黑石將英國物流資產剝離給 Tritax Big Box，建立戰略股權

戰略性房地產交易重塑英國物流業所有權

美國私募股權巨頭黑石公司已同意將其價值10.4億英鎊的英國物流倉庫投資組合出售給Tritax Big Box REIT Plc (BBOX)。該交易預計將於2025年10月22日左右完成，其結構為一項複雜的混合交易，涉及現金支付以及黑石公司在Tritax中持有大量股權。此舉是英國房地產市場，特別是物流業的一個重要發展，因為它正在應對利率上升和流動性受限的局面。

交易詳情和財務結構

這41處房產投資組合的收購對價總計10.35億英鎊。Tritax將透過從桑坦德企業與投資銀行獲得的新6.5億英鎊債務融資來籌集6.32億英鎊現金。剩餘的3.75億英鎊將透過向黑石公司發行2.331億股新普通股來支付，發行價格為每股161便士。該股價較Tritax在2025年10月10日收盤價141.9便士溢價13.5%。交易完成後，黑石公司將持有擴大後的Tritax Big Box約8.6%的股權。

收購的投資組合佔地650萬平方英尺，共409個單位，其中相當一部分（36%）集中在英國東南部地區。它包括32個城市物流園區和9個大型倉庫資產。該投資組合目前產生5300萬英鎊的年度租金收入，入住率達95%，加權平均未到期租期為5.9年。Tritax已確定28%的租金回升潛力，目標是估計租金價值達到6700萬英鎊。黑石公司將在三年內提供2000萬英鎊的租金回升過渡資金以支持這一潛力。

市場影響和Tritax的槓桿調整

對於Tritax而言，此次收購預計將在第一個完整財年實現中等個位數每股收益（EPS）增厚，並將其總資產價值提升至79億英鎊。然而，該交易將使Tritax的貸款價值比（LTV）從2025年6月30日報告的30.9%增加到約35%。為了管理增加的槓桿並符合其30-35%的目標範圍，Tritax計劃在未來12-18個月內進行約3億英鎊的定向資產處置。該公司擁有穆迪授予的**Baa1（積極）**的強大信用評級，並保持保守的融資狀況，其已動用債務的86%已固定或對沖。

戰略轉變和私人資本參與

此次交易體現了歐洲房地產市場的一個更廣泛趨勢，即私人資本與上市房地產投資信託基金（REITs）進行複雜的交易，尤其是在REITs股價低於其資產價值時。黑石公司決定持有Tritax大量股權，並伴隨一項至2026年12月31日的鎖定期協議和一項至2027年12月31日的靜默期安排，這突顯了其對Tritax增長戰略和英國物流業的長期信心。黑石公司歐洲區主席詹姆斯·塞帕拉（James Seppala）證實了這一點，表示其股權反映了他們對Tritax市場定位的信念。這種方法使黑石公司能夠透過將直接資產銷售轉化為戰略性的長期頭寸，從而應對一個正在適應更高利率和有限流動性的房地產市場。所涉及的資產主要透過2020年關閉的98億歐元基金Blackstone Real Estate Partners Europe VI累積，突顯了黑石公司對歐洲物流需求的持續投資理念。

展望：進一步的投資組合優化和市場動態

該交易表明Tritax在執行其計劃處置以管理槓桿方面存在進一步投資組合優化的潛力。與黑石公司的戰略合作夥伴關係也可能為未來的合作和市場洞察開闢道路。觀察家將密切關注Tritax處置計劃的執行情況和整合後投資組合的表現，特別是在宏觀經濟條件下更廣泛的英國房地產行業正在進行的調整。此次交易也可能為未來類似的混合交易提供藍圖，因為私募股權公司和REITs正在尋求創新的融資解決方案和戰略聯盟，以在不斷發展的房地產市場中釋放價值。