Edgen Stock·Oct 17 2025, 17:05신축 아파트가 시장에 대거 유입된 후, 둔화된 임대료 성장과 기록적인 집주인 양보에 힘입어 미국 임대료 부담 능력이 4년 만에 최고치를 기록했습니다. 이러한 변화는 주택 시장의 냉각과 광범위한 인플레이션 압력 완화 가능성을 시사합니다.
미국 임대료 부담 능력은 4년 만에 최고 수준으로 개선되었으며, 전국적으로 임대료에 필요한 중간 가구 소득은 28.4%로 떨어졌습니다. 이는 1년 전 28.8%에서 약간 감소한 수치이며, 2025년 10월 17일 발표된 Zillow 보고서에 따르면 주택에 대한 재정적 부담으로 간주되는 30% 임계값보다 낮습니다. 이러한 부담 능력의 향상은 임대료 성장 둔화와 전례 없는 수준의 집주인 할인 덕분입니다.
현재 집주인들은 Zillow에 등록된 임대 주택의 37.3%에 대해 할인을 제공하고 있으며, 이는 2019년 14.4%에서 크게 증가한 수치이자 9월 기록상 최고치입니다. 다가구 주택의 전국 임대료 성장은 지난 9월 전년 대비 1.7%로 둔화되었으며, 이는 2021년 이후 기록된 두 번째로 낮은 연간 성장률입니다. 마찬가지로, 단독 주택 임대료는 전년 대비 3.2% 증가하여 Zillow 기록상 2016년 이후 가장 낮은 연간 성장률을 보였습니다. 이러한 추세는 2024년 신축 아파트 건설이 크게 증가한 이후 나타났는데, 이는 건설업자들이 팬데믹 기간 동안 주택 수요 증가에 대응하면서 지난 반세기 동안 그 어느 해보다 더 많은 다가구 주택이 완공되었기 때문입니다.
임대 시장 역학의 변화는 금융 시장과 광범위한 경제에 중대한 영향을 미칩니다. 특히 남부와 같이 구역 제한이 적은 지역에서 임대 단위 공급 증가는 임대료 인상 완화의 핵심 요소였습니다. 거시 경제적 관점에서 볼 때, 임대료 부담 능력 개선은 가구의 가처분 소득 증가로 이어져 다양한 부문에서 소비자 지출을 자극할 수 있습니다.
결정적으로, 임대료 성장의 둔화는 중앙 은행의 주요 관심사인 광범위한 인플레이션 완화에 기여합니다. Capital Economics의 경제학자 Stephen Brown은 이 추세의 중요성을 강조하며 다음과 같이 말했습니다.
"임대료는 인플레이션을 높게 유지하는 주요 요인 중 하나였습니다. 이는 전반적인 인플레이션이 이제 2%로 되돌아가고 있다는 꽤 좋은 신호입니다." 소비자물가지수(CPI) 주거 인플레이션 측정치는 2023년 초 8.3%의 정점에서 5.2%로 하락했으며, Capital Economics는 이 추세가 계속될 것으로 예상하며 2025년 말까지 연간 임대료 성장률이 3% 미만으로 떨어질 것으로 전망합니다. 이러한 인플레이션 압력 완화는 연방준비제도가 향후 통화 정책 조정을 고려할 때 자신감을 높일 수 있으며, 잠재적으로 2020년 3월 이후 처음으로 금리 인하로 이어질 수 있습니다.
부동산 부문, 특히 부동산 투자 신탁(REITs) 및 자산 관리 회사의 경우, 둔화된 임대료 성장과 증가하는 할인은 수익 흐름과 수익성에 압력을 가할 수 있습니다. 사무실 REIT인 **Paramount Group (PGRE)**과 같은 기업들은 이미 점유율 하락 및 임대료 인하와 같은 도전에 직면해 있습니다. 그러나 2025년 10월 17일 J.P. Morgan 보고서는 임대 시장, 특히 단독 주택 임대 (SFRs)가 지속적인 수요와 유리한 인구 통계학적 추세로 인해 투자자들에게 탄력적인 기회를 제공한다고 제안합니다. 특히 주택 소유가 덜 가능해짐에 따라 더욱 그렇습니다.
최근의 부담 능력 개선은 지속적인 세입자 재정 압력과 임대료-소득 불균형을 강조했던 2025년 초 보고서와 대조됩니다. 현재의 추세는 공급 증가가 수요를 충족하기 시작하는 시장을 강조하며, 세입자에게 안도감을 제공하고 주택 시장의 균형을 재조정합니다. Zillow의 수석 경제학자 Orphe Divounguy는 다음과 같이 강조했습니다.
"더 많이, 더 빠르게 건설한 시장은 더 많은 세입자들이 편안하게 아파트를 감당할 수 있게 되면서 투자가 성과를 거두는 것을 보고 있습니다. 이는 정책이 수요를 따라잡는 공급을 허용할 때 주택 비용을 통제할 수 있다는 것을 상기시켜줍니다."
임대료 성장의 지역별 차이는 분명합니다. Zillow 데이터에 따르면 오스틴(-4.7%), 덴버(-3.4%), 피닉스(-2.2%), 올랜도(-0.8%)를 포함한 선벨트 및 마운틴 웨스트 지역에서 아파트 임대료가 전년 대비 가장 빠르게 하락하고 있습니다. 반대로 시카고(6%), 샌프란시스코(5.6%), 뉴욕(5.3%)과 같이 건축 규제가 더 엄격하거나 수요가 높은 지역에서는 임대료 성장이 더 높게 나타나고 있습니다.
앞으로 임대 시장은 변화에 직면할 수 있습니다. 선도적인 부동산 분석 회사인 CoStar Group은 현재 유입되는 신규 아파트 공급이 흡수됨에 따라 2025년과 2026년에 임대료가 상승할 것으로 예측합니다. 이 예측은 2024년 533,000호에서 2026년 예상 250,000호로 다가구 주택 완공이 감소하고 건설 착공이 급격히 감소할 것으로 예상되는 데 기반합니다. CoStar의 다가구 분석 담당 전국 이사인 Jay Lybik은 "2022년 1분기 이후 하락세를 보인 전국 임대료가 다시 증가하고 있으며, 이는 대부분의 시장에서 공급 과잉 조건의 종식을 반영합니다"라고 언급했습니다. 수요가 일관되게 유지된다면, 시장은 공급 과잉에서 공급 부족으로 전환될 수 있으며, 이는 공실률 하락과 임대료 성장이 역사적 평균을 초과하여 가속화될 가능성이 있습니다. 건설의 긴 리드 타임은 시장이 잠재적인 공급 부족에 빠르게 적응하지 못할 수 있음을 시사하며, 이는 임차인의 미래 가격 인상을 악화시킬 수 있습니다.
