REITs thế chấp vượt trội so với các công ty phát triển kinh doanh giữa môi trường lãi suất thay đổi

REITs thế chấp hoạt động tốt hơn khi lãi suất thay đổi

Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thế chấp (mREITs) đã vượt trội đáng kể so với Các công ty phát triển kinh doanh (BDCs) trong năm qua, đánh dấu một sự phân kỳ đáng chú ý về hiệu suất trong bối cảnh đầu tư lợi suất cao. Xu hướng này có thể dễ dàng nhận thấy thông qua Quỹ ETF thu nhập REIT thế chấp VanEck (MORT), vốn đã thể hiện rõ ràng sự vượt trội so với cả Quỹ ETF thu nhập BDC VanEck (BIZD) và Quỹ ETF thu nhập BDC Putnam (PBDC) trong giai đoạn này. Các yếu tố chính thúc đẩy sự thay đổi này bao gồm một môi trường thuận lợi được tạo ra bởi lãi suất ngắn hạn giảm đối với mREITs và sự lo ngại gia tăng của nhà đầu tư về các khoản nợ xấu của BDC, vốn trở nên trầm trọng hơn bởi các vụ phá sản doanh nghiệp gần đây.

Hiệu suất khác biệt giữa các lĩnh vực lợi suất cao

Sự vượt trội của MORT so với các đối tác BDC của nó đã là đáng kể trong nhiều khung thời gian khác nhau trong vòng 12 tháng qua. Sự phân kỳ này có thể được quy cho sự nhạy cảm bẩm sinh của mỗi lĩnh vực đối với biến động lãi suất và điều kiện thị trường tín dụng.

Các quỹ REIT thế chấp nói chung được hưởng lợi từ việc giảm dần Lãi suất Quỹ Liên bang. Những đợt giảm như vậy có thể làm giảm chi phí vay của họ cho tài trợ repo, điều này rất quan trọng đối với các danh mục đầu tư có đòn bẩy tập trung vào chứng khoán được thế chấp (MBS) của các cơ quan. Các công ty như Annaly Capital Management, Inc. (NLY) và AGNC Investment Corp. (AGNC), những người chơi quan trọng trong không gian MBS của các cơ quan, đặc biệt nhạy cảm với những thay đổi lãi suất này. Khi lãi suất giảm, giá trị của các khoản nắm giữ MBS có lợi suất thấp hiện có của họ có xu hướng tăng lên, góp phần vào việc tăng giá trị sổ sách và cải thiện dòng tiền. Sự giảm áp lực này diễn ra sau một giai đoạn đầy thách thức đối với mREITs, vốn được đặc trưng bởi đường cong lợi suất đảo ngược và lãi suất dài hạn tăng.

Ngược lại, thị trường BDC, thường được coi là đại diện cho lĩnh vực tín dụng tư nhân trị giá 1,7 nghìn tỷ đô la, đã phải đối mặt với nhiều khó khăn đáng kể. Việc cắt giảm lãi suất đã thắt chặt các khoản chi trả bằng cách giảm thu nhập cho vay từ các khoản vay lãi suất thả nổi và sự cạnh tranh gay gắt từ các ngân hàng đã tiếp tục gây áp lực lên chênh lệch cho vay. Điều này đã dẫn đến hiệu suất kém rõ rệt, với chỉ số BDC tụt hậu so với S&P 500 với biên độ lớn vào năm 2025. Các BDC được giao dịch công khai cụ thể đã trải qua những đợt sụt giảm đáng significant, với Blackstone Secured Lending Fund giảm khoảng 21%, Blue Owl Capital Corp giảm 19% và Ares Capital Corp giảm khoảng 12%.

Tác động của việc cắt giảm lãi suất và chất lượng tín dụng đối với BDC

Tác động bất lợi đối với BDC đã khiến các nhà quản lý phải cắt giảm phân phối cổ tức. Ví dụ, Quỹ tín dụng tư nhân Blackstone (BCRED), BDC lớn nhất ngành, đã cắt giảm cổ tức 9% vào tháng trước—lần giảm đầu tiên trong lịch sử của nó. Các công ty khác, như Quỹ tín dụng chiến lược Oaktree và Quỹ tín dụng tư nhân Golub Capital, cũng đã giảm các khoản chi trả lần lượt 10% và 15%. Các nhà phân tích cho rằng việc giảm lãi suất chuẩn 75 điểm cơ bản có thể dẫn đến việc giảm tổng cổ tức BDC từ 8–10%, với tỷ lệ chi trả cổ tức hiện tại đang ở mức gần 100%.

