연방준비제도 금리 인하, 주택 구매력 압박 속 주택 건설사 전망에 영향
연방준비제도, 경제 재균형 속 금리 인하 착수
연방준비제도(Fed)는 2025년 9월 벤치마크 금리를 25베이시스포인트 인하하여 4~4.25% 범위로 조정했습니다. 이는 2024년 12월 이후 첫 조치입니다. 시장 기대치와 대체로 일치했던 이 통화 정책 조정은 주택 구매력 압력 완화 가능성을 평가하는 시장 참여자들 사이에서 특히 톨 브라더스(Toll Brothers, Inc.)(TOL)와 같은 주택 건설업체를 중심으로 주택 부문에 대한 새로운 관심을 불러일으켰습니다. 이번 결정에는 50베이시스포인트의 보다 적극적인 금리 인하를 주장한 스티븐 미란 주지사의 유일한 반대 의견이 있었습니다.
세부 사건: 통화 정책과 주택 건설업체 실적
즉각적인 금리 인하 외에도 중앙은행의 업데이트된 경제 전망은 추가적인 완화를 예고하며, 2025년 말까지 50베이시스포인트, 2026년에는 추가로 25베이시스포인트의 인하를 예상하고 있습니다. 6월 전망보다 더 공격적인 이 전망은 고용 시장 냉각을 배경으로 나타났습니다. 4개월 연속으로 월별 급여 증가가 10만 명 미만이었습니다. 연방준비제도 의장 제롬 파월은 “위험 균형의 변화”를 설명하며, 인플레이션 압력이 지속됨에도 불구하고 실업률 증가와 고용 성장 둔화로 인해 성장 문제를 우선시하고 있음을 시사했습니다. 2025년(국내총생산(GDP) 성장률은 1.4%에서 1.6%로 상향 조정)과 2026년(1.6%에서 1.8%로 상향 조정)의 경제 전망이 상향 조정되었습니다. 개인소비지출(PCE) 인플레이션은 2025년에 3%로 예상되며, 2026년에는 2.6%로 소폭 상향 조정되었습니다.
동시에 고급 주택 건설업체인 톨 브라더스(Toll Brothers, Inc.)는 2025년 7월 31일로 마감된 2025 회계연도 3분기 실적을 발표했습니다. 회사는 3억 6,960만 달러의 순이익, 즉 희석 주당 3.73달러를 기록했으며, 이는 전년 동기의 3억 7,460만 달러, 즉 희석 주당 3.60달러보다 약간 낮은 수치입니다. 주택 판매 수익은 인도된 주택 수가 5% 증가하여 2,959채에 달하며 6% 증가하여 28억 8천만 달러를 기록했지만, 주요 수요 지표는 일부 약세를 보였습니다. 순 계약 체결 가치는 24억 1천만 달러로 변동이 없었으며, 계약 주택 수는 4% 감소하여 2,388채를 기록했습니다. 회사의 미완료 주문(백로그) 가치는 10% 감소하여 63억 8천만 달러를 기록했으며, 이는 5,492채의 주택을 나타내며 전년 대비 19% 감소했습니다. 총 마진은 2024 회계연도의 27.4%에서 25.6%로 축소되었지만, 조정된 총 마진은 27.5%였습니다. 신규 계약의 평균 판매 가격은 전년 대비 4.5% 상승하여 100만 달러를 기록했습니다.
다른 주요 주택 건설업체들도 시장 상황의 영향을 받았습니다. 레나 코퍼레이션(Lennar Corporation)(LEN)은 2025년 3분기 실적이 전년 대비 46% 감소했다고 보고했는데, 이는 4분기 연속 수익 감소이며, 매출은 6.5% 감소하여 분석가 예상치를 하회한 88억 달러를 기록했습니다. 레나는 21,584채의 주택을 인도했으며, 상당한 인센티브를 사용하여 평균 판매 가격을 9% 하락시켜 383,000달러로 만들고 총 마진을 17.5%로 축소했습니다. 마찬가지로 D.R. 호튼(D.R. Horton, Inc.)(DHI)도 판매를 촉진하기 위해 인센티브에 의존했습니다.
시장 반응 분석: 구매력과 전략적 조정
연방준비제도의 금리 인하 결정은 구매자 활동을 제약해 온 지속적인 구매력 문제를 완화하는 것을 목표로 합니다. 이러한 움직임이 일반적으로 긍정적인 촉매제로 여겨지지만, 5년 및 10년 만기 국채 수익률에 더 밀접하게 연동되는 모기지 금리에 대한 즉각적인 영향은 점진적일 수 있습니다. 기존 평균 4.1%의 낮은 모기지 금리를 가진 주택 소유자가 새로운 대출 금리가 6.5%에 가까운 시장에서 주택을 판매하는 것을 꺼리는 만연한 “잠금 효과”는 주택 공급을 계속 제한하고 있습니다.
