Những điểm chính:
Một nhà đầu tư thu nhập cố định có ông nội từng tham gia liên danh tranh cử tổng thống năm 1960 của Richard Nixon đang đặt cược lớn vào trái phiếu bất động sản châu Âu, nhắm đến mức lợi suất lên tới 8% tại một thị trường mà phần lớn dòng tiền tổ chức đã bỏ rơi.
Trái phiếu bất động sản thương mại châu Âu đang mang lại một số mức chênh lệch rộng nhất trong một thập kỷ, thu hút một nhóm nhỏ nhưng đang phát triển gồm các nhà đầu tư thu nhập cố định theo định hướng giá trị. Cơ hội này xuất phát từ một sự khác biệt: giá trị bất động sản trên khắp lục địa đã giảm 15% đến 25% so với đỉnh năm 2022, theo dữ liệu từ MSCI, nhưng thị trường nợ gắn liền với các tài sản đó đang định giá mức khó khăn sâu sắc hơn nhiều so với dòng tiền cơ bản thực tế biện minh.
"Thị trường đang định giá bất động sản châu Âu như thể tỷ lệ trống sẽ đạt 25% và giá thuê sẽ giảm 30%, nhưng những gì chúng tôi thực sự thấy là tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 85% tại hầu hết các thị trường lớn," nhà đầu tư, người có ông nội từng là liên danh tranh cử của Nixon trong cuộc bầu cử năm 1960, cho biết. "Khoảng cách giữa nhận thức và thực tế đó là nơi chúng tôi tìm thấy lợi thế của mình." Nhà đầu tư, người quản lý một quỹ tín dụng bất động sản châu Âu chuyên biệt, yêu cầu giấu tên theo chính sách của công ty nhưng xác nhận quỹ của ông đã triển khai hơn 400 triệu đô la vào các ghi chú bảo đảm cấp cao và nợ trung gian trên các tài sản văn phòng, hậu cần và nhà ở tại Đức, Pháp và Hà Lan kể từ đầu năm 2025.
Tập hợp cơ hội tập trung vào các giao dịch CMBS tài sản đơn lẻ và danh mục nhỏ, nơi các nhà mua tổ chức phần lớn đã rút lui. Tổng phát hành CMBS châu Âu chỉ đạt 12 tỷ đô la trong năm 2025, giảm từ 28 tỷ đô la trong năm 2021, khi các ngân hàng thắt chặt tiêu chuẩn cho vay và những người mua truyền thống chuyển sang trái phiếu chính phủ mang lợi suất 3% đến 4% với độ phức tạp thấp hơn nhiều. Kết quả: giá thị trường thứ cấp của trái phiếu bất động sản châu Âu xếp hạng đầu tư đã giảm xuống còn 82 đến 88 xu trên một euro, hàm ý lợi suất từ 7% đến 8,5% đối với các phần cấp cao và 10% đến 12% đối với các phần trung gian, theo dữ liệu từ Debtwire và phân tích riêng của nhà đầu tư.
Luận điểm tăng giá dựa trên ba trụ cột. Thứ nhất, áp lực tái cấp vốn đang gia tăng: khoảng 180 tỷ đô la các khoản vay bất động sản thương mại châu Âu đến hạn vào năm 2026 và 2027, theo một báo cáo từ Cơ quan Ngân hàng Châu Âu (EBA), và nhiều người vay phải đối mặt với chi phí lãi vay cao hơn sau khi Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) tăng lãi suất chuẩn lên 3,25%. Thứ hai, sự rút lui của ngân hàng đã tạo ra khoảng trống tài trợ — các ngân hàng châu Âu đã giảm mức độ tiếp xúc với CRE xuống 8% trong năm 2024, theo dữ liệu của ECB — mà các quỹ tín dụng tư nhân chỉ đang lấp đầy một phần. Thứ ba, bối cảnh kinh tế đang ổn định: GDP khu vực đồng euro tăng 0,6% trong quý đầu tiên của năm 2026, và chỉ số PMI ngành dịch vụ đã duy trì trên 50 trong sáu tháng liên tiếp, hỗ trợ nhu cầu của người thuê.
Các rủi ro là có thật nhưng đã được định giá vào thị trường, nhà đầu tư lập luận. Tỷ lệ trống văn phòng tại Frankfurt và Paris đã tăng lên lần lượt 8% và 6%, từ mức 4% và 3% trong năm 2019, theo JLL. Nhưng những con số đó vẫn thấp hơn nhiều so với mức 15% đến 20% thấy ở nhiều thành phố của Mỹ. "Thị trường văn phòng châu Âu chưa bao giờ có cùng vấn đề dư cung như Mỹ," Hannah Park, cựu chuyên viên phân tích tín dụng tại Moody's, người hiện theo dõi tín dụng bất động sản châu Âu, cho biết. "Luật quy hoạch chặt chẽ hơn, thời hạn cho thuê ngắn hơn và tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn có nghĩa là sự điều chỉnh ở đây nông hơn và ngắn hơn."
Chất xúc tác cho một đợt định giá lại tiềm năng có thể đến sớm nhất là nửa cuối năm 2026, khi ECB dự kiến bắt đầu cắt giảm lãi suất. Các thị trường tiền tệ hiện định giá 75 điểm cơ bản cắt giảm vào tháng 12, điều này sẽ làm giảm chi phí toàn phần của nợ CRE lãi suất thả nổi và có thể kích hoạt một làn sóng hoạt động tái cấp vốn. Đối với những người nắm giữ trái phiếu, điều đó có nghĩa là các khoản thanh toán theo mệnh giá nhanh hơn dự kiến — một kịch bản sẽ khóa chặt lợi suất hai con số hiện tại trong một thời gian ngắn hơn so với dự báo của thị trường.
Quỹ của nhà đầu tư có thời gian khóa ba năm và nhắm mục tiêu lợi nhuận ròng hàng năm từ 10% đến 12%, hoàn toàn đến từ thu nhập từ coupon thay vì tăng giá vốn. "Chúng tôi không đặt cược vào sự phục hồi giá trị bất động sản," ông nói. "Chúng tôi đặt cược rằng khoản nợ sẽ được trả lại theo mệnh giá. Đó là một rủi ro rất khác — và là rủi ro mà thị trường đang định giá sai một cách rộng rãi."
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
