Önemli Çıkarımlar:
Yeni araştırmaya göre, çoğu Amerikalı ev sahibi, kredi verenlerin tekliflerini asla karşılaştırmadıkları için ipoteklerinde gereğinden binlerce dolar daha fazla ödüyor.
Bankrate'in yeni araştırmasına göre, Amerikalı ev alıcıları ve sahipleri, 2022'den bu yana önlenebilir ipotek maliyetlerinde yıllık tahmini 65 milyar dolar fazla öderken, borçluların %87'si muhtemelen rekabetçi piyasa oranlarının üzerinde ödeme yapıyor.
"Ev sahibi olma hayali milyonlarca Amerikalı için giderek daha ulaşılmaz hale geliyor, bu nedenle sorunun piyasa mı yoksa süreç mi olduğunu sormaya değer," diyen Bankrate CEO'su ve çalışmanın başyazarı Matt Fellowes, "Araştırmamız, çoğu borçlu için rekabetçi oranların mevcut olduğunu; borçluların sadece bu oranları hiç göremediğini gösteriyor." ifadelerini kullandı.
Federal konut verilerinden 3,2 milyon ipotek kredisini Bankrate'in dijital kredi piyasasına karşı analiz eden çalışma, fiyat araştırması yapan borçluların ayda ortalama 279 dolar tasarruf edebileceğini buldu. Tipik bir borçlu için bu, 30 yıllık bir kredinin ömrü boyunca 78.186 dolara birikiyor – bu, medyan Amerikan hanesinin toplam emeklilik birikiminden daha fazla. Freddie Mac'e göre, 30 yıllık sabit faizli ipotek oranı Perşembe günü ortalama %6,49 seviyesindeydi ve enflasyonun hızlı bir düşüşe direnmesi nedeniyle orta-yüksek %6 aralığında sıkışmış durumda.
Bulgular, ev sahibi olmanın orta sınıf serveti oluşturduğu varsayımına meydan okuyor; zira bu servetin altında yatan borç, çoğu borçlunun hiç görmediği bir "gizli ev sahipliği vergisi" taşıyor. Fellowes ve ortak yazar Jack O'Connor, yalnızca 2025'te ev satın alan borçluların yıllık yaklaşık 11 milyar dolar fazla ödeme yapacağını ve bu kredilerin ömrü boyunca toplam yaklaşık 247 milyar dolara ulaşacağını tahmin ediyor.
Sonuçlar, konut satın alınabilirliğinin merkezi bir ekonomik endişe haline geldiği bir dönemde geliyor. %6,5'e yakın ipotek oranları, yeni bir ev için medyan aylık ödemeyi rekor seviyelere taşıyarak ilk kez ev alacakları fiyatlandırma dışı bırakıyor ve mevcut konut satışlarını on yılların en düşük seviyesine yavaşlatıyor. Fed'in faiz oranı yolu baskın değişken olmaya devam ediyor: swap piyasaları şu anda yıl sonuna kadar yaklaşık iki çeyrek puanlık indirim fiyatlıyor, ancak kalıcı enflasyon bu beklentileri defalarca ötelemeye itti.
Servet Paradoksu: Yüksek Gelirliler Daha Fazla Ödüyor
Araştırmaya göre, yüksek gelirli borçluların fazla ödeme yapma olasılığı en yüksek. Yıllık 100.000 ila 200.000 dolar kazanan hanelerin %90'ı fazla ödeme yapıyor ve 30 yıl boyunca toplam kredi bakiyelerinin tahmini %23'ünü önlenebilir ipotek maliyetlerine veriyor. Buna karşılık, 49.000 doların altında kazanan düşük gelirli borçluların %82'si fazla ödeme yapıyor ve yılda yaklaşık 1.472 dolar kaybediyor.
Bu model kredi kalitesine de uzanıyor. Borç-gelir oranının en düşük dörtte birlik diliminde yer alan borçlular (%-33 DTI'nın altı) %91 oranında fazla ödeme yaparken, ikinci en düşük dörtte birlik dilimdekiler tüm veri setindeki en yüksek segment oranı olan %92'yi kaydediyor. Tipik olarak en yüksek kredi itibarına sahip olan geleneksel borçlular, %89 oranında fazla ödeme yapıyor ve ömür boyu aşırı maliyet, kredi bakiyelerinin %23'üne eşit oluyor. Bu, kredi verenin fiyatlandırma takdir yetkisini sınırlayan standart tüketici korumaları uygulayan Federal Konut İdaresi borçluları için %83 ve Gaziler İdaresi borçluları için %81 ile karşılaştırılıyor.
Yeniden Finansmanda Kıdem Vergisi
Yaş, farklı türde bir ceza yaratıyor. Tüm yaş grupları satın alma piyasasında yaklaşık aynı oranda fazla ödeme yaparken, yeniden finansman piyasası farklı bir hikaye anlatıyor. 35 yaş altı borçlular, yeniden finanse edilen kredi bakiyelerinin %14'üne eşit bir ömür boyu vergi taşıyor. Çalışmaya göre, bu rakam yaşla birlikte istikrarlı bir şekilde artarak 55-64 yaş arası emeklilik öncesi borçlular için %20'ye ulaşıyor.
Coğrafi olarak, borçluların fazla ödeme yapma olasılığı en yüksek olan eyaletler Pennsylvania (%90,2), Oregon (%90,1) ve New Hampshire (%89,8). Ancak en yüksek ömür boyu vergi yüzdeleri – kredi bakiyesine göre fazla ödeme – New Hampshire (%23), Illinois (%23), New Jersey (%22,9) ve Florida'ya (%22,6) düşüyor; burada aynı faiz oranı farkı daha küçük kredi anaparalarında daha sert etki yapıyor.
Fellowes ve O'Connor iki piyasa temelli politika yanıtı öneriyor: borç verenlerin herhangi bir ipotek teklifinin yanında benzer niteliklere sahip borçlular için bir referans oranı açıklamasını zorunlu kılmak ve şeffaf çoklu borç veren piyasalarında rekabet eden borç verenler için gönüllü bir sertifikasyon çerçevesi. Yazarlar, bunların hiçbirinin yeni hükümet programları gerektirmediğini belirtiyor.
Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.
