Citigroup đã nâng xếp hạng lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc lên mức Tích cực, khi doanh số bán hàng trong kỳ nghỉ lễ tăng 31% bổ sung vào các dấu hiệu cho thấy các biện pháp hỗ trợ sâu rộng của Bắc Kinh cuối cùng đang ổn định thị trường đang gặp khó khăn này.
Citigroup Inc. đã nâng cấp quan điểm của mình về lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc lên mức “Tích cực”, gia nhập cùng số lượng ngày càng tăng các nhà phân tích nhìn thấy dấu hiệu chạm đáy sau đợt sụt giảm kéo dài nhiều năm. Động thái này được đưa ra khi các giao dịch nhà ở thứ cấp tại 25 thành phố trọng điểm đã tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái trong kỳ nghỉ Lễ Lao động gần đây, điểm dữ liệu mới nhất trong một chuỗi các chỉ số cho thấy các biện pháp kích thích của chính phủ đang bắt đầu có tác dụng.
“Đây là yêu cầu thanh toán trước thấp nhất trong lịch sử, điều này sẽ rất hữu ích trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản,” Yan Yuejin, phó giám đốc Viện Nghiên cứu & Phát triển E-house Trung Quốc, cho biết khi đề cập đến một trong những biện pháp hỗ trợ chính của Bắc Kinh.
Dữ liệu bán hàng trong kỳ nghỉ lễ đã cung cấp một tín hiệu mạnh mẽ về việc cải thiện tâm lý. Ngoài mức tăng tổng thể 31% trong các giao dịch thứ cấp, doanh số bán nhà sơ cấp tại các thành phố như Vũ Hán và Hợp Phì lần lượt tăng 120% và 70% so với cùng kỳ năm ngoái, theo báo cáo của Citi. Ngân hàng này đã nêu tên China Overseas Land & Investment Ltd. (00688.HK) và China Jinmao Holdings Group Ltd. (00817.HK) là những lựa chọn hàng đầu của mình, viện dẫn sự tăng trưởng doanh số và nguồn lực dồi dào của họ.
Sự phục hồi bất động sản bền vững là yếu tố then chốt cho các mục tiêu kinh tế rộng lớn hơn của Bắc Kinh, khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách khôi phục niềm tin của hộ gia đình và xoay trục sang tăng trưởng do tiêu dùng dẫn dắt. Mặc dù dữ liệu gần đây đưa ra những “tín hiệu xanh” đáng kể nhất cho đến nay, nhưng đóng góp của lĩnh vực này vào GDP đã giảm từ mức đỉnh 25% xuống còn gần 18% vào năm 2025, và khả năng quay trở lại vị thế thống trị trước đây là không cao.
Sự phục hồi mới chớm nở này không phải ngẫu nhiên. Nó diễn ra sau một nỗ lực chính sách toàn diện và bền vững từ Bắc Kinh trong suốt năm 2024 và sang năm 2025. Các nhà chức trách đã hệ thống hóa việc dỡ bỏ nhiều hạn chế được áp đặt trong những năm bùng nổ trước đó.
Các biện pháp chính bao gồm hạ tỷ lệ thanh toán trước tối thiểu cho việc mua nhà thứ nhất và thứ hai xuống mức thấp lịch sử là 15%, theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc. Ngoài ra, các chính sách thuế đã được tối ưu hóa, với mức thuế trước bạ 1% thấp hơn được áp dụng cho các bất động sản lớn hơn và miễn thuế giá trị gia tăng trên toàn quốc cho các ngôi nhà được giữ trên hai năm. Theo Học viện Chỉ số Trung Quốc, hơn 300 thành phố đã giới thiệu hơn 700 chính sách nới lỏng như vậy trong 11 tháng đầu năm ngoái.
Citi không đơn độc trong sự lạc quan mới tìm thấy này. Bank of America Global Research cũng thấy những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi đang diễn ra, ưu tiên các nhà phát triển có sự hiện diện lớn tại các thành phố hàng đầu như China Resources Land Ltd. và China Overseas Land & Investment Ltd. Nhà quản lý tài sản Eurizon SLJ Capital cho biết năm 2026 có thể sẽ là năm thị trường chạm đáy.
“Nó chắc chắn trông giống như hình thái đang chạm đáy,” Leonid Mironov, một nhà quản lý danh mục đầu tư tại Gavekal Capital Ltd. cho biết. Sự đồng thuận ngày càng tăng này đánh dấu một sự thay đổi đáng kể về tâm lý sau nhiều năm đầy rẫy các tin tức tiêu cực và các vụ vỡ nợ của nhà phát triển.
Tuy nhiên, lịch sử cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc đầy rẫy những dự báo sớm về một bước ngoặt. Goldman Sachs Group Inc. đã tuyên bố một “điểm uốn” vào năm 2024, nhưng sau đó đà suy thoái lại càng sâu sắc hơn. Bài học đó đã khiến một số nhà phân tích vẫn còn hoài nghi.
Morgan Stanley tin rằng sự gia tăng gần đây có thể được hỗ trợ bởi các hiệu ứng cơ sở và nhu cầu bị dồn nén, nghi ngờ về tính bền vững của nó và lưu ý rằng sự phục hồi vẫn còn mờ mịt ở các thành phố cấp thấp hơn. Thật vậy, những cải thiện gần đây thể hiện rõ nhất ở thị trường nhà ở cũ của các siêu đô thị như Bắc Kinh và Thượng Hải. Với một lượng lớn nhà ở chưa bán được và các thách thức cấu trúc như dân số đang giảm, con đường dẫn đến một thị trường cân bằng và lành mạnh vẫn còn dài.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
