Những điểm chính:
Hội đồng Hướng dẫn Tiền thuê của Thành phố New York đã bỏ phiếu 7-1 để đóng băng tiền thuê trên khoảng 1 triệu căn hộ ổn định, thực hiện một cam kết tranh cử của Thị trưởng Zohran Mamdani — nhưng cổ phiếu REIT có mức độ tiếp xúc nhiều nhất với thị trường đa gia đình của thành phố lại tăng cao hơn vào ngày hôm sau.
"Nền kinh tế mạnh, tăng trưởng việc làm tốt, và những người trẻ muốn ở đây," John Kim, một nhà phân tích tại BMO Markets, cho biết. "Hầu hết các REIT sở hữu chủ yếu các căn hộ theo giá thị trường," nơi tiền thuê tiếp tục leo thang do thiếu nguồn cung mới.
Empire State Realty Trust dẫn đầu các cổ phiếu tăng với mức tăng 4,5% vào thứ Sáu, tiếp theo là SL Green ở mức khoảng 4%. AvalonBay, Vornado và Equity Residential ghi nhận mức tăng khiêm tốn hơn. Sự phục hồi này mâu thuẫn với cảnh báo từ các nhóm chủ nhà rằng việc đóng băng sẽ làm tổn hại đến định giá bất động sản. Mức tiền thuê trung bình cho các căn hộ ổn định ở mức 1.603 USD, theo Văn phòng Ngân sách Độc lập của thành phố, trong khi các căn hộ theo giá thị trường tại các khu dân cư cao cấp thường vượt quá 4.000 USD.
Mức tăng 0% được áp dụng cho cả hợp đồng thuê một năm và hai năm bắt đầu từ ngày 1/10 trở đi. Quyết định này diễn ra sau một quyết định năm 2023 bị chia rẽ sâu sắc đã phê duyệt mức tăng 3% cho hợp đồng một năm và 4,5% cho hợp đồng hai năm — những biện pháp mà các chủ nhà cho là vẫn chưa đủ để bù đắp chi phí bảo hiểm, thuế và tiện ích ngày càng tăng. Thành phần hội đồng đã thay đổi sau khi Mamdani bổ nhiệm sáu thành viên hồi đầu năm nay, làm dấy lên cáo buộc của các chủ nhà rằng kết quả đã được định trước. Một thành viên hội đồng đã từ chức ngay trước cuộc bỏ phiếu.
Việc đóng băng làm gia tăng áp lực lên các chủ sở hữu bất động sản ổn định kể từ khi New York thắt chặt luật tiền thuê nhà vào năm 2019, hạn chế khả năng tăng tiền thuê của chủ nhà sau khi người thuê chuyển đi hoặc chuyển đổi căn hộ sang giá thị trường. Hiệp hội Căn hộ New York cảnh báo rằng chính sách này có thể đẩy một số tài sản đến tình trạng bị tịch thu và chuyển nhiều chi phí hơn sang người thuê nhà theo giá thị trường. Để chuẩn bị, văn phòng của Mamdani đã khởi động một chương trình bảo hiểm do thành phố tài trợ vào tháng 4 nhằm cắt giảm chi phí cho chủ nhà tới 30%, cùng với một quỹ cho vay trị giá 5 triệu USD nhắm vào các khoản nợ thuê quá hạn.
Alexander Goldfarb của Piper Sandler cho biết việc đóng băng sẽ khiến các căn hộ theo giá thị trường, vốn ít bị giới hạn tiền thuê hơn, trở nên đắt đỏ hơn. "Tất cả những gì xảy ra với việc đóng băng kiểm soát tiền thuê này là nó đang biến một tình huống tồi tệ trở nên tồi tệ hơn," ông nói.
Không phải tất cả các REIT đều thoát khỏi những cơn gió chính trị. SL Green vẫn giảm 11% so với mức thấp khoảng 58 USD vào cuối tháng 6, khi Mamdani giành chiến thắng trong cuộc bầu cử sơ bộ của đảng Dân chủ cho chức thị trưởng. AvalonBay, với 5,5% danh mục đầu tư nhà ở tại Thành phố New York, đã giảm gần 7% kể từ đó. Những mức giảm đó phản ánh những lo ngại rộng hơn rằng các chính sách liên quan của Mamdani — bao gồm kế hoạch tăng thuế đối với những người New York giàu có nhất — có thể khiến thành phố trở thành một thị trường kém hấp dẫn hơn đối với cả người thuê nhà ở và văn phòng trong dài hạn.
Lần gần đây nhất New York áp đặt đóng băng tiền thuê là vào năm 2020 trong đại dịch, khi hội đồng bỏ phiếu 5-4 cho mức tăng 0% đối với hợp đồng thuê một năm giữa bối cảnh mất việc làm trên diện rộng và ngành du lịch sụp đổ. Lần đóng băng đó kéo dài một năm trước khi hội đồng phê duyệt tăng giá vào năm 2021. Lần đóng băng hiện tại diễn ra trong một môi trường kinh tế hoàn toàn khác: tỷ lệ thất nghiệp của thành phố ở gần mức thấp lịch sử, và hoạt động cho thuê văn phòng đã phục hồi khi các công ty yêu cầu nhân viên quay lại làm việc. Tuy nhiên, khoảng cách giữa tiền thuê ổn định và tiền thuê theo giá thị trường tiếp tục mở rộng, củng cố cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đã đưa Mamdani lên nắm quyền.
Các thách thức pháp lý dự kiến sẽ đến từ các nhóm chủ nhà, và các tổ chức vận động đang chuẩn bị cho cuộc tranh luận công khai tiếp diễn. Kết quả có thể đóng vai trò như một phép thử cho các thành phố chi phí cao khác đang cân nhắc các biện pháp ổn định tiền thuê tương tự.
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
