Giá nhà niêm yết tại Mỹ giảm 2,5% trong tháng 6, mức giảm mạnh nhất kể từ năm 2017

Giá nhà niêm yết tại Mỹ đã giảm 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 6, xuống mức giá trung vị 430.000 USD, mức giảm mạnh nhất trong dữ liệu của Realtor.com kể từ năm 2017, khi người bán định giá thực tế và người mua phản hồi bằng chuỗi tăng trưởng doanh số chờ xử lý dài nhất trong 5 năm.

"Tám tháng liên tiếp giá giảm và bảy tháng liên tiếp doanh số chờ xử lý tăng không phải là một mâu thuẫn," Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, cho biết. "Người bán đang đọc được điều kiện thị trường và định giá phù hợp ngay từ đầu thay vì niêm yết giá cao rồi sau đó cắt giảm."

Doanh số chờ xử lý đã tăng 3,7% so với một năm trước, kéo dài chuỗi tăng trưởng lên bảy tháng liên tiếp — dài nhất kể từ tháng 12/2020 đến tháng 6/2021. Tỷ lệ hủy hợp đồng ở mức 6,9% doanh số chờ xử lý trong tháng 4 và tháng 5, thấp hơn mức 7,3% của một năm trước đó, cho thấy người mua đang thực hiện các giao dịch. Thời gian trung bình một căn nhà nằm trên thị trường là 53 ngày, không đổi so với một năm trước và chấm dứt chuỗi 26 tháng thời gian bán chậm hơn.

Đối với người mua một căn nhà trị giá 430.000 USD với khoản trả trước 20% và lãi suất thế chấp 6,49%, khoản thanh toán hàng tháng điển hình là 2.172 USD — thấp hơn khoảng 132 USD mỗi tháng so với một năm trước, khi giá trung vị là 440.950 USD và lãi suất trung bình 6,82%. Sự cải thiện về khả năng chi trả đang thu hút người mua trở lại thị trường vốn đã bị đình trệ do chi phí vay cao và giá cả dai dẳng ở mức cao.

Chênh lệch Khu vực Mở rộng thành Khoảng cách Kéo dài Bốn Năm

Số liệu trung bình toàn quốc đã che khuất sự phân hóa khu vực rõ rệt đang gia tăng kể từ khi giá đạt đỉnh vào tháng 6/2022. Tại miền Tây, giá niêm yết giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái và thấp hơn 7,3% so với đỉnh năm 2022. Miền Nam ghi nhận mức giảm 2,5% hàng năm và mức giảm lũy kế 3,5% so với bốn năm trước. Ngược lại, miền Trung Tây đi ngang so với cùng kỳ năm ngoái và đã tăng 10% kể từ tháng 6/2022, trong khi miền Đông Bắc chỉ giảm 1% hàng năm và tăng 12,6% so với đỉnh.

"Câu chuyện về hai nước Mỹ trong lĩnh vực nhà ở đã kéo dài bốn năm," Jake Krimmel, nhà kinh tế cấp cao tại Realtor.com, nhận định. "Tại miền Tây và miền Nam, giá đã giảm trở lại khi các giới hạn về khả năng chi trả bị thử thách. Tại miền Trung Tây và miền Đông Bắc, nguồn cung vẫn đủ thắt chặt và nhu cầu đủ mạnh để giá tiếp tục leo thang ngay cả trong một cú sốc lãi suất lịch sử."

Trong số 50 khu vực đô thị hàng đầu, giá niêm yết trung vị trên mỗi foot vuông đã giảm ở 33 khu vực. Mức giảm mạnh nhất là tại Austin, Texas, giảm 8,2%; Memphis, Tennessee, giảm 6%; và Buffalo, New York, giảm 5,2%. Ở chiều ngược lại, Providence, Rhode Island, ghi nhận mức tăng 8,7%, tiếp theo là Indianapolis với 4,9% và New York với 3,4%.

Tăng trưởng Hàng tồn kho Chậm lại khi Người bán Giữ Nhà

Lượng nhà niêm yết đang hoạt động đạt 1.102.615 căn trong tháng 6, tăng 1,9% so với một năm trước nhưng vẫn thấp hơn 11,3% so với mức điển hình giai đoạn 2017-2019 — khoảng cách rộng hơn một chút so với mức thiếu hụt 10,4% được ghi nhận trong tháng 5. Lượng nhà niêm yết mới tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái lên 463.480 căn, dẫn đầu là mức tăng 12,6% tại miền Đông Bắc. Hủy niêm yết — nhà bị rút khỏi thị trường mà không được bán — giảm gần 10% so với một năm trước và hiện chiếm khoảng 5% tổng số nhà niêm yết đang hoạt động, gần với mức thấp nhất kể từ khi đợt tăng niêm yết năm ngoái bắt đầu.

Tỷ lệ nhà niêm yết có giảm giá ở mức 18,8%, giảm 1,9 điểm phần trăm so với một năm trước mặc dù đã tăng nhẹ từ mức 17,5% của tháng 5 theo mô hình mùa vụ điển hình. Dữ liệu cho thấy người bán đang định giá thấp hơn ngay từ đầu thay vì cắt giảm sau khi niêm yết.

Bước sang tháng 7, khi thị trường thường chậm lại, Krimmel cho biết các chỉ báo hàng đầu vẫn đang được duy trì. "Chúng tôi không kỳ vọng thị trường sẽ đình trệ như mùa hè năm ngoái," ông nói. Lãi suất thế chấp đã ổn định quanh mức 6,5% sau một mùa xuân bị xáo trộn bởi lo ngại lạm phát và bất ổn địa chính trị, tạo ra nền tảng ổn định cho giai đoạn hạ nhiệt theo mùa truyền thống.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và không cấu thành lời khuyên đầu tư.