Six Flags Entertainment Corp (FUN) Price

激進投資者敦促六旗在整合挑戰中將房地產資產變現

激進投資者加大對六旗娛樂房地產變現的壓力 2025年9月26日，激進投資者Land & Buildings Investment Management (L&B)公開敦促六旗娛樂公司 (NYSE: FUN)將其廣泛的房地產持有資產變現。此舉正值六旗在與Cedar Fair合併後，面臨重大財務挑戰和整合問題之際。L&B作為一家重要股東，認為公司的房地產代表著「被困價值」，如果釋放，可以大幅提高股東回報。六旗的股票今年迄今已出現超過50%的顯著下跌，以7倍於受壓收益的低谷EBITDA倍數交易。 價值創造的戰略提議 Land & Buildings概述了一個全面的三部分策略，透過房地產變現最大化股東價值： 1. 剝離FUN REIT： 這將使股東能夠實現公司房地產的內在價值，同時隨著EBITDA的恢復和增長，保留運營上行空間。公開交易的淨租賃REIT，包括體驗式REIT，目前擁有實質性溢價，平均約為17倍EV/EBITDA倍數和6.5%的隱含資本化率。 2. 評估房地產出售： 在準備進行REIT轉換的同時，該公司建議六旗考慮直接出售其物業。L&B認為，該房地產可能會吸引包括VICI Properties (NYSE: VICI)在內的等多個競標者，並可能以高達60億美元的價格出售。 3. 考慮FUN OpCo的未來： 運營公司可以保持獨立，也可以被收購，考慮到資產類別中持續的私募股權興趣以及與其他休閒和酒店公司的潛在協同效應。 L&B的分析顯示，估計淨資產價值為39.76億美元，相當於估計的每股NAV 39.26美元，而當前股價為22.11美元。這意味著即時股權上漲78%，如果2026年EBITDA恢復到11億美元（與六旗最初的2025年指導一致），則可能達到130%。 財務狀況和運營逆風 儘管目標雄心勃勃，六旗仍面臨高槓桿和運營困難帶來的嚴峻財務環境。截至2025年3月30日，公司報告長期債務超過51.6億美元（淨債務），其中包括6.09億美元的循環信貸貸款、9.785億美元的定期債務和36.6億美元的票據。公司2025年第一季度調整後的EBITDA為負1.71億美元，導致合併實體淨虧損2.2億美元。 管理層預計到2028年將實現顯著增長，目標是實現37億美元的收入和2.694億美元的收益，這比目前的負收益有了大幅改善。這一展望假設年收入增長率為5.0%，並透過合併協同效應（到2025年底實現1.8億美元的運營協同效應和1.2億美元的合併相關節省，2026年再增加6000萬美元）積極優化成本。公司目標是到2028年實現40%的EBITDA利潤率，轉化為15億美元的EBITDA，並到2026年底將淨槓桿率降至4倍以下。 然而，這些目標受到了質疑。分析師指出，六旗「遠未達到」其2028年的財務目標，主要原因是持續的入園人數問題，包括2025年第一季度綜合入園人數下降7.1%。在一項相關的戰略舉措中，六旗宣布關閉並重新開發馬里蘭州的六旗美國和颶風港，這表明其願意考慮「與資產優化相關的激進投資組合舉措」。 房地產重組的影響 六旗房地產的變現既帶來機遇也帶來風險。例如，直接售後回租可以產生約60億美元，這可能使六旗能夠消除其約52.7億美元的長期債務。這將帶來估計每年3.323億美元的利息節省。然而，它將引入每年3.6億至5.4億美元的巨額租金支付，從根本上改變公司的現金流狀況。此舉還可能限制未來的資本支出和公園投資，造成「租戶改善陷阱」，並阻礙長期的競爭力。 相反，REIT剝離可以提供流動性和價值實現，同時可能保留更多的運營靈活性。雖然房地產變現提供了短期催化劑，但它並未完全解決公司在高槓桿和高額利息支出方面的潛在風險，尤其是在不確定的利率環境下。遊樂園房地產市場的複合年增長率預計到2032年將達到5.5%，表明這種交易具有有利的背景。 分析師觀點和展望 市場對六旗的情緒喜憂參半。一些分析師已將該股評級下調至「賣出」，理由是高債務、運營逆風和有限的上行潛力，目標價約為16美元，表明有20%的下行空間。這些觀點強調了在實現預期財務目標方面持續存在的挑戰以及與不斷增加的債務相關的風險。一位分析師評論道： > 「剩下的大部分現金可能會被巨額稅負消耗掉，從而縮小了用於潛在股票回購和特別股息的金額。」 然而，其他分析師認為，市場可能「對暫時的入園人數和成本問題反應過度」，可能低估了公司合併後的復甦潛力。成功執行房地產變現，加上持續努力減少債務和改善運營績效，將是六旗未來發展軌跡的關鍵決定因素。投資者將密切關注擬議房地產策略的發展以及計劃於2026年推出的忠誠度計劃的影響，因為該公司正努力穩定收入並重獲投資者信心。