Los ETF de REIT se enfrentan a obstáculos en medio de preocupaciones de valoración y cambios macroeconómicos

Los ETF inmobiliarios bajo presión por preocupaciones de valoración y económicas

El sector inmobiliario, ejemplificado por Fondos Cotizados en Bolsa (ETF) prominentes como el Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ), se encuentra actualmente bajo un escrutinio considerable, con analistas emitiendo recomendaciones de "Vender". Esta perspectiva cautelosa se debe a las preocupaciones sobre valoraciones elevadas, la sensibilidad inherente al entorno de tasas de interés prevaleciente y un ablandamiento más amplio de las condiciones económicas.

Detalles de rendimiento e indicadores específicos

VNQ ha sido explícitamente calificado como "Vender" por algunos analistas, destacando debilidades fundamentales. En los últimos cinco y diez años, VNQ, junto con otros ETF de REIT significativos como el iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) y el Real Estate Select Sector SPDR® Fund ETF (XLRE), ha tenido un rendimiento demostrablemente inferior tanto al S&P 500 como al Sector Financiero. Por ejemplo, en los últimos cinco años, los rendimientos totales, incluidos los dividendos, para IYR (35,0%) y XLRE (38,0%) quedaron significativamente por detrás del S&P 500 (SPY) con un 105,3% y del Sector Financiero (XLF) con un 128,0%. Se observan tendencias similares en un horizonte de diez años.

Actualmente, VNQ cotiza a 2,4 veces su valor en libros y se mantiene más de un 21% por debajo de su pico de 2022. Los analistas sugieren que una ruptura sostenida por debajo del nivel de precios de 88 $ podría desencadenar un mayor impulso a la baja para los ETF de REIT. El fondo, que gestiona activos de aproximadamente 65.680 millones de dólares, también ha recibido bajas calificaciones de impulso y riesgo, lo que indica una inestabilidad potencial.

Reacción del mercado y contexto económico

Los principales impulsores del sentimiento negativo en torno a los REIT son las implicaciones del aumento de las tasas de interés y una economía potencialmente debilitada. A octubre de 2025, la Reserva Federal había establecido su rango objetivo para la tasa de fondos federales entre 4,00% y 4,25%, con la tasa efectiva rondando el 4,09%. Si bien las expectativas del mercado anticipan en gran medida nuevos recortes de tasas, lo que podría empujar las tasas a 3,50%–3,75% para finales de 2025, el costo del capital sigue siendo un factor crítico para el sector inmobiliario comercial. La Tasa de Financiamiento a Un Día Garantizada (SOFR), actualmente en 4,4%, es notablemente más alta que a finales de 2022, lo que aumenta el costo del capital a tasa flotante para los desarrolladores y propietarios de propiedades.

Este entorno contribuyó a rendimientos totales negativos para el sector REIT en julio (-1,17%) y septiembre (-0,73%) de 2025. A pesar de un fuerte agosto (+5,48%), la ganancia del sector en el tercer trimestre de 2025 del +2,7% quedó significativamente por detrás del +8,1% del S&P 500. Al 14 de octubre de 2025, el rendimiento total promedio acumulado en el año para el sector REIT se situó en -1,74%.

Implicaciones más amplias y rendimiento sectorial

Los REIT, formados legalmente por primera vez en 1960 y agregados a los índices de Standard & Poor's en 2001 antes de ser categorizados por separado de las Financieras en 2015, históricamente han sido considerados inversiones estables a largo plazo. Sin embargo, las disparidades de rendimiento recientes son evidentes. El Precio/Fondos de Operaciones (P/FFO) promedio para el sector REIT experimentó un ligero aumento de 13,8x a 14,1x en septiembre de 2025. Si bien ciertos tipos de propiedades, como los Centros de Datos (24,6x) y los Terrenos (22,6x), exhibieron valoraciones P/FFO más altas, un sustancial 72,2% de los tipos de propiedades experimentaron una contracción múltiple durante el mismo período.

El descuento promedio del Valor Liquidativo (NAV) de los REIT se amplió de -12,70% a -14,10% en septiembre, lo que indica que muchos REIT están cotizando por debajo de su valor intrínseco, lo que podría convertirlos en objetivos para el capital privado u otras entidades adquirentes. En medio de esto, los REIT de atención médica han surgido como un notable valor con un rendimiento superior, registrando ganancias promedio acumuladas en el año del +21,83%, superando significativamente a otros tipos de propiedades REIT.

Perspectiva experta

La recomendación de "Vender" para VNQ subraya una creciente preocupación entre los analistas. Como afirma un informe:

"El precio ya ha comenzado a retroceder, ya que el precio de VNQ está más de un 7% por debajo de su máximo de 52 semanas."

Este sentimiento se refuerza con las bajas calificaciones de impulso y riesgo asignadas al ETF, lo que sugiere que los vientos en contra macroeconómicos probablemente seguirán ejerciendo presión sobre el sector.

Mirando hacia el futuro: perspectivas para el sector inmobiliario comercial en 2025

El panorama para el sector inmobiliario comercial en 2025 sigue siendo complejo, con el elevado costo del capital identificado como el desafío primordial. Aunque la inflación parece estar moderándose, se anticipa que persistirá por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal a lo largo de 2025. La colosal deuda federal de EE. UU. de 36,1 billones de dólares requerirá refinanciación a tasas más altas, lo que añadirá una tensión adicional.

Aproximadamente 1 billón de dólares en vencimientos de deuda de 2024, muchos de los cuales se extendieron, junto con otros 570 mil millones de dólares que vencen en 2025, sugieren una inminente ola de posibles impagos de préstamos, particularmente concentrada dentro del sector de oficinas en apuros. Este segmento continúa enfrentando una revaluación significativa, con un número consecuente de ventas de propiedades que ocurren entre el 25% y el 50% de los valores previos a la pandemia. Se espera que las tasas de impago de préstamos aumenten en general.

Por el contrario, algunos sectores presentan perspectivas más favorables. Se proyecta que el sector industrial experimentará un crecimiento moderado pero positivo de los alquileres. Se espera que las inversiones en el sector minorista superen al mercado, impulsadas por las bajas tasas de vacantes y la limitada oferta nueva, con los centros comerciales anclados en supermercados en poblaciones en crecimiento mostrando una promesa particular. También existen oportunidades en clases de activos alternativas:

• Los centros de datos están preparados para una demanda sustancial impulsada por los avances de la Inteligencia Artificial.
• El autoalmacenamiento generalmente se beneficia de menores gastos operativos, aunque el rendimiento en 2025 puede ser moderado.
• Los alquileres de viviendas unifamiliares (SFR) están capitalizando la brecha de asequibilidad de la vivienda y el bajo inventario.
• Los sectores de oficinas médicas y viviendas para personas mayores están experimentando una mayor demanda, impulsada por el crecimiento de la población mayor de 65 años.

A pesar de estas perspectivas variadas, el tema general para 2025 en el sector inmobiliario comercial será la inversión discernidora, la navegación por posibles dificultades y la identificación de oportunidades genuinas en medio de un panorama moldeado por costos de capital persistentemente más altos y fundamentos económicos en evolución.