Chuyển dịch bất động sản Trung Quốc: 56% nhà mới tại Thâm Quyến được bán dưới dạng nhà sẵn có

Sự ưu tiên dành cho tính xác thực đang tái định hình thị trường bất động sản Trung Quốc, với doanh số bán nhà đã hoàn thiện tại trung tâm then chốt Thâm Quyến chiếm 56% các giao dịch nhà mới trong 4 tháng đầu năm. Sự chuyển dịch khỏi mô hình bán nhà hình thành trong tương lai vốn từng chiếm ưu thế cho thấy sự thay đổi sâu sắc trong tâm lý người mua sau nhiều năm trì hoãn xây dựng và các vụ vỡ nợ của nhà phát triển.

"Hiện nay, tiêu dùng nhà ở của cư dân tập trung rất nhiều vào việc 'nhìn thấy gì là nhận nấy'," Li Yujia, nhà nghiên cứu cấp cao tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, cho biết. "Các nhà phát triển cũng đang thay đổi ý tưởng phát triển và tiếp thị để theo kịp xu hướng."

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Beike cho thấy 9.524 căn nhà sẵn có đã được bán tại Thâm Quyến từ tháng 1 đến tháng 4, vượt qua con số 7.479 căn bán theo hình thức hình thành trong tương lai. Xu hướng này đang lan rộng trên toàn quốc, với một dự án tại Thiên Tân đã bán được hơn 70% số căn chỉ trong ba giờ vào ngày đầu tiên, đạt doanh thu 583 triệu nhân dân tệ với khẩu hiệu "mua là nhận".

Tuy nhiên, việc chuyển sang mô hình xây xong mới bán là một con dao hai lưỡi, tái định hình căn bản logic phát triển vốn dựa trên đòn bẩy cao và vòng quay nhanh trong hai thập kỷ qua. Mặc dù nó giúp giảm rủi ro mua hàng cho người tiêu dùng, nhưng nó lại làm tăng đáng kể áp lực vốn lên các nhà phát triển bằng cách kéo dài thời gian dòng tiền bị kẹt trong một dự án trước khi tạo ra doanh thu.

Nghịch lý tồn kho phủ bóng lên sự phục hồi

Trong khi việc chuyển sang nhà ở sẵn có giải quyết được mối lo ngại của người mua, dữ liệu quốc gia lại tiết lộ một nghịch lý đáng lo ngại cho các nhà phát triển. Tổng giá trị sổ sách tồn kho của 50 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn đã giảm 14,7% xuống còn 7,1 nghìn tỷ nhân dân tệ (1,04 nghìn tỷ USD) vào cuối năm 2025, theo đơn vị cung cấp thông tin bất động sản CRIC. Điều này cho thấy những nỗ lực giải tỏa lượng nhà ở tồn đọng trong nhiều năm đang có một số hiệu quả nhất định.

Tuy nhiên, cơ cấu của lượng tồn kho đó lại kể một câu chuyện khác. Tỷ lệ nhà đã hoàn thiện nhưng chưa bán được đã tăng lên mức cao kỷ lục 22,1% tổng lượng tồn kho vào cuối năm 2025, tăng từ mức 20,8% của một năm trước đó. Chen Wenjing, giám đốc nghiên cứu chính sách tại Học viện Chỉ số Trung Quốc, cho biết: "Ngay cả khi khối lượng tuyệt đối của nhà đã hoàn thiện đang giảm dần, tỷ lệ này vẫn tăng lên vì tổng lượng tồn kho đang giảm nhanh hơn. Điều đó có nghĩa là các nhà phát triển vẫn đang gặp khó khăn trong việc đẩy các căn nhà đã hoàn thiện ra khỏi sổ sách của họ."

Cú hích chính sách gặp gỡ thực tế thị trường

Các cơ quan quản lý đang tích cực khuyến khích quá trình chuyển đổi ngay từ cấp độ bán đất. Thâm Quyến đã bắt đầu khởi động lại các thí điểm bán nhà sẵn có trong các cuộc đấu giá đất vào tháng 8 năm 2023, với nhiều lô đất ở sau đó được bán kèm yêu cầu không được bán dưới dạng hình thành trong tương lai. Tỉnh Hải Nam đã chuyển sang hệ thống bán nhà sẵn có hoàn toàn.

Sự thúc đẩy chính sách này, kết hợp với nhu cầu tự thân của người mua, đang buộc ngành bất động sản phải thực hiện một quá trình giảm đòn bẩy đau đớn nhưng cần thiết. Quá trình chuyển đổi sẽ mất thời gian, với dự báo từ CITIC Securities rằng gánh nặng từ lượng tồn kho kém hiệu quả sẽ trở nên có thể kiểm soát được vào cuối năm 2027 và phần lớn được giải tỏa vào cuối năm 2028. Đối với các nhà phát triển, thách thức là phải tồn tại qua những năm trung gian khi các quy tắc cơ bản của thị trường đang được viết lại.

Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.