Một dự luật nhà ở lưỡng đảng sâu rộng nhằm hạn chế các nhà đầu tư quy mô lớn mua nhà ở riêng lẻ đã được Hạ viện thông qua, nhưng con đường trở thành luật vẫn còn chưa chắc chắn.
Quay lại
Hạ viện thông qua dự luật nhà ở với 396 phiếu thuận, thay đổi quy tắc đầu tư
Hạ viện Hoa Kỳ đã thông qua một dự luật quan trọng về khả năng chi trả nhà ở với số phiếu áp đảo 396-13, nhưng luật này hiện đang phải đối mặt với một con đường phức tạp tại Thượng viện sau khi những thay đổi đáng kể được thực hiện đối với các điều khoản nhắm vào các nhà đầu tư tổ chức. Dự luật, được gọi là Đạo luật Con đường tới Nhà ở Thế kỷ 21, nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở, một vấn đề mà các cuộc thăm dò cho thấy là mối quan tâm hàng đầu của cử tri trước cuộc bầu cử tháng 11.
"Vẫn còn nhiều việc phải làm," Chủ tịch Ủy ban Ngân hàng Thượng viện Tim Scott và thành viên xếp hạng, Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren cho biết trong một tuyên bố chung, báo hiệu rằng việc thông qua dự luật tại thượng viện không được đảm bảo. "Chúng tôi cam kết tiếp tục làm việc với Nhà Trắng và các đồng nghiệp tại Hạ viện về một dự luật nhà ở có thể được Thượng viện thông qua và trình lên bàn Tổng thống."
Thay đổi đáng kể nhất trong phiên bản của Hạ viện là việc loại bỏ một điều khoản của Thượng viện yêu cầu các nhà đầu tư lớn phải bán đi những ngôi nhà cho thuê xây mới (build-to-rent) trong vòng 7 năm. Quy tắc thoái vốn "xây để cho thuê" này là một điểm gây tranh cãi lớn đối với ngành nhà ở, khi họ lập luận rằng nó sẽ kìm hãm việc tạo ra nguồn cung nhà ở mới. Dự luật của Hạ viện cũng tăng hạn mức vay cho nhà ở đa gia đình do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) bảo hiểm, vốn đã đứng yên trong 12 năm.
Luật này tìm cách cân bằng giữa việc kiềm chế ảnh hưởng của các nhà đầu tư lớn trong thị trường nhà ở riêng lẻ và khuyến khích xây dựng mới. Trong khi dự luật, được Tổng thống Trump ủng hộ, được các đảng viên Cộng hòa coi là một nỗ lực then chốt để giải quyết khả năng chi trả, hình thức cuối cùng của nó sẽ phụ thuộc vào các cuộc đàm phán giữa hai viện để dung hòa các cách tiếp cận khác nhau.
Các hạn chế đối với nhà đầu tư bị giảm nhẹ
Cốt lõi của sự tranh cãi xung quanh dự luật tập trung vào cách đối xử với các nhà đầu tư tổ chức như Blackstone, Invitation Homes (INVH) và American Homes 4 Rent (AMH). Các nhà lập pháp từ cả hai đảng đã lập luận rằng việc các công ty này mua lại hàng loạt nhà ở hiện có sẽ lấn át những người mua nhà cá nhân.
Dự luật sửa đổi của Hạ viện loại bỏ yêu cầu của Thượng viện rằng các nhà đầu tư phải bán các bất động sản xây để cho thuê của họ. Tuy nhiên, nó duy trì lệnh cấm các nhà đầu tư tổ chức có danh mục đầu tư từ 350 căn nhà trở lên mua các căn nhà riêng lẻ hiện có trong các trường hợp cụ thể. Nó cũng đưa ra một yêu cầu mới đối với các nhà đầu tư lớn này phải báo cáo chi tiết về danh mục nhà ở của họ cho Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD). Thay đổi này đại diện cho một "con dao mổ chứ không phải chiếc búa", theo Francis Torres, giám đốc các dự án nhà ở và cơ sở hạ tầng của Trung tâm Chính sách Lưỡng đảng, phản ánh một cách tiếp cận sắc thái hơn để điều tiết hoạt động của các tổ chức mà không làm gián đoạn toàn bộ thị trường nhà ở.
Những gì được giữ lại và những gì bị loại bỏ
Ngoài các quy tắc về nhà đầu tư, các phiên bản của Hạ viện và Thượng viện cho thấy sự khác biệt đáng kể về các chương trình nhà ở liên bang và các quy định phát triển. Dự luật của Hạ viện tinh giản các yêu cầu của Đạo luật Chính sách Môi trường Quốc gia đối với các hoạt động khác nhau do HUD tài trợ, bao gồm các khoản vay 221(d)(4) được sử dụng cho xây dựng và cải tạo nhà ở đa gia đình. Nó cũng thêm các dự án nhà ở lấp đầy (infill) vào danh sách các hoạt động sẽ được miễn các đánh giá môi trường liên bang.
Tuy nhiên, một số điều khoản tài trợ chính từ dự luật của Thượng viện đã bị loại bỏ. Phiên bản của Hạ viện cắt giảm việc cấp phép vĩnh viễn cho chương trình Cứu trợ Thiên tai Khối Phát triển Cộng đồng (CDBG) của HUD, một nguồn tài trợ quan trọng cho các cộng đồng tái thiết sau thảm họa thiên nhiên. Cũng bị bỏ qua là một điều khoản giúp chương trình Trình diễn Hỗ trợ Thuê nhà (RAD) trở thành vĩnh viễn, mà các cơ quan quản lý nhà ở công cộng dựa vào để giải quyết các nhu cầu về vốn.
Thay vào đó, Hạ viện đã thêm các yếu tố mới, bao gồm một chương trình tài trợ cạnh tranh cho các chương trình thí điểm xung quanh các tòa nhà dân cư một cầu thang để khám phá việc giảm chi phí trong xây dựng. Nó cũng tạo ra một đường dây trợ giúp trục xuất quốc gia cho những người thuê nhà trong nhà ở được hỗ trợ liên bang và yêu cầu chính quyền tiểu bang và địa phương duy trì cơ sở dữ liệu về đất công chưa phát triển.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
[1] Hạ viện thông qua Dự luật Nhà ở giá rẻ — Với lệnh cấm đầu tư bị giảm nhẹ[2] Hạ viện thông qua luật nhà ở lưỡng đảng đã sửa đổi, chuyển lên Thượng viện[3] Đây là những gì đã thay đổi trong dự luật ROAD tới Nhà ở đã sửa đổi[4] Hạ viện thông qua dự luật khả năng chi trả nhà ở làm mềm lệnh cấm nhà đầu tư tổ chức[5] Lệnh cấm BTR đã biến mất trong dự luật ROAD tới Nhà ở đã sửa đổi. Đây là những gì khác đã thay đổi.
