모기지 금리 상승과 경제 불확실성 속 미국 주택 매매 보류 감소

시장 개요: 금리 상승에 따라 보류 중인 판매 감소

부동산 중개업체 Redfin의 보고서에 따르면, 9월 28일로 끝나는 4주 동안 미국 주택 매매 보류는 전년 대비 약 1% 감소했습니다. 이는 모기지 금리 추세의 역전과 만연한 경제 불확실성에 주로 영향을 받아 거의 5개월 만에 가장 큰 폭의 감소를 기록했습니다.

주택 구매 활동 둔화는 여러 주요 대도시 지역에서 특히 두드러졌습니다. 휴스턴은 보류 중인 판매가 전년 대비 15.4% 감소했으며, 덴버는 12.3% 감소, 라스베이거스는 11.2% 감소했습니다. 전반적으로 미국 50개 대도시 지역 중 30곳에서 보류 중인 판매가 감소했습니다.

구매자 주저에 영향을 미치는 요인

몇 가지 상호 연결된 요인이 현재 시장 역학에 기여하고 있습니다. 중간 주택 판매 가격은 전년 대비 2.5% 상승하여 390,845달러에 도달했으며, 이는 6개월 만에 가장 큰 상승폭입니다. 동시에 주간 평균 모기지 금리는 6.26%에서 6.3%로 상승하여 9주간의 하락 기간을 마감했습니다. 이러한 금리 상승은 상승하는 판매 가격을 더욱 악화시켜 월별 주택 지불 중간값을 2,590달러로 올렸으며, 이는 9월 초 9개월 최저치보다 약 40달러 증가한 수치입니다.

총 주택 재고는 전년 대비 8.4% 증가했지만, 이는 신규 매물 증가세가 둔화되면서 2024년 초 이후 가장 작은 증가폭을 나타냅니다. 가격 및 금리 외에도, 잠재적 해고 및 연방 정부 폐쇄에 대한 우려를 포함한 광범위한 경제 불확실성은 소비자 신뢰와 구매자 열정을 더욱 약화시켰습니다.

부문별 영향 및 밝은 면

현재 시장 상황은 부동산 부문의 다양한 부문에 역풍을 일으켰습니다. **Rocket Companies (RKT)**와 같은 모기지 대출 기관은 대출 활동 감소 및 대출 개시 감소로 직접적인 영향을 받습니다. 이러한 어려움에도 불구하고 Rocket Companies는 지난 12개월 동안 6.75%의 매출 성장을 보이며 회복력을 보여주었습니다. 그러나 InvestingPro 데이터에 따르면 이 회사는 현재 공정 가치 이상으로 거래되고 있으며, 이는 도전적인 시장 환경을 반영합니다. Zillow Group (ZG) 및 **Redfin (RDFN)**과 같은 부동산 중개업체도 낮은 거래량에 취약하며, 이는 수수료 수익 및 광고 수입에 영향을 미칠 수 있습니다.

반대로 시장은 몇 가지 회복력을 보여줍니다. 8월에 첫 주택 구매(5~35 백분위수) 판매는 4% 증가했으며, 고가 주택에 대한 수요는 약화되었습니다. 이러한 추세는 구매자 협상력 증가를 시사하며, 현재 시장에서 구매자보다 판매자가 약 50만 명 더 많습니다. 또한 ADP의 9월 민간 부문 고용 보고서는 상대적으로 안정적인 노동 시장을 나타냈으며, 연방 정부 폐쇄가 공식 데이터에 미치는 영향 속에서 어느 정도 경제적 명확성을 제공했습니다.

"주택 시장의 현재 궤적은 주로 거래량 및 신규 건설에 대한 직간접적인 노출을 기반으로 상장 기업들 사이에서 승자와 패자의 뚜렷한 지형을 만듭니다."

D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN), **PulteGroup (PHM)**을 포함한 주요 주택 건설업체는 신규 주택 수요 감소, 건설 시작 둔화, 인센티브 제공 압력을 경험할 가능성이 높습니다. Builders FirstSource (BLDR), Home Depot (HD), **Lowe's (LOW)**와 같은 건축 자재 공급업체도 신규 건설이 완화됨에 따라 수요 감소에 취약합니다.

전망 및 향후 고려 사항

주택 시장은 점진적인 재조정 기간과 완만한 가격 상승을 겪을 것으로 예상됩니다. 팬데믹 이전 수준에 비해 낮은 재고 수준, 견고한 주택 소유자 자산, 강력한 대출 기준으로 인해 급격한 시장 "붕괴"는 가능성이 낮은 것으로 간주됩니다. 주택 가격 상승은 전국적으로 연간 1%에서 5% 범위 내에서 완만하게 유지될 것으로 예상되며, 이는 최근 몇 년간의 상당한 상승세와는 대조적입니다. 기존 주택 판매는 둔화될 것으로 예상되며, 이는 1995년 이후 가장 느린 해가 될 가능성이 있습니다.

**패니 메이(Fannie Mae)**는 모기지 금리가 2025년 말까지 평균 약 6.4%에 달하고, 2026년 말까지 5.9%로 완화될 것으로 예측합니다. 그들의 경제 및 주택 전망은 2025년에 신규 및 기존 주택 판매가 총 472만 건, 2026년에는 516만 건에 달할 것으로 예상합니다. **전국 부동산 중개인 협회(NAR)**는 모기지 금리가 6% 미만으로 떨어지는 경우 2026년에 기존 주택 판매가 11-13% 증가할 것으로 예측합니다.

장기적으로는 임금 상승이 주택 가격 상승을 크게 앞지르지 않는 한 감당할 수 있는 가격은 여전히 중요한 과제가 될 것입니다. 향후 몇 달 동안 모기지 금리 궤적, 광범위한 경제 지표, 주택 재고 수준의 변화가 주요 모니터링 요소입니다. 시장은 잠재된 수요가 현실화됨에 따라 낮은 금리와 판매 활동의 점진적인 반등을 향한 느린 경로를 계속할 것으로 예상됩니다.