Goldman Sachs nhận thấy cơ hội mua vào ở 3 nhà phát triển Hong Kong sau lo ngại về quy định mới

Goldman Sachs cho rằng đợt điều chỉnh gần đây của cổ phiếu bất động sản Hong Kong tạo ra cơ hội mua vào, vì các quy định đầu tư ra nước ngoài mới sẽ chỉ ảnh hưởng đến giao dịch nhà ở hạng sang.

Các hướng dẫn đầu tư ra nước ngoài thắt chặt hơn của Trung Quốc đại lục sẽ chỉ kiềm chế doanh số bán nhà ở hạng sang tại Hong Kong, để lại 78% lượng mua của người đại lục không bị ảnh hưởng, Goldman Sachs cho biết.

"Người mua đại lục chiếm 35% giá trị doanh số bán nhà ở Hong Kong trong năm 2025, nhưng 78% số giao dịch mua có giá dưới 12 triệu HKD, vẫn nằm trong phạm vi có thể thực hiện thông qua các kênh chuyển vốn hợp pháp," Goldman Sachs cho biết trong một báo cáo nghiên cứu ngày 5/6 nhằm phản hồi những lo ngại của thị trường về các quy định mới.

Ngân hàng này nhắc lại xếp hạng mua đối với Henderson Land (恒基兆業地產, 00012.HK), Sun Hung Kai Properties (新鴻基地產, 00016.HK) và Sino Land (信和置業, 00083.HK), gọi đợt điều chỉnh ngành gần đây là cơ hội mua. Cổ phiếu Henderson Land giảm 0,9%, SHK PPT giảm 1,4% và Sino Land giảm 0,7% vào thứ Năm, với tỷ lệ bán khống lần lượt đạt 19,2%, 24,4% và 20,9%, theo dữ liệu sàn giao dịch tính đến 4:25 chiều giờ HKT.

Báo cáo này phù hợp với đánh giá của JPMorgan rằng các quy định mới có tác động hạn chế đến thị trường nhà ở đại chúng của Hong Kong. Quan điểm lạc quan từ hai ngân hàng đầu tư Phố Wall có thể giúp ổn định cổ phiếu các nhà phát triển sau đợt bán tháo gần đây, khi các nhà đầu tư tổ chức có thể tham gia để nắm bắt định giá chiết khấu.

Việc thắt chặt nhắm vào các dòng vốn chảy ra ngoài được ngụy trang dưới dạng đầu tư bất động sản, một kênh đã phát triển khi các cơ quan quản lý đại lục hạn chế dòng vốn. Phân tích của Goldman Sachs cho thấy các quy định sẽ chủ yếu ảnh hưởng đến các giao dịch trên 12 triệu HKD, phân khúc mà người mua đại lục đã hoạt động tích cực nhất trong những năm gần đây. Ngân hàng duy trì quan điểm rằng thị trường nhà ở Hong Kong đang bước vào chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhiều năm nhờ sự mất cân đối cung-cầu cơ cấu, một luận điểm vẫn còn nguyên giá trị ngay cả khi có các hướng dẫn mới.

Chỉ số Bất động sản Hang Seng đã chịu áp lực kể từ khi các hướng dẫn được công bố, khi các nhà đầu tư cân nhắc tác động tiềm tàng đến lợi nhuận của các nhà phát triển. Đánh giá của Goldman Sachs rằng thị trường đại chúng vẫn được bảo vệ mang lại bức tranh rõ ràng hơn cho các nhà quản lý quỹ đang phân bổ vào bất động sản Hong Kong. Sự sụt giảm cổ phiếu của các nhà phát triển trong tuần này đã đẩy hoạt động bán khống lên cao hơn, với cả ba mã đều có tỷ lệ bán khống trên 19%, cho thấy các vị thế đầu cơ giá xuống đang được xây dựng trước báo cáo của Goldman.

JPMorgan cũng kêu gọi mua vào khi giá giảm đối với CK Asset Holdings (長實集團, 01113.HK), SHK PPT và các nhà phát triển khác, củng cố quan điểm rằng rủi ro từ quy định đã bị định giá quá cao. Sự hội tụ của các kêu gọi lạc quan từ hai ngân hàng đầu tư lớn cho thấy đợt yếu kém gần đây có thể chỉ tồn tại trong ngắn hạn. Đồng nhân dân tệ giao dịch gần mức 7,25 so với đô la Mỹ, phản ánh những lo ngại về dòng vốn rộng hơn đã gây áp lực lên tài sản Hong Kong trong quý này.

Người tiết kiệm Trung Quốc đại lục ngày càng chuyển sang bất động sản Hong Kong như một kênh lưu trữ giá trị, với các kiểm soát vốn khiến nó trở thành một trong số ít kênh đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận. Các hướng dẫn mới nhằm đóng các lỗ hổng được sử dụng để vượt qua các kiểm soát này, nhưng dữ liệu của Goldman Sachs cho thấy đại đa số giao dịch mua của người đại lục nằm trong giới hạn pháp lý. Sự khác biệt này rất quan trọng đối với các nhà đầu tư đang cố gắng tách biệt rủi ro từ tiêu đề tin tức khỏi tác động thực tế đến lợi nhuận.

Trong số ba nhà phát triển được Goldman Sachs nhấn mạnh, SHK PPT có mức độ tiếp xúc lớn nhất với thị trường nhà ở đại chúng thông qua quỹ đất rộng lớn tại Lãnh thổ Mới, trong khi danh mục của Henderson Land bao gồm hỗn hợp các dự án hạng sang và trung cấp. Sino Land tập trung chủ yếu vào các dự án nhà ở cao cấp nhưng đã đa dạng hóa sang bất động sản thương mại. Mức độ tiếp xúc khác biệt này có nghĩa là các thay đổi quy định sẽ ảnh hưởng đến mỗi nhà phát triển khác nhau, mặc dù Goldman Sachs coi cả ba đều là người hưởng lợi từ chu kỳ tăng trưởng rộng hơn.

Đối với những người nắm giữ cổ phiếu phát triển bất động sản Hong Kong, các báo cáo của Goldman Sachs và JPMorgan cung cấp một đối trọng với câu chuyện bi quan đã thúc đẩy đợt bán tháo gần đây. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi sự làm rõ chính sách thêm từ Bắc Kinh và dữ liệu bán hàng bất động sản sắp tới để đánh giá liệu luận điểm thị trường đại chúng có đứng vững hay không. Diễn biến của HSI trong những tuần tới sẽ kiểm tra xem luận điểm cơ hội mua vào có được các nhà tham gia thị trường rộng lớn hơn đón nhận hay không.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.