Áp lực từ nhà đầu tư chủ động tăng lên đối với Six Flags Entertainment về việc kiếm tiền từ bất động sản

Ngày 26 tháng 9 năm 2025, nhà đầu tư chủ động Land & Buildings Investment Management (L&B) đã công khai thúc giục Six Flags Entertainment Corporation (NYSE: FUN) kiếm tiền từ các tài sản bất động sản rộng lớn của mình. Động thái này diễn ra khi Six Flags đang đối mặt với những thách thức tài chính đáng kể và các vấn đề tích hợp sau khi sáp nhập với Cedar Fair. L&B, một cổ đông đáng kể, cho rằng bất động sản của công ty đại diện cho "giá trị bị mắc kẹt" mà nếu được mở khóa, có thể cải thiện đáng kể lợi nhuận cổ đông. Cổ phiếu của Six Flags đã giảm đáng kể hơn 50% từ đầu năm đến nay, giao dịch ở mức EBITDA đáy 7 lần trên thu nhập bị giảm sút.

Các đề xuất chiến lược để tạo ra giá trị

Land & Buildings đã phác thảo một chiến lược ba phần toàn diện để tối đa hóa giá trị cổ đông thông qua việc kiếm tiền từ bất động sản:

  1. Tách một REIT FUN: Điều này sẽ cho phép các cổ đông hiện thực hóa giá trị nội tại của bất động sản công ty trong khi vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng hoạt động khi EBITDA phục hồi và mở rộng. Các REIT cho thuê ròng được giao dịch công khai, bao gồm cả các REIT trải nghiệm, hiện đang có mức phí bảo hiểm đáng kể, trung bình khoảng 17 lần bội số EV/EBITDA và tỷ suất vốn hóa ngụ ý 6,5%.
  2. Đánh giá việc bán bất động sản: Trong khi chuẩn bị chuyển đổi thành REIT, công ty đề xuất Six Flags xem xét việc bán trực tiếp các tài sản của mình. L&B tin rằng bất động sản có thể thu hút nhiều nhà thầu, bao gồm các công ty như VICI Properties (NYSE: VICI), và có khả năng bán được tới 6 tỷ USD.
  3. Xem xét tương lai của FUN OpCo: Công ty điều hành có thể duy trì độc lập hoặc được mua lại, do sự quan tâm liên tục của các quỹ đầu tư tư nhân trong loại tài sản này và các lợi ích hiệp lực tiềm năng với các công ty giải trí và khách sạn khác.

Phân tích của L&B cho thấy giá trị tài sản ròng ước tính là 3,976 tỷ USD, tương đương NAV ước tính trên mỗi cổ phiếu là 39,26 USD so với giá cổ phiếu hiện tại là 22,11 USD. Điều này ngụ ý mức tăng vốn chủ sở hữu ngay lập tức là 78%, với tiềm năng đạt 130% nếu EBITDA năm 2026 phục hồi lên 1,1 tỷ USD, phù hợp với hướng dẫn ban đầu của Six Flags cho năm 2025.

Bối cảnh tài chính và những khó khăn hoạt động

Mặc dù có các mục tiêu đầy tham vọng, Six Flags vẫn phải đối mặt với một môi trường tài chính đầy thách thức với đòn bẩy cao và khó khăn hoạt động. Tính đến ngày 30 tháng 3 năm 2025, công ty báo cáo khoản nợ dài hạn vượt quá 5,16 tỷ USD (nợ ròng), bao gồm 609 triệu USD khoản vay tín dụng quay vòng, 978,5 triệu USD nợ có kỳ hạn và 3,66 tỷ USD trái phiếu. EBITDA điều chỉnh quý 1 năm 2025 của công ty ở mức -171 triệu USD, góp phần vào khoản lỗ ròng 220 triệu USD thuộc về thực thể hợp nhất.

Ban quản lý dự kiến tăng trưởng đáng kể vào năm 2028, đặt mục tiêu doanh thu 3,7 tỷ USD và lợi nhuận 269,4 triệu USD, một sự cải thiện đáng kể so với lợi nhuận âm hiện tại. Triển vọng này giả định tốc độ tăng trưởng doanh thu hàng năm là 5,0% và tối ưu hóa chi phí tích cực thông qua các lợi ích hiệp lực từ sáp nhập (180 triệu USD lợi ích hiệp lực hoạt động và 120 triệu USD tiết kiệm liên quan đến sáp nhập vào cuối năm 2025, với thêm 60 triệu USD vào năm 2026). Công ty đặt mục tiêu đạt biên lợi nhuận EBITDA 40%, chuyển thành 1,5 tỷ USD EBITDA vào năm 2028, và giảm đòn bẩy ròng xuống dưới 4 lần vào cuối năm 2026.

