Các điểm chính:
Sự phục hồi của thị trường nhà ở Hoa Kỳ đã chững lại vào tháng 4 khi các niêm yết mới tăng trưởng nhanh hơn doanh số bán hàng lần đầu tiên trong năm 2026, với lãi suất thế chấp tăng cao làm giảm nhu cầu của người mua và khiến lượng tồn kho tích tụ, theo báo cáo thị trường của Zillow công bố ngày 6 tháng 5.
"Số lượng nhà khởi công đã tăng vọt trong tháng 3, vượt quá mong đợi, nhưng giấy phép xây dựng lại giảm mạnh," Ted Rossman, Chuyên gia phân tích chính tại Bankrate, cho biết trong một ghi chú gần đây. "Điều này báo trước những thời điểm chậm chạp phía trước."
Trong khi số lượng nhà khởi công tăng 10,8% trong tháng 3, giấy phép xây dựng cho các dự án tương lai đã giảm gần như tương đương 10,8%, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số và Zillow. Sự phân kỳ này cũng được phản ánh trong giá cả, với dữ liệu của Zillow cho thấy giá trung bình trên mỗi foot vuông cho xây dựng mới giảm 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 2, trong khi giá niêm yết tổng thể trên toàn quốc đã giảm 2,2% vào tháng 5.
Nhu cầu hạ nhiệt tạo ra một hành động cân bằng bấp bênh cho các nhà xây dựng và người bán, nơi chiến lược định giá trở nên quan trọng. Với khoảng 36% các niêm yết trên toàn quốc bị cắt giảm giá, thị trường đang thử nghiệm xem liệu tính thực tế của giá cả có thể cải thiện tính thanh khoản của giao dịch trong môi trường lãi suất cao hay không, hay liệu lượng tồn kho sẽ tiếp tục tăng và gây thêm áp lực giảm giá trị.
Câu chuyện của thị trường nhà ở năm 2026 đang chuyển dịch từ mức tồn kho đơn thuần sang mức độ hiệu quả của việc hấp thụ lượng tồn kho đó. Theo dữ liệu từ HousingWire, lượng tồn kho toàn quốc đã tăng 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái tính đến ngày 1 tháng 5, nhưng khối lượng niêm yết được hấp thụ đã tăng mạnh hơn nhiều ở mức 17,5% trong cùng kỳ. Điều này cho thấy rằng mặc dù có nhiều nhà hơn, các giao dịch vẫn đang diễn ra đối với những người bán điều chỉnh theo các hạn chế về khả năng chi trả của người mua.
Động lực này đang diễn ra không đồng đều trên khắp đất nước. Các thị trường đã đặt lại kỳ vọng về giá sớm hơn, như Baltimore, đang thấy tỷ lệ hấp thụ mạnh mẽ là 2,37, nghĩa là nhà ở đang được giải quyết nhanh hơn nhiều so với nguồn cung mới đổ bộ. Ngược lại, các thị trường từng nóng như Austin tiếp tục nỗ lực khám phá giá, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ yếu hơn là 1,12 mặc dù gần 45% các niêm yết đã bị cắt giảm giá.
Củng cố cho hoạt động có chọn lọc của thị trường là sự ổn định mong manh của lãi suất thế chấp. Mức chênh lệch giữa lãi suất thế chấp và lợi suất trái phiếu kho bạc vẫn thấp hơn đáng kể so với mức đỉnh năm 2023, một yếu tố quan trọng giữ cho chi phí vay không tăng cao hơn ngưỡng 7% quan trọng về mặt tâm lý, theo phân tích của HousingWire. Nếu không có bộ đệm này, lãi suất thế chấp có khả năng sẽ ở mức mà trong lịch sử đã bóp nghẹt nhu cầu nhà ở rộng rãi hơn.
Môi trường này giải thích lý do tại sao thị trường đang trải qua sự tái tham gia có chọn lọc từ người mua thay vì dừng lại hoàn toàn. Khả năng chi trả vẫn còn bị hạn chế cao, có nghĩa là kỷ luật định giá từ người bán và người xây dựng là yếu tố quyết định hàng đầu xem thị trường địa phương nào có thể chuyển đổi hiệu quả các niêm yết thành giao dịch. Cơ hội cho các chuyên gia nhà ở hiện nay nằm ở việc xác định các thị trường nơi tồn kho không chỉ tăng mà còn đang được bán ra một cách tích cực.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
