中國將房貸期限延長至40年 推動信貸改革

中國人民銀行及金融監管機構於8月27日發布全面信貸改革方案，將個人住房貸款期限由30年延長至40年，並以房產估值作為貸款金額上限。

根據中國人民銀行與國家金融監督管理總局聯合發布的政策文件，此次改革旨在「適應房地產市場供需關係變化」並「促進金融與房地產良性循環」。

該框架廢止了2003年至2016年間發布的九項監管通知，並引入主辦銀行制度，要求每個開發項目指定單一主辦銀行進行封閉式資金管理。預售項目的開發貸款期限上限為五年，現房銷售項目則可延長至七年。商業物業購置貸款期限上限為15年，住房租賃團體購房貸款期限為30年，貸款金額不得超過評估價值的80%。經營性物業貸款期限上限為15年，貸款價值比為70%。

此政策出台之際，中國房地產市場仍持續承壓。本月公布的《路透》調查顯示，2026年房價跌幅略為收窄，但房地產投資頹勢加深，凸顯該產業對全球第二大經濟體的持續拖累。將貸款期限延長至40年可降低購房者每月還款金額，有助於支撐需求，而更嚴格的開發貸款規則則旨在遏制自2021年以來屢見大型開發商違約的產業風險。

這項改革是自中國央行2003年首次限制房地產貸款的通知以來，對中國房地產信貸體系最全面的重組。新規將九項獨立指令整合為單一框架，涵蓋房地產融資全生命周期——從開發建設到銷售營運。

在新框架下，個人住房貸款必須透過受託支付安排發放。預售物業方面，貸款在項目竣工並完成備案後方可發放，此舉較過往買家按揭資金在建設期間即流入開發商的慣例大幅收緊。現房物業方面，貸款在銷售備案後發放。此一轉變與北京推動現房銷售的整體方向一致，可消除買家付款卻無法收樓的風險。

買家條件放寬，開發商監管趨嚴

主辦銀行制度是另一項結構性變革。每個開發項目必須指定一家主辦銀行——可以是單一貸款機構或銀團貸款的主辦安排行——在封閉帳戶中管理所有與項目相關的資金。這包括開發貸款、項目權益及現房銷售所得，帳戶須保留至開發貸款全部償還為止。該制度旨在防止建築資金被挪用，此類挪用曾是導致中國各地大批爛尾樓出現的原因之一。

對於現有借款人，該政策引入了浮動利率按揭重新定價機制。當現有貸款利率與全國新增貸款平均利率出現一定偏離幅度時，借款人可與銀行協商調整利率或以新貸款進行再融資。新利率不得低於借款人所在城市新增貸款的下限，且置換貸款金額以剩餘本金為上限。

政策亦擴大了租賃住房的信貸管道。住房租賃團體購房貸款——適用於購買現有閒置物業作長期租賃的企業及合格機構——期限可延長至30年，貸款金額最高可達評估價值的80%。這支持了北京將未售住房庫存轉化為租賃供應的策略，亦是房地產「新模式」的關鍵支柱。

此次改革的雙重屬性——放寬購房者條件，同時收緊對開發商的監管——反映了北京的平衡策略。40年貸款期限直接針對可負擔性問題：在貸款金額固定的情況下，將期限由30年延長至40年，每月還款額可減少約10%至15%，視乎利率而定。但更嚴格的開發貸款規則及封閉式資金管理將提高開發商的合規成本，而這些開發商已因銷售疲弱和流動性緊張而承受壓力。

中國上一次實施類似規模的住房信貸政策重組是在2015年，當時央行下調最低首付比例並放寬貸款價值比，協助市場在兩年低迷後回穩。該刺激措施導致2016至2017年間主要城市房價急劇飆升，決策者如今試圖在支撐需求的同時避免重燃投機，相信對這一教訓仍記憶猶新。

對全球投資者而言，這項政策顯示政府持續致力於穩定房地產產業。若將上下游產業一併計算，房地產約佔中國GDP四分之一。此次改革影響中國金融體系廣泛層面，從包括中國工商銀行和中國建設銀行在內的大型國有銀行，到萬科及碧桂園等開發商。延長貸款期限及推動現房銷售或有助於中期內支撐開發商現金流，而更嚴格的風險管控則可能加速實力較弱開發商的整合。

本文僅供參考，不構成投資建議。