Thị trường nhà ở Mỹ chậm nhất trong bốn thập kỷ đang khiến các đại lý bất động sản và người cho vay thế chấp rời bỏ ngành với tốc độ nhanh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
Quay lại
Đại lý bất động sản ồ ạt rời bỏ ngành khi thị trường nhà ở Mỹ bước sang năm thứ tư ảm đạm
Thị trường nhà ở Mỹ chậm nhất trong bốn thập kỷ đang khiến các đại lý bất động sản và người cho vay thế chấp rời bỏ ngành với tốc độ nhanh nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) ghi nhận 1,412 triệu thành viên trong tháng 4, giảm 12% so với mức đỉnh 1,6 triệu vào tháng 10/2022, khi thị trường nhà ở chậm nhất kể từ năm 1982 bước sang năm thứ tư. Doanh số bán nhà hiện hữu so với tổng số hộ gia đình trong năm ngoái đã ở mức yếu nhất trong 44 năm, theo phân tích của First American Financial.
"Chúng tôi giống như một động mạch đang chảy máu," Kim Taylor, cựu đại lý bất động sản tại Fort Worth, Texas, người đã đóng cửa công ty môi giới của mình vào mùa xuân này sau khi thành lập vào giữa năm 2023, cho biết. "11 tháng qua là khoảng thời gian khó khăn nhất trong sự nghiệp của tôi."
Chỉ 71% đại lý được NAR khảo sát trong năm 2025 cho biết bất động sản là nghề nghiệp duy nhất của họ, tỷ lệ thấp nhất trong dữ liệu từ năm 2005. Đại lý điển hình có hai năm kinh nghiệm hoặc ít hơn chỉ hoàn thành ba giao dịch trong năm 2024, kiếm được 8.100 USD thu nhập gộp, trong khi đại lý điển hình ở mọi cấp độ kinh nghiệm thực hiện 10 giao dịch và kiếm được 58.100 USD. Việc làm trong ngành thế chấp đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2021, theo dữ liệu của Cục Thống kê Lao động do Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp tổng hợp, và số lượng người cho vay thực hiện ít nhất 10 giao dịch mỗi năm đã giảm khoảng một nửa.
Làn sóng rời bỏ này đe dọa định hình lại một ngành đã phình to trong thời kỳ bùng nổ thời đại dịch, khi lãi suất thế chấp gần bằng 0 thúc đẩy cơn sốt mua nhà. Với lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình dao động gần mức cao nhất trong 9 tháng và khối lượng giao dịch ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ, nguồn giao dịch trong tương lai vẫn bị hạn chế, đẩy nhiều đại lý và nhân viên cho vay tìm kiếm thu nhập ở nơi khác.
Sự suy giảm của tầng lớp trung lưu
Mark Johnson, đối tác quản lý tại Recruiting Insight, một công ty tư vấn làm việc với các công ty môi giới bất động sản, cho biết các đại lý năng suất nhất vẫn đang thành công, nhưng sự suy thoái đã "làm suy giảm những gì tôi gọi là tầng lớp trung lưu chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản." Nhiều đại lý gia nhập ngành trong thời kỳ bùng nổ năm 2020 đã nhận thấy sự chuyển đổi sang thị trường chậm là không bền vững.
Erica Rojek ở Silver Spring, Maryland, lấy bằng cấp vào năm 2021 và chốt bốn giao dịch trong cả năm 2022 và 2023, kiếm được khoảng 45.000 USD tiền hoa hồng mỗi năm trước thuế và chi phí. Cô chỉ chốt được một giao dịch trong năm 2024 và từ bỏ giấy phép vào đầu năm 2025. "Cần rất nhiều năng lượng và rất nhiều tiền chỉ để tồn tại với tư cách một đại lý bất động sản," cô nói, đề cập đến chi phí cấp phép, phí môi giới, tiếp thị và đào tạo. "Khi bạn không chốt được giao dịch, thật khó để tiếp tục."
Tác động lan tỏa ngoài các đại lý
Cuộc suy thoái nhà ở đang lan rộng sang các ngành liên quan. Sheri Lane, người bán bảo hiểm nhà ở tại Texas, cho biết doanh số của cô đã giảm so với vài năm trước. "Nếu nhà không bán được, nó sẽ ảnh hưởng đến tất cả chúng tôi," cô nói. Nhân viên cho vay thế chấp Tristan Holt đã nghỉ việc vào tháng 4 sau khi chuyển đến Detroit năm ngoái và gặp khó khăn trong việc tạo đà. "Khi cuộc xung đột Iran bắt đầu, tôi nghĩ, 'Trời ơi, không có đủ công việc để làm,'" anh nói. Holt hiện đang tìm việc trong lĩnh vực ngân hàng hoặc bảo hiểm.
Sự chậm lại cũng đang thúc đẩy quá trình hợp nhất. Các công ty môi giới nhỏ hơn đang được các công ty lớn hơn mua lại, những công ty có thể đầu tư vào công nghệ hoặc cung cấp nhiều dịch vụ như quyền sở hữu và dịch vụ ký quỹ, tạo ra các cửa hàng một điểm đến cho người mua và người bán. Một thỏa thuận pháp lý vào năm 2024 đã thay đổi cách các đại lý được trả tiền, tiếp tục siết chặt lợi nhuận, khuyến khích một số người mua từ bỏ việc thuê đại lý hoàn toàn.
Quỹ đạo của thị trường nhà ở hiện phụ thuộc vào lộ trình lãi suất thế chấp. Nếu Cục Dự trữ Liên bang (Fed) bắt đầu cắt giảm lãi suất vào cuối năm nay, chi phí vay thấp hơn có thể giải phóng nhu cầu bị dồn nén và ngăn chặn làn sóng rời bỏ. Nhưng nếu lãi suất vẫn ở mức cao, sự thu hẹp của ngành có thể sâu hơn nữa, với nhiều đại lý và người cho vay rời bỏ trước khi chu kỳ tiếp theo bắt đầu.
Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
