Kế hoạch xây 897 căn hộ trên sân golf của thị trấn gây tranh cãi về nhà ở tại Mỹ

Một đoạn video lan truyền chất vấn liệu các quan chức thị trấn có đang "chơi khăm" hay không đã thu hút sự chú ý của toàn quốc vào khoảng cách ngày càng lớn giữa các quy định về nhà ở cấp bang và các chiến thuật quy hoạch địa phương được sử dụng để lách luật.

Cuộc tranh cãi nổ ra sau khi Marblehead, một vùng ngoại ô giàu có của Boston, đã bỏ phiếu với tỷ lệ 881-82 để phê duyệt một kế hoạch quy hoạch tuân thủ Đạo luật Cộng đồng MBTA của bang bằng cách chỉ định đất cho 897 căn hộ đa gia đình mới. Tuy nhiên, kế hoạch này đặt 780 căn hộ tiềm năng đó trên khuôn viên của Tedesco Country Club tư nhân, một bất động sản không có nghĩa vụ phải bán hoặc phát triển. Động thái này ngay lập tức bị chỉ trích là một sự giả tạo.

"Nếu chủ sở hữu bất động sản đó là một sân golf, chúng ta có thể khá chắc chắn rằng họ sẽ không bao giờ chọn xây dựng căn hộ hoặc nhà liền kề trong ít nhất 20 năm tới," Will Rhatigan của Hiệp hội Nhà ở và Quy hoạch Công dân nói với NBC10 Boston. Chiến thuật này làm nổi bật xu hướng "tuân thủ sáng tạo" ngày càng tăng của các cộng đồng giàu có.

Các con số tiết lộ thực tế khắc nghiệt của thị trường nhà ở tại thị trấn và tác động tối thiểu mà kế hoạch này mang lại. Với giá nhà đơn lập trung bình trên 1 triệu USD, một người mua sẽ cần thu nhập hàng năm hơn 232.000 USD, theo phân tích của Globe. Thu nhập hộ gia đình trung bình của thị trấn là 182.000 USD và chỉ có 3,9% quỹ nhà ở được phân loại là nhà ở giá rẻ. Lô đất duy nhất khác trong kế hoạch chỉ có thể hỗ trợ 120 căn hộ, tương đương 13% yêu cầu của bang.

Cuộc bỏ phiếu quy hoạch địa phương này minh họa cho một cuộc chiến quốc gia về nguồn cung nhà ở, đặt chính quyền bang vào thế đối đầu với các phong trào địa phương mạnh mẽ "Không ở sân sau nhà tôi" (NIMBY). Kết quả ở Marblehead, hiện đang chờ sự xem xét của văn phòng nhà ở bang, có thể quyết định liệu đạo luật mang tính bước ngoặt của Massachusetts có đủ sức mạnh để thúc đẩy sự phát triển thực sự hay các lỗ hổng sẽ bảo tồn nguyên trạng.

Khoảnh khắc lan truyền

Vấn đề này bùng nổ trước công chúng nhờ cư dân David Modica, người có những câu hỏi thẳng thắn tại cuộc họp thị trấn đã thu hút hơn 2,4 triệu lượt xem trực tuyến. "Vì vậy, họ sẽ không xây dựng bất kỳ ngôi nhà nào ở đó, vì đó là một sân golf," Modica tuyên bố. "Vậy thì, đây có phải là một cách để tuân thủ 3A mà không cần thực hiện bất kỳ điều gì của 3A không?" Một thành viên ban quy hoạch đã thừa nhận quan điểm này, trả lời: "Vâng, đúng là vậy. Chúng tôi đã thử cách khác và nó đã bị bác bỏ." Câu tóm tắt của Modica — "Chúng ta đang chơi khăm phải không?" — đã trở thành khẩu hiệu cho những người ủng hộ nhà ở, được gọi là YIMBY ("Có ở sân sau nhà tôi"), những người cảm thấy các thị trấn quá thường xuyên sử dụng quy hoạch để ngăn chặn phát triển.

Quy định của bang gặp sự kháng cự của địa phương

Đạo luật Cộng đồng MBTA, được thông qua vào năm 2021, yêu cầu 177 đô thị được phục vụ bởi hệ thống giao thông MBTA phải tạo ra ít nhất một khu vực quy hoạch nơi nhà ở đa gia đình được phép theo luật định. Mục tiêu là giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở kinh niên đã đẩy giá lên mức khủng hoảng. Marblehead, với dân số khoảng 20.000 người, là một trong những thị trấn đắt đỏ nhất bang và trước đây đã phản đối việc tuân thủ. Sau khi các cử tri lật ngược một kế hoạch khả thi hơn trước đó, thị trấn đã bị từ chối khoản tài trợ 2,8 triệu USD của bang. Bộ trưởng Tư pháp của bang cũng đã kiện chín cộng đồng không tuân thủ, bao gồm cả Marblehead, chứng minh các hậu quả tài chính và pháp lý tiềm tàng của việc thách thức luật pháp. Văn phòng Điều hành Nhà ở và Cộng đồng Đáng sống của bang phải đưa ra phê duyệt cuối cùng cho kế hoạch sân golf, và quyết định này đang được theo dõi chặt chẽ như một bài kiểm tra sức mạnh của luật pháp.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.