Doanh số New World Development vượt 20 tỷ HKD giữa bối cảnh thị trường phân hóa

(P1) Doanh số bán hàng mạnh mẽ của New World Development đạt 20 tỷ HKD trong năm nay, tăng gấp 1,7 lần so với năm 2025, đang vẽ nên bức tranh về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản cao cấp Hồng Kông, ngay cả khi các nhà phân tích đưa ra cảnh báo về cổ phiếu và lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đại lục vẫn đang lún sâu trong khủng hoảng.

(P2) Triển vọng đối với chứng khoán Trung Quốc là tích cực, với việc các công ty cổ phiếu A dự kiến sẽ có mức tăng lợi nhuận trung bình 17% vào năm 2023, theo Kinger Lau, chiến lược gia chứng khoán Trung Quốc hàng đầu của Goldman Sachs. Tuy nhiên, các nhà phân tích của ngân hàng này gần đây cũng đã cắt giảm giá mục tiêu của New World Development, phản ánh tâm lý phức tạp và phân hóa xung quanh lĩnh vực này.

(P3) Doanh số bán hàng theo hợp đồng tính từ đầu năm đến nay của nhà phát triển này bao gồm khoảng 1.300 căn hộ, một bước nhảy vọt so với mức 7,5 tỷ HKD được ghi nhận trong cùng kỳ năm ngoái. Động lực chính là Giai đoạn 3 của dự án nhà ở Pavilia Farm, được hợp tác phát triển với MTR Corporation, đã bán được 358 căn với giá hơn 5,7 tỷ HKD. Bất chấp báo cáo doanh số mạnh mẽ, cổ phiếu của New World Development đã giảm 3,45%.

(P4) Câu hỏi then chốt đối với các nhà đầu tư là liệu thành công của NWD đại diện cho sự phục hồi bền vững, mang tính địa phương tại các khu nhà ở cao cấp của Hồng Kông hay là một trường hợp ngoại lệ được thúc đẩy bởi xu hướng tìm đến chất lượng. Hiệu suất này hoàn toàn trái ngược với Trung Quốc đại lục, nơi các nhà phát triển lớn như Evergrande và Country Garden phải đối mặt với các đơn yêu cầu thanh lý, và doanh số bán nhà mới đã giảm mạnh, thách thức văn hóa sở hữu nhà lâu đời của quốc gia này.

Câu chuyện về hai thị trường

Những khó khăn trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đại lục đã được ghi chép đầy đủ. Kể từ khi chính phủ hành động để kiềm chế nợ của các nhà phát triển quá mức vào năm 2020, thị trường đã chứng kiến một làn sóng vỡ nợ và các dự án bị đình trệ, làm lung lay niềm tin của người mua. Doanh số bán nhà mới theo giá trị đã giảm một nửa vào năm 2022 so với mức đỉnh năm 2021 và xu hướng giảm vẫn tiếp tục, theo các nhà kinh tế của Macquarie. Những người mua tiềm năng, lo lắng về an ninh việc làm và nền kinh tế nói chung, đang do dự trong việc vay thế chấp, tạo ra lực cản đáng kể cho lĩnh vực từng chiếm gần một phần ba hoạt động kinh tế của đất nước.

Ngược lại, kết quả của New World cho thấy nhu cầu đối với các dự án nhà ở chất lượng cao, vị trí đắc địa tại Hồng Kông vẫn vững chắc. Sự thành công của Pavilia Farm, nằm phía trên một trạm trung chuyển lớn, nhấn mạnh mức phí bảo hiểm mà người mua đặt vào sự tiện lợi và chất lượng. Sự phân hóa này làm nổi bật sự phân mảnh tiềm tàng của thị trường bất động sản Trung Quốc, nơi các trung tâm toàn cầu cấp 1 như Hồng Kông có thể tách rời khỏi các xu hướng rộng lớn hơn đang ảnh hưởng đến đại lục.

Những luồng quan điểm trái chiều của nhà đầu tư

Bất chấp doanh số bán hàng hàng đầu mạnh mẽ, các nhà đầu tư và nhà phân tích vẫn thận trọng. Việc cắt giảm giá mục tiêu từ Goldman Sachs, được đề cập cùng với dữ liệu doanh số, cho thấy những lo ngại về khả năng sinh lời, biên lợi nhuận hoặc các dự án trong tương lai. Sự thận trọng này được đặt cạnh tâm lý chung lạc quan hơn từ các nhà đầu tư nước ngoài đối với tài sản Trung Quốc. Dòng vốn ròng vào thị trường cổ phiếu A thông qua chương trình Stock Connect đã vượt qua tổng số cả năm 2022, đạt 23 tỷ USD tính từ đầu năm đến nay, theo Goldman Sachs.

Các biện pháp chính sách hỗ trợ từ Bắc Kinh, chẳng hạn như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng, nhằm đảm bảo thanh khoản và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Các nhà đầu tư toàn cầu, lo ngại rủi ro suy thoái và bất ổn ngân hàng ở Mỹ và Châu Âu, đang ngày càng tìm kiếm cơ hội bên ngoài thị trường phương Tây. Hiện tại, họ dường như đang phân tách cách tiếp cận của mình, mua chọn lọc vào các cổ phiếu Trung Quốc đại lục trong khi vẫn thận trọng với các nhà phát triển bất động sản cụ thể, ngay cả những công ty có số liệu doanh số mạnh mẽ như New World Development.

Bài viết này chỉ dành cho mục đích thông tin và không cấu thành tư vấn đầu tư.