宏觀經濟壓力下，部分REITs股息可持續性受審查

分析強調特定REITs面臨更高的股息削減風險

近期市場分析表明，房地產投資信託基金（REIT）行業的一個細分市場正承受巨大壓力，幾家熱門實體面臨股息削減的可能性增大。對於以收入為導向的投資者而言，此類削減通常會導致股價急劇下跌，這凸顯了在REIT盡職調查中股息可持續性的至關重要性。雖然並非所有REITs都被認為脆弱，但特定公司的數據顯示，其當前的派息水平可能不可持續。

已識別出存在股息風險的REITs

評估強調了幾家REITs，其財務結構和運營環境表明存在即將削減股息的較高風險。這些包括：

• 格萊斯頓土地公司（Gladstone Land Corporation, LAND）： 這家專注於農田的REIT，儘管以6.3%的股息收益率吸引著收入型投資者——這是其歷史最高水平——但被指出其派息率超過100%。這意味著其股息支付超出了其目前的現金流，並受到農作物價格下跌和投入成本上升的進一步挑戰。該公司還背負著大約8倍的債務/EBITDA比率和大量的優先股，隨著債務到期日的臨近，其槓桿率不斷增加。管理層已表示將對2025年收成結果的股息進行重新評估，這通常是削減股息的前兆。
• CTO房地產成長公司（CTO Realty Growth, CTO）： 儘管擁有8.5%的股息收益率，在散戶投資者中很受歡迎，並且在陽光地帶市場擁有穩健的零售物業組合，但CTO面臨著脆弱性。擔憂包括持續關稅對其租戶的潛在影響，增加了零售業破產的風險，同時其6.3倍的債務/EBITDA比率高企，以及其營運資金（FFO）的派息率約為90%，這使其在租戶困難加劇的情況下幾乎沒有犯錯的餘地。
• 帕克酒店及度假村（Park Hotels & Resorts, PK）： 作為一家豪華酒店REIT，PK最近經歷了股價大幅下跌，以其FFO的五倍交易，股息收益率為14%。然而，其高派息率、5.5倍債務/EBITDA的巨額槓桿以及即將到來的大量債務到期日，使其當前的股息可能不可持續。
• 斯萊特雜貨REIT（Slate Grocery REIT, SGR.UN / SRRTF）： 這家以雜貨店為錨定的零售REIT，常因其9%的股息收益率而被宣傳，預計將削減其股息。其派息率顯著高於100%，具體約為109%，表明股息支付超出了其現金流。此外，斯萊特雜貨REIT背負著高槓桿，貸款價值比（LTV）為55%，並面臨著重大的債務到期。

市場動態與投資者對股息調整的反應

市場對REIT股息削減的反應通常非常強烈，常常導致立即的拋售壓力。這種行為主要受典型REIT投資者以收入為中心的天性驅動，他們的主要目標是穩定的股息收入。歷史案例說明了這一趨勢，東方政府物業（Easterly Government Properties, DEA）、**全球醫療REIT（Global Medical REIT, GMRE）和阿伯地產信託（Arbor Realty Trust, ABR）**在削減股息後都經歷了股價下跌。

相反，也存在例外情況，一些REITs在股息削減後股價反而上漲，如今年早些時候的皇冠城堡（Crown Castle, CCI）和醫療地產（Healthcare Realty, HR）。然而，這些情況通常較少見，普遍的結果是負面價格行動。

當前的宏觀經濟環境是導致這些股息風險的一個重要因素。持續的高利率，部分受貿易戰擔憂和通脹預期上升驅動，增加了REITs的借貸成本，特別是那些負債沉重且臨近到期日的REITs。衰退擔憂進一步加劇了這些挑戰，可能影響租戶償付能力和租金收入。這些因素的匯合對高槓桿和週期性REITs造成了特殊壓力，迫使它們考慮調整股息以保留現金流和管理債務義務。

REITs行業的更廣泛背景和未來影響

雖然一些REITs面臨特定挑戰，但更廣泛的REIT行業通常表現出健康的財務狀況，其特點是歷史低槓桿、大多數物業領域租金增長以及平均股息派息率相對較低（約70%）。然而，突出顯示的特定案例強調，這些行業範圍內的優勢並非普遍適用，特別是對於那些收益率可能“好得令人難以置信”的實體。

“虧損的最可靠方法之一就是購買那些即將削減股息的房地產投資信託基金。大多數REIT投資者都以收入為導向，他們對股息削減的第一反應通常是拋售股票，而不論其基本面或估值如何，”*尋求阿爾法（Seeking Alpha）*的一份分析指出。

股息可持續性的評估是一個持續的過程，派息率（相對於FFO或AFFO）、債務/EBITDA和即將到期的債務等關鍵指標是重要的指示器。當前環境要求投資者對這些因素進行嚴格評估，以避免潛在的資本損失和收入減少。

展望：影響未來REITs表現的因素

展望未來，利率走勢仍將是REITs財務健康狀況的關鍵決定因素。任何持續高利率或進一步加息的時期，將繼續對那些有大量再融資需求的REITs構成壓力。正在進行的貿易政策爭端及其對通脹的影響的解決，也將塑造運營格局。投資者將密切關注經濟穩定或衰退的跡象，以及個別REITs管理槓桿和適應不斷變化的市場條件的能力。這些已識別的REITs在未來幾個月的表現將為整個行業的股息可持續性提供進一步的見解。