Tuy nhiên, những mục tiêu này đã vấp phải sự hoài nghi. Các nhà phân tích lưu ý rằng Six Flags đang "rất tụt hậu" so với các mục tiêu tài chính năm 2028 của mình, chủ yếu do các vấn đề về lượng khách tham quan liên tục, bao gồm giảm 7,1% lượng khách tham quan hợp nhất trong quý 1 năm 2025. Trong một động thái chiến lược liên quan, Six Flags đã thông báo đóng cửa và tái phát triển Six Flags America và Hurricane Harbor ở Maryland, báo hiệu sự sẵn lòng xem xét "các động thái danh mục táo bạo gắn liền với tối ưu hóa tài sản."

Tác động của việc tái cấu trúc bất động sản

Việc kiếm tiền từ bất động sản của Six Flags mang lại cả cơ hội và rủi ro. Ví dụ, một giao dịch bán và thuê lại trực tiếp có thể tạo ra khoảng 6 tỷ USD, có thể cho phép Six Flags loại bỏ khoản nợ dài hạn khoảng 5,27 tỷ USD. Điều này sẽ mang lại khoản tiết kiệm lãi suất hàng năm ước tính là 332,3 triệu USD. Tuy nhiên, nó sẽ tạo ra các khoản thanh toán tiền thuê hàng năm đáng kể, có khả năng dao động từ 360 triệu USD đến 540 triệu USD, làm thay đổi cơ bản hồ sơ dòng tiền của công ty. Một động thái như vậy cũng có thể hạn chế chi tiêu vốn và đầu tư vào công viên trong tương lai, tạo ra "bẫy cải thiện người thuê" và cản trở khả năng cạnh tranh dài hạn.

Ngược lại, việc tách REIT có thể cung cấp tính thanh khoản và hiện thực hóa giá trị trong khi có thể duy trì sự linh hoạt hoạt động hơn. Mặc dù việc kiếm tiền từ bất động sản mang lại chất xúc tác ngắn hạn, nhưng nó không giải quyết hoàn toàn rủi ro cơ bản của công ty về đòn bẩy cao và chi phí lãi suất đáng kể, đặc biệt trong môi trường lãi suất không chắc chắn. Thị trường bất động sản công viên giải trí dự kiến sẽ tăng trưởng với CAGR 5,5% đến năm 2032, cho thấy một bối cảnh thuận lợi cho các giao dịch như vậy.

Quan điểm của nhà phân tích và triển vọng

Tâm lý thị trường đối với Six Flags vẫn còn lẫn lộn. Một số nhà phân tích đã hạ cấp cổ phiếu xuống mức "bán", viện dẫn nợ cao, khó khăn hoạt động và tiềm năng tăng giá hạn chế, với mục tiêu giá khoảng 16 USD, cho thấy mức giảm 20%. Những quan điểm này nhấn mạnh những thách thức liên tục trong việc đạt được các mục tiêu tài chính dự kiến và rủi ro liên quan đến việc tăng nợ. Một nhà phân tích nhận xét:

"Một phần lớn số tiền mặt còn lại có thể bị ăn mòn bởi một khoản nợ thuế khổng lồ, làm giảm số tiền còn lại cho các đợm mua lại cổ phiếu và cổ tức đặc biệt tiềm năng."

Tuy nhiên, các nhà phân tích khác cho rằng thị trường có thể đã "phản ứng thái quá với các vấn đề về lượng khách tham quan và chi phí tạm thời", có thể đã đánh giá thấp tiềm năng phục hồi của công ty sau sáp nhập. Việc thực hiện thành công việc kiếm tiền từ bất động sản, cùng với những nỗ lực không ngừng nhằm giảm nợ và cải thiện hiệu quả hoạt động, sẽ là yếu tố quyết định quan trọng đối với quỹ đạo tương lai của Six Flags. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ sự phát triển của các chiến lược bất động sản được đề xuất và tác động của việc ra mắt chương trình khách hàng thân thiết theo kế hoạch vào năm 2026, khi công ty cố gắng ổn định doanh thu và lấy lại niềm tin của nhà đầu tư.