售房屋也反映了這一模式，首套房在八月份同比增長3.1%，而中高價位房屋的待售量則分別下降了0.1%和0.8%。庫存水平也顯示出顯著變化，首套房的活躍掛牌量同比增長16.4%，達到2016年以來的最高八月水平。相比之下，中高價位房屋的活躍掛牌量分別增長了13.4%和12.5%。 從地理上看，市場動態各異。羅德島州普羅維登斯的首套房銷售激增25%，領跑主要大都市區，而德克薩斯州聖安東尼奧則出現了最顯著的下降，為10%。 市場反應分析 觀察到的市場分化主要由抵押貸款利率上升加劇的持續負擔能力限制所驅動。儘管30年期固定抵押貸款平均利率最近跌至11個月以來的最低點6.26%，八月份平均為6.56%，但中高價位房屋價格的上漲繼續限制了買家的可及性。首套房儘管自身價格也有所上漲，但對許多潛在買家來說仍然是最可行的選擇。 這一趨勢對抵押貸款行業和房地產市場內的公司產生了影響。Rocket Companies (RKT)，即Rocket Mortgage的母公司，並與Redfin相關聯，已顯著受益於這一市場轉變。該公司報告稱，2025年第二季度調整後每股收益（EPS）為0.04美元，超出分析師預期的0.03美元，調整後收入達到13.4億美元，超出預期。此外，Rocket Companies預計第三季度調整後收入將在16.0億美元至17.5億美元之間，預示著持續增長。其股票RKT在最後一個交易日上漲3.23%，截至2025年8月1日，年初至今累計上漲超過55%。儘管該股票在最近收盤時錄得10天內4.55%的跌幅，但其整體表現反映了投資者對其能夠利用強勁的首套房市場細分領域的信心。 更廣泛的背景和影響 首套房市場的持續強勁凸顯了更廣泛的經濟轉變，即消費者越來越重視負擔能力。這一趨勢表明，服務於首次購房者和尋求低價房產的抵押貸款機構和房地產服務公司可能會持續業務增長，而專注於奢侈品或中端市場的開發商可能會面臨持續的逆風。這種分化也預示著對更廣泛的通貨膨脹前景和未來利率政策預期的潛在影響。 房利美（Fannie Mae）最近調整了其住房和抵押貸款市場預測，預計到2025年底總房屋銷售量將降至472萬套，並上調了抵押貸款利率預期，預計2025年第四季度利率將達到6.7%。房價增長預計也將更為溫和，2025年預計為2.8%。 專家評論 Redfin高級經濟學家Sheharyar Bokhari評論市場動態時指出： > “首套房的表現優於其他價位，因為在負擔能力仍然緊張的市場中，它們是最可行的選擇。首次購房者和換小房者都在爭奪相同的更小、更便宜的房屋，這使得需求相對強勁，即使是更高價位市場依然疲軟。” Tomo Mortgage首席執行官Greg Schwartz就抵押貸款利率提供了進一步的觀點，他警告不要等待利率大幅下降，並指出： > “如果利率下降，競爭將會加劇。更多買家將重新進入市場，賣家將重新獲得議價能力，價格也將隨之上漲。” Zillow高級經濟學家Orphe Divounguy對未來降息前景持謹慎態度，他表示： > “鑑於金融市場預期貨幣政策將比美聯儲實際可能實施的更快速地放鬆，抵押貸款利率不太可能進一步大幅下降。” 展望未來 住房市場的發展軌跡將繼續受到抵押貸款利率波動和宏觀經濟指標的影響。儘管包括房利美在內的一些專家預測抵押貸款利率到2026年底可能降至6%以下，但許多人預計到2025年剩餘時間，利率將保持在6%左右的中間水平。需要監測的關鍵因素包括即將發布的勞工和通脹數據，這些數據將對美聯儲的政策決定產生重大影響，特別是定於10月28日至29日舉行的下一次聯邦公開市場委員會（FOMC）會議。 首套房的競爭環境預計將持續存在，這由首次購房者和換小房者共同推動。相反，中高檔市場可能面臨持續挑戰，因為負擔能力對這些領域的潛在買家來說仍然是一個重大障礙。