Kira düzenlemesi, çok aileli konut kredilerinde temerrütler 10 yılın zirvesine ulaşırken makroihtiyati bir araç olarak öne çıkıyor

Roosevelt Enstitüsü'nün yeni bir raporuna göre, çok aileli konut ipoteğine dayalı menkul kıymetlerde (CMBS) temerrüt oranı 2025 sonlarında on yıl sonra ilk kez yüzde 7'nin üzerine çıkarak, kiralık konut sektöründeki spekülatif underwriting uygulamalarının yarattığı sistemik kırılganlığı ve kira düzenlemesinin bu sorunu ele alabileceğini ortaya koydu.

"Kira düzenlemesi yalnızca geçmiş krizlere verilen bir yanıt değil – bir sonrakini önlemek için bir araçtır," dedi Roosevelt Enstitüsü'nde politika analisti ve 1 Temmuz tarihli raporun yazarı Anisha Steephen.

Rapor, kiralık konutların, kiracıların ödeme gücünden ziyade gelecekteki kira artışı projeksiyonlarına dayalı olarak değerlenen ve ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler aracılığıyla finanse edilen bir finansal varlık sınıfı haline geldiğini savunuyor. Raporda atıfta bulunulan Morningstar DBRS verilerine göre, 2026'da vadesi gelecek olan yaklaşık 100 milyar dolarlık menkul kıymetleştirilmiş ticari ipoteğin yarısından fazlasının vadesinde geri ödenememesi bekleniyor. Çok aileli konut CMBS'lerinde özel hizmet verme oranı 2026 başlarında yüzde 8,3'e ulaştı.

Federal düzenleyicilerin 2008 sonrası denetim çerçevelerini sökmesi – Basel III sermaye yeterlilik gerekliliklerinin durdurulması ve Tüketici Finansal Koruma Bürosu'nun fiilen fonlarının kesilmesi dahil – ile birlikte rapor, kira düzenlemesini eyalet ve yerel yönetimlerin kullanabileceği birkaç makroihtiyati araçtan biri olarak konumlandırıyor. Rapora göre, kira artışlarını sınırlamak ve tahliye korumalarını güçlendirmek, mülk değerlemelerindeki spekülatif primleri sıkıştırarak borç verenleri, öngörülen yerinden edilme yerine fiili istikrarlı gelire dayalı underwriting yapmaya zorluyor.

Konuta Uygulanan Minsky Çerçevesi

Rapor, ekonomist Hyman Minsky'nin finansal sistemlerin içsel olarak kırılganlık ürettiği, muhafazakar hedge finansmanından spekülatif finansmana ve nihayetinde anlaşmaların yalnızca değer artışının süresiz olarak devam etmesi halinde işe yaradığı Ponzi dinamiklerine doğru ilerlediği teorisinden yararlanıyor. Steephen, kiralık konutların bu yolu izlediğini savunuyor. On yıl süren sıfıra yakın faiz oranları, borç verenlerin agresif kira artışı varsayımları üzerine kurulu pro formaları kabul etmesine olanak tanıyarak, yalnızca sürekli kiracı yerinden edilmesi veya yerel ücretlerin kaldırabileceğinin üzerinde kira yolları ile servis edilebilen aşırı kaldıraçlı bir satın alma dalgası üretti.

Mekanizma, satın alma finansmanı üzerinden işliyor. Bir çok aileli konut binası satışa çıktığında, alıcılar borç verenlere gelecekteki gelir projeksiyonlarını içeren pro formalar sunarak rekabet ediyor. En agresif projeksiyona sahip alıcı en büyük krediyi alabiliyor ve en yüksek satın alma fiyatını teklif edebiliyor – ve ardından borcu ödemek için bu projeksiyonu gerçekleştirmek zorunda kalıyor. Kira kontrollerinin olduğu ancak boşaltma serbestisinin (vacancy decontrol) bulunduğu piyasalarda bu, kiracıları yerinden ederek birimleri kuralsızlaştırmak anlamına geliyor. Düzenlenmemiş piyasalarda ise kiraları mevcut kiracıların ödeyebileceğinin üzerine çıkarmak anlamına geliyor.

