VICI Properties Inc (VICI) Price

행동주의 투자자, 식스 플래그스에 통합 난관 속 부동산 보유 자산 수익화 촉구

행동주의 투자자, 식스 플래그스 엔터테인먼트에 부동산 수익화 압력 증대 2025년 9월 26일, 행동주의 투자자 Land & Buildings Investment Management (L&B)는 식스 플래그스 엔터테인먼트(NYSE: FUN)에게 광범위한 부동산 보유 자산을 수익화할 것을 공개적으로 촉구했습니다. 이러한 압력은 식스 플래그스가 Cedar Fair와의 합병 이후 상당한 재정적 어려움과 통합 문제에 직면해 있는 상황에서 나왔습니다. 주요 주주인 L&B는 회사의 부동산이 "갇힌 가치"를 나타내며, 이를 해제할 경우 주주 수익을 상당히 개선할 수 있다고 주장합니다. 식스 플래그스 주가는 올해 들어 50% 이상 눈에 띄게 하락했으며, 침체된 수익에 대해 7배의 최저 EBITDA 배수로 거래되고 있습니다. 가치 창출을 위한 전략적 제안 Land & Buildings는 부동산 수익화를 통해 주주 가치를 극대화하기 위한 포괄적인 세 가지 전략을 제시했습니다. 1. FUN REIT 스핀오프: 이는 EBITDA가 회복되고 확장됨에 따라 운영상의 상승 잠재력을 유지하면서, 주주들이 회사의 부동산 내재 가치를 실현할 수 있도록 할 것입니다. 체험형 REIT를 포함한 상장된 순수 임대 REIT들은 현재 상당한 프리미엄을 누리고 있으며, 평균 약 17배의 EV/EBITDA 배수와 6.5%의 내재화된 자본화율을 보입니다. 2. 부동산 매각 평가: REIT 전환을 준비하는 동안, 회사는 식스 플래그스에 자산을 직접 매각하는 것을 고려할 것을 제안합니다. L&B는 부동산이 VICI Properties (NYSE: VICI)와 같은 다수의 입찰자를 유치할 수 있으며, 잠재적으로 최대 60억 달러에 팔릴 수 있다고 믿습니다. 3. FUN OpCo의 미래 고려: 운영 회사는 독립적으로 유지되거나 인수될 수 있습니다. 이는 자산 클래스에 대한 지속적인 사모 펀드 관심과 다른 레저 및 숙박 회사와의 잠재적 시너지를 고려한 것입니다. L&B의 분석에 따르면, 추정 순자산 가치는 39억 7,600만 달러이며, 이는 현재 주가 22.11달러와 비교하여 주당 NAV 39.26달러에 해당합니다. 이는 즉각적인 지분 상승률 78%를 의미하며, 식스 플래그스의 원래 2025년 가이던스와 일치하게 2026년 EBITDA가 11억 달러로 회복될 경우 130%까지 도달할 가능성이 있습니다. 재무 환경 및 운영 역풍 야심찬 목표에도 불구하고, 식스 플래그스는 높은 부채와 운영상의 어려움으로 특징지어지는 도전적인 재무 환경에 직면해 있습니다. 2025년 3월 30일 현재, 회사는 6억 9백만 달러의 회전 신용 대출, 9억 7,850만 달러의 기한부 대출, 36억 6천만 달러의 어음을 포함하여 51억 6천만 달러 이상(순부채)의 장기 부채를 보고했습니다. 회사의 2025년 1분기 조정 EBITDA는 -1억 7,100만 달러를 기록했으며, 이는 통합 법인의 2억 2천만 달러 순손실에 기여했습니다. 경영진은 2028년까지 상당한 성장을 예상하며, 37억 달러의 매출과 2억 6,940만 달러의 이익을 목표로 하고 있습니다. 이는 현재의 마이너스 이익에서 크게 개선된 수치입니다. 이 전망은 연간 매출 성장률 5.0%와 합병 시너지(2025년 말까지 1억 8천만 달러의 운영 시너지와 1억 2천만 달러의 합병 관련 절감액, 2026년에는 추가 6천만 달러)를 통한 적극적인 비용 최적화를 가정합니다. 회사는 2028년까지 40%의 EBITDA 마진을 목표로 하며, 이는 15억 달러의 EBITDA로 전환되고, 2026년 말까지 순 레버리지를 4배 미만으로 줄이는 것을 목표로 합니다. 그러나 이러한 목표는 회의적인 시각을 받아왔습니다. 분석가들은 식스 플래그스가 2028년 재무 목표에