Giá nhà chỉ tăng 1% khi thị trường thế chấp đóng băng kéo dài qua mùa hè

Cục Dự trữ Liên bang diều hâu và sự thay đổi nhân khẩu học đang kéo thị trường nhà ở Mỹ theo hai hướng đối lập, khiến người mua và người bán rơi vào thế bế tắc.

Thị trường nhà ở Mỹ đối mặt với tình trạng đóng băng kéo dài qua mùa hè khi Cục Dự trữ Liên bang diều hâu duy trì lãi suất thế chấp ở mức cao, ngay cả khi sự thay đổi nhân khẩu học đe dọa đảo ngược câu chuyện kéo dài về tình trạng thiếu hụt nhà ở cơ cấu.

"Chúng tôi cho rằng câu chuyện về tình trạng thiếu hụt nhà ở dai dẳng sau khủng hoảng tài chính có thể không còn mô tả chính xác các điều kiện thị trường trong thập kỷ tới," Michael Fratantoni, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (MBA), cho biết.

MBA dự báo giá nhà sẽ chỉ tăng 1% trong năm nay và gần như đi ngang trong hai năm tới, khi tăng trưởng nguồn cung từ 10,6 triệu đến 14,6 triệu căn đến năm 2035 vượt xa nhu cầu ước tính ở mức 1,13 triệu căn mỗi năm. Lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm, chuẩn cho lãi suất thế chấp, giao dịch ở mức 4,51% vào thứ Ba ngay cả khi giá dầu giảm xuống dưới 74 USD/thùng sau khi kết thúc xung đột Iran.

Nếu Fed thực hiện các đợt tăng lãi suất — Bank of America dự báo ba lần tăng 0,25 điểm phần trăm trong năm 2026, đưa lãi suất quỹ liên bang lên 4,25%-4,5% từ mức 3,5%-3,75% hiện tại — lãi suất thế chấp sẽ duy trì ở mức cao đến cuối năm, kìm hãm cả hoạt động mua nhà và tái cấp vốn, làm sâu sắc thêm mùa xuân vốn đã trì trệ.

Các lực lượng nhân khẩu học đang định hình lại nhu cầu nhà ở rất rộng và theo MBA, có khả năng sẽ kéo dài. Tỷ lệ sinh của Mỹ được dự báo sẽ giảm xuống 1,56 con mỗi phụ nữ trong thập kỷ tới, từ mức 1,6 năm ngoái, trong khi số ca tử vong dự kiến sẽ vượt số ca sinh hàng năm vào năm 2030 — sớm hơn so với dự báo trước đây của Văn phòng Ngân sách Quốc hội. Lượng nhập cư ròng quốc tế đã giảm xuống 1,3 triệu người tính đến tháng 7 năm ngoái, từ mức đỉnh 2,7 triệu, càng làm giảm số hộ gia đình mới hình thành.

Trong khi đó, thế hệ baby boomer dự kiến sẽ dần bổ sung thêm nguồn cung nhà ở khi họ già đi. MBA dẫn một báo cáo ước tính thêm 250.000 căn nhà mỗi năm trong thập kỷ sau năm 2025 khi người Mỹ lớn tuổi rời bỏ nhà cửa. Hiệp hội cảnh báo không nên kỳ vọng vào một "cơn sóng thần bạc" sẽ tràn ngập thị trường, nhưng tác động ròng vẫn hướng đến sự tái cân bằng cung-cầu.

Nguồn cung vượt cầu

Phép tính rất đơn giản: MBA dự kiến nguồn cung nhà ở sẽ tăng thêm 10,6 triệu đến 14,6 triệu căn đến năm 2035, trong khi nhu cầu dự kiến ở mức 1,13 triệu căn mỗi năm từ 2025 đến 2035, sau đó giảm xuống còn 802.000 căn mỗi năm. "Phép tính đơn giản đó có những hàm ý sâu sắc đối với cách chúng ta nghĩ về sự đầy đủ của nguồn cung nhà ở," MBA nhận định, lưu ý các tác động dây chuyền tiềm tàng đến ngành công nghiệp thế chấp khi người Mỹ vay ít hơn để tài trợ mua nhà.

Lộ trình lãi suất vẫn là ẩn số

Định hướng chính sách của Fed làm phức tạp thêm triển vọng. Dự báo của Bank of America về ba lần tăng lãi suất trong năm 2026 dựa trên dữ liệu thị trường lao động được cải thiện và lạm phát trên mục tiêu — những điều kiện tồn tại trước khi xung đột Iran tạm thời làm lu mờ cuộc tranh luận về cắt giảm lãi suất. Thị trường lao động đã cải thiện, với tăng trưởng việc làm luôn vượt ngưỡng 33.000 việc làm/tháng mà Fed coi là đủ, và lạm phát cốt lõi đã tăng lên trước khi xung đột xảy ra.

Chủ tịch Fed mới Kevin Warsh đối mặt với một triển vọng chia rẽ. Một số quan chức Fed đã chỉ ra rằng lập trường diều hâu gần đây của họ phụ thuộc vào việc xung đột Iran kéo dài hơn dự kiến. Với việc xung đột đã được giải quyết và giá dầu giảm, lý do cho việc thắt chặt mạnh mẽ trở nên yếu đi. Thị trường chưa định giá ba lần tăng lãi suất, và một số nhà kinh tế cho rằng mức tăng từ 0 đến 1 lần trong năm 2026.

Lần gần đây nhất Fed chuyển từ cắt giảm sang tăng lãi suất trong cùng một năm là vào năm 2022, khi họ tăng lãi suất thêm 425 điểm cơ bản để chống lạm phát. Một sự đảo chiều tương tự — dù ở quy mô nhỏ hơn — sẽ giữ lãi suất thế chấp ở mức cao và kéo dài thời kỳ đóng băng thị trường nhà ở sang nửa cuối năm 2026.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.