Giá nhà tại Mỹ tăng 0,5% trong khi 27% khu vực đô thị ghi nhận sự sụt giảm

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đã ghi nhận mức tăng khiêm tốn 0,5% so với cùng kỳ năm ngoái đối với giá nhà đơn lập trung bình, đạt 404.300 USD trong quý đầu tiên, nhưng con số tiêu đề này che giấu sự phân hóa ngày càng tăng khi áp lực về khả năng chi trả định hình lại các thị trường địa phương. Trong khi giá tăng ở 71% các khu vực đô thị, số lượng các khu vực ghi nhận giá giảm hàng năm đã mở rộng lên 27%, theo báo cáo hàng quý từ Hiệp hội chuyên viên bất động sản quốc gia (NAR).

Tiến sĩ Lawrence Yun, Chuyên gia kinh tế trưởng của NAR cho biết: “Giá nhà tiếp tục tăng ở nhiều thị trường, giúp tăng tài sản nhà ở cho hầu hết các chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, khu vực miền Tây đắt đỏ đã không thấy doanh số bán hàng tăng lên.”

Dữ liệu tiết lộ một thị trường bị phân mảnh sâu sắc. Mức tăng mạnh nhất ở Đông Bắc và Trung Tây, lần lượt là 4,9% và 3,6%, trong khi miền Tây ghi nhận mức giảm 2,9%. Số lượng các khu vực đô thị có mức tăng giá hai con số đã tăng lên 16, ngay cả khi tỷ lệ các thị trường có bất kỳ sự tăng trưởng giá nào đã giảm xuống 71% từ mức 73% trong quý trước.

Sự phân kỳ này nhấn mạnh một thị trường đang vật lộn với cuộc khủng hoảng khả năng chi trả. Mặc dù khoản thanh toán thế chấp điển hình đã giảm 140 USD mỗi tháng so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 1.979 USD trong quý đầu tiên, giá nhà tại Mỹ vẫn cao hơn khoảng 48% so với mức trước đại dịch. Theo dữ liệu từ Cotality, dự kiến 65% chủ sở hữu nhà sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt tài khoản ký quỹ vào năm 2026, đẩy các khoản thanh toán trung bình hàng tháng tăng khoảng 175 USD do bảo hiểm và thuế cao hơn.

Quyền lực của người bán suy yếu

Sau nhiều năm thống trị, người bán đang bắt đầu mất đi lợi thế. Dữ liệu từ Cotality cho thấy giá chào bán cho các danh sách mới đã giảm 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái, một dấu hiệu cho thấy sự kháng cự của người mua đối với các mức định giá cao đang hình thành. Điều này diễn ra sau một giai đoạn giá cả đang ổn định sau nhiều tháng giảm khiêm tốn, với tháng 2 ghi nhận mức tăng 0,04% và đầu tháng 3 cho thấy mức tăng 0,34%.

Kenneth Zener, nhà phân tích cấp cao tại Seaport Research Partners, cho biết: “Giá giảm vẫn là một rào cản đối với hầu hết những người mua muốn nâng cấp và là một biện pháp ngăn chặn đối với những người mua nhà lần đầu, tâm lý kinh tế học hành vi làm trì hoãn động lực ‘FOMO’ vốn đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở, trong bối cảnh khả năng chi trả vẫn còn thấp”.

Nhà đầu tư rút lui và nợ quá hạn gia tăng

Sự thận trọng cũng thể hiện rõ ở các nhà đầu tư. Các giao dịch mua của nhà đầu tư chiếm 27% doanh số bán nhà đơn lập trong tháng 3, giảm nhẹ so với một năm trước đó. Đáng chú ý, các nhà đầu tư quy mô lớn đã giảm một nửa thị phần của họ, một tín hiệu tiềm ẩn về mối lo ngại đối với lợi nhuận trong tương lai và áp lực quy định.

Trong khi đó, các dấu hiệu căng thẳng đang xuất hiện ở cấp độ hộ gia đình. Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp nghiêm trọng đã tăng lên 1,14% vào tháng 2, với các khoản vay được hỗ trợ bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cho thấy áp lực lớn nhất. Sự kết hợp giữa giá cao, chi phí sở hữu tăng và thị trường cho thuê đang hạ nhiệt cho thấy thị trường đang trong quá trình tái cân bằng kéo dài hơn là một sự điều chỉnh mạnh mẽ.

Bài viết này chỉ dành cho mục đích thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.