"İstikrarlı kiracılar ve makul kiralar isteyen bir ev sahibi bile, projenin tutması için, borç verenlerinin onayladığı borç yapısının yerinden etmeyi gerektirdiğini görüyor," diye yazdı Steephen.

Signature Bank Bir Stres Testi Olarak

Rapor, Mart 2023'teki Signature Bank çöküşünü bir vaka çalışması olarak kullanıyor. Bankanın kira kontrollü binalara verdiği 11 milyar dolarlık kredi portföyü, ev sahiplerinin kiracıları yerinden edeceği ve birimleri piyasa fiyatına dönüştüreceği varsayımına dayanıyordu. New York'un 2019 tarihli Konut İstikrarı ve Kiracı Koruma Yasası'nın boşaltma serbestisi yollarını kapatmasıyla bu değerlemeler çöktü. Raporda atıfta bulunulan Ariel Property Advisors verilerine göre, Queens'teki kira kontrollü binalardaki kapitalizasyon oranları 2018'de yüzde 3,95'ten 2019'da yüzde 5,03'e fırladı. 2024'e gelindiğinde, bazı yoğun kira kontrollü mülkler, reform öncesi tipik yüzde 3,5 ila yüzde 4,5 seviyelerine kıyasla yüzde 9'a yaklaşan kapitalizasyon oranlarıyla işlem görüyordu.

Federal Mevduat Sigorta Kurumu (FDIC), çöküşün ardından Signature'ın kredilerini pazarladı, ancak şehrin diğer büyük kira kontrollü konut kredisi vereni New York Community Bank bile, 12,9 milyar dolarlık diğer Signature varlıklarını satın almasına rağmen çok aileli konut portföyünü satın almayı reddetti. Şehir yönetimi nihayetinde 35.000 birimi korumak için emeklilik fonlarından 60 milyon dolar ile müdahale etti.

Rapor, aynı dinamiğin ulusal düzeyde de işlediğini savunuyor. Long Island merkezli ve Güneş Kuşağı'ndaki çok aileli konut sendikasyonlarına hakim borç veren haline gelen REIT Arbor Realty Trust, 2025 sonu itibarıyla 570 milyon dolar tutarındaki temerrüde düşmüş kredi ve yaklaşık 500 milyon dolar değerinde gayrimenkul sahibi olunan varlık bildirdi; bu rakam bir yıl önceki 177 milyon doların neredeyse üç katıydı. Arbor'un haciz yoluyla geri aldığı apartman binaları ortalama olarak yalnızca yüzde 45 doluluk oranına sahip.

Irksal Boyutlar ve Politika Etkileri

Rapor, Tahliye Laboratuvarı (Eviction Lab) verilerine atıfta bulunarak, Siyah kiracıların yaklaşık olarak beyaz kiracıların iki katı oranında tahliye riskiyle karşı karşıya olduğunu; Siyah Amerikalıların ulusal çapta kiracıların yalnızca yüzde 18,6'sını oluşturmasına rağmen tahliye başvurularının yüzde 51,1'ini oluşturduğunu belirtiyor. Rapora göre, spekülatif sermaye daha önceki bir dönemde kırmızı çizgiyle (redline) işaretlenmiş tarihsel olarak Siyah ve Latin mahallelerinde yoğunlaşarak finansal kırılganlık ile ırksal eşitsizlik arasında bir geri besleme döngüsü yaratıyor.

Steephen, kira düzenlemesinin iki işlevi olduğunu savunuyor: kıtlık rüzgâr kârlarının ev sahiplerinden kiracılara yeniden dağıtılması ve spekülatif krediyi disipline ederek finansal istikrarın sağlanması. İkinci işlevin çok daha az ilgi gördüğünü ancak daha sonuçsal olabileceğini, çünkü konutun nasıl değerlendiğini, finanse edildiğini ve sahiplenildiğini belirleyen finansal sistemin mimarisini ele aldığını yazdı.

"Sermaye yeterlilik gereklilikleri bankaların bilançolarını aşırı kaldıraçlamasını engeller," sonucuna varıyor rapor. "Kira düzenlemesi ise ev sahiplerinin binaları spekülatif yerinden etmeye karşı aşırı kaldıraçlamasını engeller."

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.