Thêm vào những lo ngại về chất lượng tín dụng, vụ phá sản vào tháng 9 năm 2025 của First Brands Group, một nhà cung cấp phụ tùng ô tô lớn, đã phơi bày những lỗ hổng nghiêm trọng trong các lĩnh vực tín dụng tư nhân và BDC. Với các khoản nợ ước tính từ 10 tỷ đến 50 tỷ đô la, sự kiện này đã gây ra một loạt tổn thất cho các nhà đầu tư tổ chức. Các cấu trúc tài chính mập mờ của công ty, bao gồm 4 tỷ đô la nợ bóng, đã che giấu đòn bẩy không bền vững. Các BDC có rủi ro đáng kể đối với các khoản nợ khó đòi như vậy phải đối mặt với các lệnh gọi ký quỹ tiềm năng hoặc thanh lý bắt buộc, góp phần vào những lo ngại về rủi ro hệ thống trong hệ thống tài chính.

REITs thế chấp được định vị để cải thiện

Ngược lại, triển vọng cho mREITs dường như ngày càng tích cực. Việc đường cong lợi suất đảo ngược được nới lỏng, trong đó chi phí vay ngắn hạn vượt quá lợi suất tài sản dài hạn, kết hợp với lãi suất giảm, đang tạo ra một môi trường hoạt động thuận lợi hơn. Ví dụ, Annaly và AGNC Investment Corp. đang cho thấy đà tăng trưởng tích cực về giá trị MBS của họ và dự đoán chi phí vay sẽ giảm.

Các định giá hiện tại cho các mREITs lớn phản ánh sự lạc quan này, với Annaly (NLY) được ước tính ở mức giá trị sổ sách khoảng 1,08 lần và AGNC Investment Corp. (AGNC) ở mức 1,23 lần, theo dữ liệu gần đây. Những con số này cho thấy sự tăng giá trị sổ sách, gợi ý tiềm năng thu được lợi nhuận lớn hơn thông qua việc mở rộng bội số.

Các chuyên gia trong ngành xác nhận sự thay đổi tích cực này. Steve DeLaney của Citizens JMP lưu ý:

"Trong ngành mREIT, tác động tích cực lớn nhất có thể được thấy ở phân khúc mREIT thương mại, nơi lãi suất cao hơn đã làm tăng chi phí nắm giữ cho người vay với các khoản vay bắc cầu lãi suất thả nổi và tỷ lệ vốn hóa NOI cao hơn đã làm giảm định giá tài sản bất động sản."

Jade Rahmani của Keefe, Bruyette & Woods bổ sung rằng môi trường Bất động sản Thương mại (CRE) "sẽ cải thiện vào quý 4 và năm 2025" do việc cắt giảm lãi suất sắp tới. Sự cải thiện này dự kiến sẽ được thúc đẩy bởi khối lượng giao dịch tăng lên và lợi nhuận hấp dẫn từ các khoản đầu tư vốn chủ sở hữu và nợ mới, cùng với các thị trường tài chính tốt hơn.

Cân nhắc đầu tư và triển vọng

Số phận tương phản của mREITs và BDCs đưa ra những cân nhắc đầu tư tinh tế. Trong khi hiệu suất vượt trội bền vững của mREITs có thể thu hút thêm vốn, đẩy định giá lên cao hơn, BDCs có thể phải đối mặt với áp lực liên tục nếu các mối lo ngại về chất lượng tín dụng vẫn tồn tại và môi trường lãi suất vẫn đầy thách thức đối với mô hình kinh doanh của họ. Các quyết định lãi suất trong tương lai của Cục Dự trữ Liên bang sẽ vẫn là yếu tố quyết định quan trọng đối với cả hai lĩnh vực trong ngắn và trung hạn.

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định, đặc biệt là trong một thị trường biến động, cổ phiếu ưu đãi và trái phiếu nhỏ trong cả hai lĩnh vực mang lại lợi suất hấp dẫn (thường là 9-10%) với sự biến động ít hơn đáng kể so với cổ phiếu phổ thông. Mặc dù một số nhà phân tích gợi ý các cơ hội trong các BDC được lựa chọn cẩn thận sau khi giá của chúng giảm, nhưng cần thận trọng khi theo đuổi lợi suất cổ tức cao trong các cổ phiếu phổ thông của mREITs như AGNC, ARMOUR Residential (ARR) hoặc Orchid Island Capital (ORC). Lợi nhuận mạnh mẽ của chúng có thể là tạm thời, bị ảnh hưởng bởi các hợp đồng hoán đổi lãi suất sắp hết hạn, điều này có thể dẫn đến việc giảm chênh lệch lãi suất ròng và giảm tỷ lệ chi trả cổ tức. Một cách tiếp cận sáng suốt, tập trung vào các nguyên tắc cơ bản và tính bền vững của các khoản chi trả, là điều cần thiết.