Un investisseur activiste exhorte Six Flags à monétiser ses actifs immobiliers face aux défis d'intégration
La pression activiste s'accentue sur Six Flags Entertainment pour la monétisation immobilière
Le 26 septembre 2025, l'investisseur activiste Land & Buildings Investment Management (L&B) a publiquement exhorté Six Flags Entertainment Corporation (NYSE: FUN) à monétiser ses vastes avoirs immobiliers. Cette pression intervient alors que Six Flags est aux prises avec d'importants défis financiers et des problèmes d'intégration suite à sa fusion avec Cedar Fair. L&B, un actionnaire substantiel, soutient que l'immobilier de la société représente une "valeur piégée" qui, si elle est débloquée, pourrait améliorer considérablement les rendements pour les actionnaires. L'action Six Flags a connu une baisse notable de plus de 50 % depuis le début de l'année, se négociant à un multiple d'EBITDA de 7x sur des bénéfices déprimés.
Propositions stratégiques pour la création de valeur
Land & Buildings a esquissé une stratégie complète en trois parties pour maximiser la valeur actionnariale grâce à la monétisation immobilière :
1. Scission d'un REIT FUN : Cela permettrait aux actionnaires de réaliser la valeur intrinsèque de l'immobilier de la société tout en préservant le potentiel de croissance opérationnelle à mesure que l'EBITDA se rétablit et se développe. Les REIT de location nette cotés en bourse, y compris ceux axés sur l'expérience, bénéficient actuellement de primes significatives, avec une moyenne d'environ 17x le multiple EV/EBITDA et un taux de capitalisation implicite de 6,5 %.
2. Évaluation de la vente immobilière : Tout en se préparant à une conversion en REIT, le cabinet suggère à Six Flags d'envisager une vente directe de ses propriétés. L&B estime que l'immobilier pourrait attirer plusieurs soumissionnaires, y compris des entreprises comme VICI Properties (NYSE: VICI), et potentiellement se vendre jusqu'à 6 milliards de dollars.
3. Considérer l'avenir de FUN OpCo : La société d'exploitation pourrait soit rester indépendante, soit être acquise, compte tenu de l'intérêt continu du capital-investissement pour cette classe d'actifs et des synergies potentielles avec d'autres sociétés de loisirs et d'hôtellerie.
L'analyse de L&B suggère une valeur d'actif net estimée à 3,976 milliards de dollars, ce qui correspond à une VAN par action estimée à 39,26 $ par rapport au cours actuel de l'action de 22,11 $. Cela implique un potentiel de hausse immédiate de l'équité de 78 %, avec un potentiel d'atteindre 130 % si l'EBITDA de 2026 se rétablit à 1,1 milliard de dollars, conformément aux prévisions initiales de Six Flags pour 2025.
Paysage financier et vents contraires opérationnels
Malgré des objectifs ambitieux, Six Flags fait face à un environnement financier difficile caractérisé par un levier élevé et des difficultés opérationnelles. Au 30 mars 2025, la société a déclaré une dette à long terme dépassant 5,16 milliards de dollars (dette nette), y compris 609 millions de dollars de prêts de crédit renouvelables, 978,5 millions de dollars de dette à terme et 3,66 milliards de dollars d'obligations. L'EBITDA ajusté du premier trimestre 2025 de la société s'élevait à -171 millions de dollars, contribuant à une perte nette de 220 millions de dollars attribuable à l'entité combinée.
La direction prévoit une croissance significative d'ici 2028, ciblant 3,7 milliards de dollars de revenus et 269,4 millions de dollars de bénéfices, une amélioration substantielle par rapport aux bénéfices négatifs actuels. Cette perspective suppose un taux de croissance annuel des revenus de 5,0 % et une optimisation agressive des coûts grâce aux synergies de fusion (180 millions de dollars de synergies opérationnelles et 120 millions de dollars d'économies liées à la fusion d'ici la fin de 2025, avec 60 millions de dollars supplémentaires en 2026). La société vise une marge d'EBITDA de 40 %, se traduisant par 1,5 milliard de dollars d'EBITDA d'ici 2028, et une réduction de l'endettement net en dessous de 4x d'ici la fin de 2026.
Cependant, ces objectifs ont été accueillis avec scepticisme. Les analystes notent que Six Flags est "massivement en retard" par rapport à ses objectifs financiers de 2028, principalement en raison de problèmes d'affluence persistants, y compris une baisse de 7,1 % de l'affluence consolidée au premier trimestre 2025. Dans une démarche stratégique connexe, Six Flags a annoncé la fermeture et le réaménagement de Six Flags America et Hurricane Harbor dans le Maryland, signalant une volonté d'envisager des "mouvements de portefeuille audacieux liés à l'optimisation des actifs."
Implications de la restructuration immobilière
La monétisation de l'immobilier de Six Flags présente à la fois des opportunités et des risques. Une vente-location-bail directe, par exemple, pourrait générer environ 6 milliards de dollars, permettant potentiellement à Six Flags d'éliminer sa dette à long terme d'environ 5,27 milliards de dollars. Cela générerait des économies d'intérêts annuelles estimées à 332,3 millions de dollars. Cependant, cela introduirait des paiements de loyer annuels importants, pouvant aller de 360 millions à 540 millions de dollars, modifiant fondamentalement le profil de flux de trésorerie de l'entreprise. Une telle démarche pourrait également limiter les futures dépenses d'investissement et les investissements dans les parcs, créant un "piège d'amélioration des locataires" et entravant la compétitivité à long terme.
Inversement, une scission en REIT pourrait fournir des liquidités et une réalisation de valeur tout en préservant potentiellement plus de flexibilité opérationnelle. Bien que la monétisation immobilière offre un catalyseur à court terme, elle ne résout pas entièrement le risque sous-jacent de l'entreprise lié à un endettement élevé et à des charges d'intérêts substantielles, en particulier dans un environnement de taux d'intérêt incertain. Le marché immobilier des parcs d'attractions devrait croître à un TCAC de 5,5 % jusqu'en 2032, ce qui indique un contexte favorable pour de telles transactions.
Perspectives et prévisions des analystes
Le sentiment du marché à l'égard de Six Flags reste mitigé. Certains analystes ont dégradé l'action à une note de "vente", citant l'endettement élevé, les vents contraires opérationnels et le potentiel de hausse limité, avec des objectifs de prix autour de 16 dollars, suggérant une baisse de 20 %. Ces points de vue soulignent les défis continus pour atteindre les objectifs financiers projetés et les risques associés à l'augmentation de la dette. Un analyste a commenté :
> "Une grande partie des liquidités restantes pourrait être absorbée par une énorme obligation fiscale, réduisant le montant restant pour les rachats potentiels et les dividendes spéciaux."
Cependant, d'autres analystes suggèrent que le marché a peut-être "surréagi aux problèmes temporaires d'affluence et de coûts", sous-estimant potentiellement le potentiel de reprise de l'entreprise après la fusion. L'exécution réussie de la monétisation immobilière, associée aux efforts continus pour réduire la dette et améliorer les performances opérationnelles, seront des facteurs déterminants de la trajectoire future de Six Flags. Les investisseurs suivront de près le développement des stratégies immobilières proposées et l'impact du lancement prévu du programme de fidélité en 2026, alors que l'entreprise s'efforce de stabiliser ses revenus et de regagner la confiance des investisseurs.
