聯準會升息預期升溫 香港地產股重挫7%

恒生指數下跌0.7%至25,401點，地產開發商因聯準會升息預期升溫而一度重挫7.4%。

Pepperstone研究主管Chris Weston表示：「凱文·瓦什在傑克森霍爾的演說如同捅了馬蜂窩，將9月聯準會升息強勢拉回檯面，迫使市場迅速重新評估美國利率前景。」

恒基地產（00012.HK）暴跌6.42%至27.12港元，為香港地產股中跌幅最大，成交額達3.38億港元。華潤置地（01109.HK）重挫7.41%至30.72港元，成為表現最差的藍籌股。中國海外發展（00688.HK）下跌6.01%至12.99港元，新世界發展（00017.HK）下跌5.29%至6.625港元，龍湖集團（00960.HK）下跌6.77%至6.33港元。

此波拋售發生前，CME FedWatch數據顯示9月升息機率達58%，在瓦什發表言論後急劇上升。瓦什指出，聯準會偏好的PCE指標顯示通膨率為3.7%，仍遠高於2%的目標。升息將推高對利率敏感的地產開發商和業主的借貸成本，可能對該產業的股息收益率和再融資成本構成壓力。

升息重新定價波及全球市場

鷹派重新定價的影響超出了香港股市。比特幣下跌3%至77,000美元以下，這是本月初從約63,000美元反彈至80,000美元以上後的首次明顯回調。黃金同步下跌，而美元指數和兩年期美國公債殖利率上揚，債券交易員預期9月升息機率超過50%。澳洲S&P/ASX 200指數下跌0.2%至9,082.40點，金礦股領跌。

Bianco Research創辦人Jim Bianco表示，下一次聯準會會議是「傾向升息但尚未定案」，他指出58%的機率低於聯準會傾向驗證市場預期的60-70%門檻。布魯金斯學會資深研究員Robin Brooks則認為，9月升息將是「表演性質」，目的在於錨定10年期美國公債殖利率，而非真正實施緊縮政策。

地產產業面臨利率與政策雙重壓力

升息重新定價加劇了香港地產股既有的壓力。中國內地上周五宣布延長房貸期限，但大型中國開發商仍與大盤同步承壓。華潤萬象生活（01209.HK）下跌4.6%至38.56港元，新鴻基地產（00016.HK）下跌4.43%至116.5港元。業主類股亦走低，希慎興業（00014.HK）下跌4%，恒隆地產（00101.HK）下跌3.2%，九龍倉置業（01997.HK）下跌2.22%至30.8港元。以社區零售為主的領展房產基金（00823.HK）和置富產業信託（00778.HK）跌幅較小，各下跌1.2-1.5%。

對投資人而言，關鍵問題在於該產業的股息收益率和再融資成本能否承受潛在的升息。升息25個基點將使聯邦基金利率升至3.75-4%，提高負債沉重的開發商的資金成本。下一次聯準會會議定於9月舉行，市場普遍認為利率決議將為香港地產股第四季的表現定下基調。

本文僅供參考，不構成投資建議。