톨 브라더스의 고급 틈새 시장과 부유한 고객층(3분기 구매자의 약 26%가 현금 지불, 대출 구매자의 평균 담보 대출 비율은 70%)은 금리 민감성에 대한 어느 정도의 회복력을 제공합니다. 회사는 선제적으로 전략을 조정하여 투기 주택(즉시 입주 가능)과 주문 제작 주택을 50/50으로 혼합하는 방식으로 전환했습니다. 이로 인해 건설 주기가 단축되었으며, 현재 35%의 커뮤니티가 8개월 이내 또는 그보다 짧은 기간 내에 건설을 완료하여 운영 유연성을 높이고 인도 가시성을 개선했습니다. 3,200채의 투기 주택 건설 중이며 1,800건의 허가를 확보한 톨 브라더스는 시장 상황이 개선될 경우 빠르게 확장할 수 있도록 전략적으로 준비되어 있습니다. 더글러스 C. 이얼리 주니어 최고경영자(CEO)는 다음과 같이 밝혔습니다:
> “우리는 우리의 고급 사업과 더 부유한 고객층의 회복력에 만족합니다. 이러한 환경에서 우리는 수익성과 수익을 극대화하기 위해 가격과 속도를 전략적으로 균형 맞추는 데 계속 집중하고 있습니다.”
이와 대조적으로 레나의 상당한 인센티브(최종 판매 가격의 약 14.3%에 해당)는 보다 가격에 민감한 부문에 대한 광범위한 시장 압력을 강조합니다.
광범위한 배경과 시사점: 신중한 낙관론의 시장
톨 브라더스 주가는 지난 3개월 동안 24.2% 상승하며 광범위한 잭스 건축 제품-주택 건설업체 산업을 능가하는 강세를 보였습니다. 그러나 이는 같은 기간 30.8% 상승한 D.R. 호튼에 비해 뒤처졌습니다. 연초부터 TOL 주식은 약 11% 상승하여 업계를 약간 상회했지만, S&P 500 지수에는 뒤처졌습니다.
2025년 미국 주택 시장은 신중한 낙관론과 재조정을 특징으로 합니다. 모기지 금리가 약 6.3%로 완화되었음에도 불구하고 구매자의 망설임이 지속되어 예금-계약 전환율이 둔화되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 톨 브라더스는 견고한 평균 판매 가격을 유지했으며, 미완료 주문(백로그)의 평균 판매 가격(ASP)은 116만 달러였습니다.
톨 브라더스는 8억 5,200만 달러의 현금과 22억 달러의 가용 신용을 갖춘 강력한 대차대조표로 견고한 재무 상태를 유지하고 있으며, 순 부채-자본 비율은 19.3%입니다. 회사는 2025 회계연도에 10억 달러의 영업 현금 흐름을 창출하고 배당금 외에 주식 재매입을 통해 주주들에게 6억 달러를 환원할 계획입니다.
전문가 분석에 따르면 연준의 금리 인하가 모기지 금리 인하로 직접적이고 빠르게 이어지지는 않을 것입니다. 모건 스탠리 리서치는 모기지 금리가 장기 국채 수익률의 영향을 받으며, 예상치 못한 정책 변화가 없는 한 장기 국채 수익률이 반응하지 않을 수 있다고 지적합니다. 2024년 9월부터 12월까지 연준이 1% 금리를 인하했음에도 불구하고 모기지 금리는 25베이시스포인트 더 높았습니다. 주택 판매의 지속 가능한 성장을 위해서는 모기지 금리가 약 100베이시스포인트 하락하여 5.5% 수준이 되어야 할 수 있습니다.
전문가 논평 및 향후 전망
연방준비제도 의장 제롬 파월의 발언은 중앙은행의 변화하는 전략을 강조하며, 성장 문제를 우선시하고 있음을 보여줍니다. 전국 부동산 중개인 협회 수석 경제학자 로렌스 윤은 6% 모기지 금리가 주택 판매를 다시 활성화하는 “마법의” 문턱 역할을 할 수 있다고 제안했습니다. 최근 데이터는 30년 만기 국채 금리가 6.13%로 하락하여 모기지 신청이 급증했음을 나타냅니다.
향후 시장은 10월에 연준이 25베이시스포인트 금리 인하를 할 92% 확률과 12월까지 연방 기금 금리가 현재 수준에서 50베이시스포인트 하락할 82% 확률을 가격에 반영하고 있습니다. 모건 스탠리 리서치는 추가로 5차례 25베이시스포인트 금리 인하를 예상하며, 최종 연방 기금 금리를 2.75%에서 3% 사이로 목표하고 있습니다. 모기지 금리는 점진적으로 완화되어 2025년 말에는 5% 후반에서 6% 중반 범위로 떨어질 수 있으며, 2026년에는 더 하락할 것으로 예상됩니다.
주택 시장은 재고 증가를 예상하고 있으며, 2025년 9월까지 전국 활성 매물 수가 전년 대비 21% 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 신규 주택 건설과 “잠금 효과”의 점진적인 완화에 의해 주도될 것입니다. 신규 주택 판매는 11% 증가할 것으로 예상되며, 기존 주택 판매는 7-12% 증가할 가능성이 있습니다. 그러나 도전 과제는 여전히 남아 있습니다. 금리 인하에도 불구하고 레나는 4분기에 사업이 크게 개선될 것으로 예상하지 않으며, 인도량의 완만한 증가와 안정적인 마진을 예상합니다. 특히 초급 주택에 대한 구매력 위기는 젊은 세대의 주택 소유율에 영향을 미치는 긴급한 문제로 남아 있을 것으로 예상됩니다. 장기적인 궤적은 금리, 인플레이션, 그리고 지역 수급 역학 간의 복잡한 상호 작용에 달려 있을 것입니다.
