Nhà phát triển đặt cược 5,25 triệu USD vào sự hồi sinh của trung tâm thành phố trống vắng nhất nước Mỹ

Nhà phát triển Asher Luzzatto đã trả 5,25 triệu USD cho khu phức hợp Energy Center rộng 785.000 feet vuông tại trung tâm thành phố Denver vào cuối năm ngoái, với mức chiết khấu 97% so với giá mua năm 2013, để chuyển đổi một nửa diện tích thành khoảng 1.100 căn hộ.

"Chúng tôi đã có thời kỳ hoàng kim thực sự và giờ đang phải trả giá," Bill Mosher, một giám đốc điều hành bất động sản kỳ cựu được thị trưởng Denver bổ nhiệm để giúp hồi sinh khu trung tâm đang gặp khó khăn của thành phố, cho biết.

Luzzatto đã mua lại bốn tòa tháp văn phòng trung tâm thành phố với tổng số tiền 8,45 triệu USD — bao gồm hai tòa nhà mà Blackstone đã mua với giá khoảng 100 triệu USD vào năm 2015 — và có kế hoạch bổ sung một hiệu sách, phòng trưng bày nghệ thuật, bảo tàng trẻ em và trung tâm giữ trẻ. Cơ quan Phát triển Trung tâm Thành phố Denver đã phê duyệt khoản vay 63 triệu USD vào tháng 3, khoản vay lớn nhất trong lịch sử của cơ quan này, để hỗ trợ việc chuyển đổi.

Vụ đặt cược phụ thuộc vào việc liệu những người lao động ngoại ô có đi làm ngược chiều từ một trung tâm thành phố được hồi sinh hay không, một câu hỏi sẽ quyết định liệu mô hình của Luzzatto có thể được nhân rộng trên các khu trung tâm đang gặp khó khăn khác của Mỹ từ St. Louis đến Portland, Oregon hay không.

Sự sụt giảm giá trị văn phòng đang định hình lại kinh tế của việc chuyển đổi. Trên toàn quốc, đường ống chuyển đổi văn phòng thành căn hộ đã tăng 28% lên 90.300 đơn vị vào đầu năm 2026, theo trang web tìm kiếm căn hộ RentCafe. Tại Calgary, Alberta, một chương trình được thành phố trợ cấp khởi động năm 2021 đã thúc đẩy gần hai chục dự án, với tám dự án đã hoàn thành và có nhu cầu cao với mức giá cho thuê có lợi nhuận, các nhà phát triển cho biết.

Chi phí mua lại cực thấp của Luzzatto khiến các tính toán của ông có hiệu quả ở nơi người khác thấy rủi ro. Ông đã trả 3,2 triệu USD cho hai tòa tháp được định giá khoảng 100 triệu USD một thập kỷ trước — ít hơn số tiền Blackstone đã chi cho việc nâng cấp sau đại dịch. Hai tòa tháp của Energy Center có giá thấp hơn một số ngôi nhà đơn lẻ tại khu Cherry Creek của Denver. Giá thuê cho các căn hộ chuyển đổi sẽ dao động từ khoảng 1.700 USD cho một studio đến 4.500 USD cho căn ba phòng ngủ, với 75 căn được xếp vào diện nhà ở giá phải chăng.

Chi phí chuyển đổi vẫn còn cao

Luzzatto phải đối mặt với mức giá 30 triệu USD chỉ để xử lý amiăng và thay thế cửa sổ một lớp kính trên hai tòa nhà. Các tiêu chuẩn năng lượng và quy chuẩn xây dựng của Denver làm tăng thêm chi phí, mặc dù các quan chức thành phố đã nỗ lực cắt giảm thủ tục hành chính. Các mặt bằng dài và ô cửa sổ lớn của các tòa nhà — được thiết kế cho kỷ nguyên bùng nổ dầu mỏ những năm 1970 và 1980 — mang lại lợi thế cho việc chuyển đổi thành nhà ở, với tầm nhìn ra núi non mà Luzzatto cho rằng có thể là một điểm bán hàng.

"Hãy tưởng tượng nếu đây là căn hộ của bạn," ông nói, chỉ về phía Dãy núi Rocky có thể nhìn thấy từ tầng 29.

Thách thức là thuyết phục những người lao động đã chấp nhận lịch làm việc từ xa và kết hợp — tỷ lệ làm việc từ xa của Denver cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn quốc — chuyển đến một trung tâm thành phố đã trống vắng. Các mặt tiền cửa hàng bỏ trống, các tầng văn phòng tối om và những con phố vắng tanh đón chào du khách ngày nay. Tuy nhiên, Luzzatto lập luận rằng chính những yếu tố đã làm rỗng các khu trung tâm — làm việc từ xa, di cư ra ngoại ô, giá trị văn phòng sụp đổ — lại tạo ra các điều kiện cho sự tái phát minh.

"Nếu điều này hiệu quả ở Denver, nó sẽ hiệu quả ở bất cứ đâu," ông nói.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.