스콧 베센트 미국 재무장관은 올 가을 잠재적인 '국가 주택 비상사태' 선포를 시사하며, 심각한 주택 구입 능력 문제와 공급 부족을 해결하기 위해 건축법 표준화, 마감 비용 절감, 건축 자재에 대한 관세 면제 고려 등의 정책 옵션을 모색하고 있습니다. 이는 부동산 및 건설 부문에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

재무장관, 잠재적 국가 주택 비상사태 시사

스콧 베센트 미국 재무장관은 행정부가 올 가을 국가 주택 비상사태를 선포하는 것을 고려하고 있다고 밝혔습니다. 2007-2008년 서브프라임 모기지 위기 이후 처음으로 이루어질 수 있는 이 선포는 국가의 주택 구입 능력 위기가 얼마나 심각한지를 보여줍니다.

상세 내용: 압박받는 시장

미국 주택 시장은 현재 다음과 같은 복합적인 도전 요인으로 특징지어집니다: 천정부지로 치솟는 주택 가격, 지속적으로 높은 모기지 금리, 그리고 재산세, 주택 소유자 협회 비용, 보험료를 포함한 주택 소유 관련 비용 상승. 주택 가격은 2019년에서 2022년 사이에 40% 이상 크게 상승했습니다. 7월 현재, 일반적인 미국 주택의 중간 판매 가격은 443,141달러로, 전년 대비 1.1% 증가했습니다.

모기지 금리는 8월 말 현재 평균 30년 고정 금리 모기지가 **6.56%**로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 작년 대비 7월 주택 판매가 1.6% 감소하는 데 기여했습니다. 주택 구매자들의 재정적 부담은 분명하며, 2020년에서 2023년 사이에 미국 전체 중간 가격 주택의 월 상환액은 59%나 크게 증가했습니다. 주택 구입 능력은 거의 40년 만에 최저 수준으로 떨어졌으며, 추정치에 따르면 미국은 약 400만에서 470만 채의 주택이 심각하게 부족한 상황에 직면해 있습니다.

이러한 위급한 상황을 해결하기 위해, 베센트 장관은 행정부가 다양한 정책 옵션을 모색하고 있다고 언급했습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다:

  • 허가 및 구역 설정 개혁: 주거 허가를 간소화하고, 관료주의를 줄이며, 주택 밀도를 높이기 위해 지역 건축 및 구역 설정 코드를 표준화하기 위한 잠재적인 조치.
  • 비용 절감 조치: 주택 구매자를 위한 마감 비용 인하.
  • 관세 경감: 건축 비용 상승에 기여한 철강, 알루미늄, 목재와 같은 주요 건축 자재에 대한 관세 면제 고려. **전미 주택 건설업 협회(NAHB)**는 관세로 인해 평균 주택 건설 비용이 9,200달러에서 10,900달러 증가했으며, 2020년 12월 이후 건축 자재 비용이 34% 상승했다고 추정합니다.
  • 연방 토지 가용성: 주택 개발을 위해 연방 토지를 이용 가능하게 하고 건설을 장려하기 위한 규제 완화.
  • GSE 개혁: 모기지 접근성을 확대하기 위해 패니 메이(Fannie Mae)프레디 맥(Freddie Mac) 개혁을 모색하며, 잠재적으로는 수익화 또는 민영화 포함.
  • 재정 지원: 주택 구매자의 비용 상쇄를 위한 세금 공제 및 재정 지원 가능성.
  • 숙련 노동력 부족: 건설 부문의 숙련 노동력 부족 문제를 해결하기 위한 이니셔티브.

시장 반응 및 시사점 분석

국가 주택 비상사태 선포 및 제안된 정책 변경 이행은 부동산 및 금융 부문에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 주택 건설업자는 관세 경감 및 간소화된 허가와 같은 조치로부터 직접적인 혜택을 받을 수 있으며, 이는 투입 비용을 낮추고 프로젝트 일정을 가속화하여 잠재적으로 마진을 높일 수 있습니다. D.R. Horton, Lennar (LEN), Toll Brothers (TOL), **PulteGroup (PHM)**과 같은 주요 주택 건설업자들은 이미 이러한 유리한 발전의 기대감을 반영하여 주식 실적이 나타나고 있습니다.

주택 시장이 잠재적으로 해빙되면서 대출 기관 및 은행은 대출 활동이 급증할 수 있습니다. 그러나 연방 개입의 효과는 논란의 여지가 있습니다. 주택 개발에 영향을 미치는 규제 부담의 상당 부분이 지역 수준에 있기 때문입니다.

연방 준비 제도(Federal Reserve) 금리 정책과 모기지 금리 간의 관계는 복잡합니다. 연준의 금리 조치가 광범위한 경제에 영향을 미치지만, 모기지 금리는 10년 만기 국채 수익률과 더 밀접하게 움직이는 경향이 있습니다. 모기지 금리가 의미 있는 하락을 경험하려면 인플레이션이 연방 준비 제도의 2% 목표를 향해 하락세를 재개해야 할 것입니다.

광범위한 맥락 및 전문가 논평

현재 주택 상황의 심각성은 일반 가구가 402,500달러의 중간 가격 주택을 감당하기 위해 연간 118,530달러를 벌어야 한다는 사실로 강조됩니다. 이는 오늘날의 중간 가구 소득보다 훨씬 높습니다. 이 잠재적 선포의 정치적 차원도 주목할 만하며, 주택 구입 능력을 2026년 중간 선거의 핵심 쟁점으로 자리매김합니다.

개입의 가능성은 중요하지만, 전문가들은 그러한 비상 권한의 잠재적 영향과 합법성에 대해 다양한 수준의 회의론을 표명하고 있습니다.

"우리는 가을에 국가 주택 비상사태를 선포할 수 있습니다." 베센트 장관은 워싱턴 이그재미너에 행정부가 옵션을 적극적으로 탐색하고 있음을 강조하며 말했습니다.

**전미 부동산 중개인 협회(NAR)**는 재고를 늘리고 구입 능력을 향상시키는 개혁에 중점을 두어 국가 비상사태가 선포될 경우 행정부, 의회 및 주/지역 지도자들과 협력할 준비가 되어 있다고 공개적으로 밝혔습니다.

그러나 일부 분석가들은 특히 지역 주택 시장에 영향을 미치는 역사적 복잡성을 고려할 때 연방 개입의 효과에 대해 여전히 신중한 입장을 유지하고 있습니다.

전망

행정부가 옵션을 고려함에 따라 앞으로 몇 달은 중요할 것입니다. 지켜봐야 할 주요 요인에는 비상사태 선포의 구체적인 내용, 주 및 지방 정부의 대응, 잠재적인 법적 문제, 그리고 광범위한 경제 지표, 특히 인플레이션 데이터가 포함됩니다. 주택 구매자와 임차인에게 즉각적인 구제가 보장되지 않을 수 있지만, 이러한 정책의 장기적인 목표는 주택 공급을 늘리고 구입 능력 압력을 완화하며 궁극적으로 주택 가격을 안정화하는 것입니다. 시장은 이러한 전개가 계속됨에 따라 재무부연방 준비 제도의 추가 발표를 면밀히 주시할 것입니다.