Các điểm chính:
Một phao cứu sinh quan trọng thời đại dịch dành cho những chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn đã bị cắt giảm, và sự gia tăng các vụ tịch biên nhà có thể lan rộng qua nhiều khu vực của thị trường nhà ở Mỹ.
Số lượng hồ sơ tịch biên nhà tại Mỹ đã tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 3, một dấu hiệu cho thấy sự khó khăn ngày càng tăng sau khi một chương trình liên bang hỗ trợ những người vay quá hạn bị thắt chặt. "Câu chuyện ở đây là mọi người đã gặp khó khăn trong năm năm qua, nhưng việc giảm thiểu tổn thất đã ngăn cản chu kỳ thanh lọc tự nhiên," John Comiskey, người sáng lập Reverse Engineering Finance cho biết. "Dòng lũ sau con đập phải được giải phóng."
Sự gia tăng hồ sơ diễn ra sau những thay đổi đối với chương trình "yêu cầu bồi thường một phần" của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), vốn cho phép chủ sở hữu nhà trì hoãn các khoản thanh toán bị lỡ. Các quy định mới có hiệu lực vào tháng 10 nghiêm ngặt hơn, yêu cầu người vay phải thực hiện ba lần thanh toán đúng hạn liên tiếp để đủ điều kiện nhận viện trợ và giới hạn họ chỉ được yêu cầu một lần sau mỗi hai năm. Với ước tính 11,6% trong số tám triệu người vay của FHA bị quá hạn tính đến tháng 3, các nhà phân tích dự báo những thay đổi này có thể đẩy khoảng 250.000 chủ sở hữu nhà vào tình trạng buộc phải bán trong 12 đến 18 tháng tới.
Việc chấm dứt trợ cấp, vốn cho phép một số người nhận được các khoản vay không lãi suất trong suốt thời hạn thế chấp, giờ đây làm lộ ra một lỗ hổng trong thị trường nhà ở. Trong khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã giảm từ mức đỉnh gần đây xuống còn khoảng 6,46%, sự kết hợp giữa lãi suất cao hơn và việc loại bỏ hỗ trợ thanh toán đang tạo ra một làn sóng mới những người bán nhà trong tình trạng khó khăn.
Tác động lên giá nhà có thể sẽ không đồng đều và phụ thuộc nhiều vào địa lý. Ở những thị trường mạnh, giá trị bất động sản tăng đã cung cấp cho một số chủ sở hữu nhà đủ "vốn chủ sở hữu ngẫu nhiên" để bán và trả nợ. Ví dụ, một căn nhà ở Woburn, Massachusetts, được mua với giá 430.000 USD vào năm 2019, hiện có thể bán với giá ước tính 625.000 USD, dễ dàng trang trải khoản thế chấp và bất kỳ khoản nợ đọng nào.
Tuy nhiên, ở những thị trường yếu hơn, sự gia tăng các đợt bán tháo do nợ nần đã gây áp lực lên giá cả. Tại hạt Lee, Florida, một căn nhà đơn lập được mua với giá gần 400.000 USD vào năm 2022 gần đây đã được niêm yết chỉ với giá 270.000 USD sau khi bị tịch biên. Những mức giảm giá như vậy có thể kéo giảm các định giá so sánh cho toàn bộ khu dân cư, tạo ra một vòng lặp phản hồi tiêu cực.
Rủi ro tập trung ở khoảng 10% các khoản thế chấp tại Mỹ được FHA bảo lãnh, vốn phổ biến với những người mua nhà lần đầu và có thu nhập thấp. Các nhà phân tích ước tính rằng có tới một nửa số người vay FHA bị quá hạn nghiêm trọng sẽ không thể đáp ứng các yêu cầu hỗ trợ mới, nghiêm ngặt hơn.
Thay đổi chính sách nhằm hạn chế việc "lợi dụng" hệ thống, nơi một số chủ sở hữu nhà liên tục sử dụng trợ cấp. Tuy nhiên, nó cũng loại bỏ một mạng lưới an toàn quan trọng đã giúp nhiều người giữ được nhà trong suốt những biến động kinh tế của vài năm qua. Làn sóng tịch biên nhà sau đó sẽ là một sự điều chỉnh đau đớn cho những người mất nhà và có thể tạo ra những trở ngại cho các thị trường nhà ở khu vực cụ thể, ngay cả khi thị trường chung vẫn đang đối mặt với lãi suất thế chấp ở mức cao.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
