Edgen Stock·Sep 30 2025, 21:09美國住房金融領域出現重大進展，一名房利美董事會成員辭職，與此同時，特朗普政府再次就房利美 (FNMA) 和 房地美 (FMCC) 的潛在私有化問題展開討論。
美國聯邦全國抵押貸款協會，即房利美，於2025年9月26日宣布，董事會成員 Karin Kimbrough 已於2025年9月22日辭職。這一事態發展正值特朗普政府就房利美和房地美潛在首次公開募股 (IPO) 進行的討論日趨激烈之際，這可能促使這兩家抵押貸款巨頭回歸私人控制。
Karin Kimbrough 辭去房利美董事會職務（未提供具體原因），這可能預示著美國住房金融領域將迎來一個轉型時期。特朗普政府一直積極探索將房利美 (FNMA) 和房地美 (FMCC) 私有化的計畫，這兩家公司自2008年金融危機期間獲得納稅人1870億美元救助以來一直處於政府託管之下。最新報告顯示，如果這兩家實體上市，其總估值可能接近5000億美元，這將代表著10兆美元住房貸款市場的重大重組。
房利美和房地美的潛在私有化被視為一項旨在降低納稅人風險、促進創新，同時關鍵在於保留30年期固定利率抵押貸款獲取途徑的努力。支持者認為，此舉可以提高抵押貸款市場的效率，並可能為新私有化的實體帶來更高的信用評級。然而，市場反應充滿不確定性，專家警告可能出現不穩定。擔憂主要圍繞取消隱性政府擔保，這可能顯著增加公司的融資成本，從而導致抵押貸款利率上升，並可能降低消費者獲得信貸的機會。這種轉變可能對首次購房者和低收入家庭造成不成比例的影響。
儘管存在這些戰略考量，房利美和房地美都在2024年結束時保持了強勁的財務軌跡。房利美報告年度淨收入為170億美元，2024年第四季度淨收入為41億美元，截至2024年12月31日，其淨資產達到947億美元。該實體在當年為美國住房市場提供了3810億美元的流動性。同樣，房地美報告2024年收益為119億美元，第四季度淨收入為32億美元，淨資產為600億美元，提供了4110億美元的流動性。
推動私有化之際，政府資助企業 (GSE) 的資本狀況已顯著改善。截至2025年第一季度，房利美和房地美報告的合併淨資產為1603億美元。根據企業監管資本框架 (ERCF)，它們的資本缺口已從2021年的3340億美元大幅減少至1737億美元，這使得私有化在數學上更加可行。國會預算辦公室 (CBO) 提出一個樂觀情境：在3%的資本要求和8%的資本回報率下，GSEs 到2028年可能實現5630億美元的合併股權估值。此情境也可能協助償還財政部1910億美元的優先股，並釋放預計2710億美元的認股權證價值。
有人建議採用分階段過渡，可能涉及2025年進行5%-15%的IPO，作為衡量投資者興趣而不顯著擾亂市場的方法。然而，“半私有化”的概念帶有固有的風險，特別是如果隱性政府擔保變得模糊不清，可能導致抵押貸款利率飆升。
儘管私有化概念已獲得政治意願，但分析師對雄心勃勃的估值目標和時間表表示一定程度的懷疑。億萬富翁投資者 Bill Ackman 公開建議將兩家實體合併，作為其IPO的戰略方法。然而，許多人認為在年底前實現5000億美元估值的想法過於雄心勃勃。DoubleLine Capital 警告稱，這些實體的完全私有化將構成一項“艱巨的任務”，強調了可能超過收益的重大執行風險。
“市場仍然存在分歧，48%的MBS投資者預計到2028年將實現私有化，但對執行風險和潛在加息的擔憂可能引發更廣泛的住房市場波動，”一項行業分析指出。
挑戰依然存在，GSEs 仍面臨巨大的資本缺口，而對3450億美元每日抵押貸款支持證券 (MBS) 市場流動性的潛在影響仍然是華爾街關注的一個關鍵問題。
美國住房金融部門正處於一場重大轉型的邊緣，這場轉型由政治需求、金融激勵和不斷變化的市場動態驅動。未來幾週和幾個月內需要關注的關鍵因素包括政府的進一步政策聲明、滿足資本要求的進展以及市場對任何擬議IPO結構的接受程度。在促進更市場化的系統與確保住房可負擔性和穩定性之間取得微妙平衡仍將是核心主題。抵押貸款支持證券 (MBS) 市場借貸成本增加和流動性降低的可能性凸顯了正在進行的私有化討論所涉及的巨大風險。
