美國銀行在工業房地產動態改善之際上調普洛斯評級

美國銀行已將全球最大的倉庫所有者普洛斯 (PLD) 的評級從「中性」上調至「買入」，並將新的目標價設定為 130 美元。這一調整反映了租戶決策的明顯加速以及工業房地產領域租賃活動的更為有利的前景。

升級詳情

美國銀行上調評級的理由源於租賃提案轉化為已簽署協議的速度顯著加快。分析師觀察到，與第二季度相比，第三季度的轉化率顯著提高，這表明租戶之間的不確定性有所緩解。普洛斯在第二季度財報電話會議中報告了創紀錄的 1.3 億平方英尺的租賃儲備。這家投資銀行預計，這種改善的決策環境將使普洛斯能夠利用這種被壓抑的需求，並將其轉化為更高數量的已簽署租約。新的目標價 130 美元較此前的 118 美元有所提高。

在 2025 年第二季度財報中，普洛斯報告稀釋後每股收益為 1.46 美元，超過市場普遍預期的 1.41 美元。該公司的收入與分析師預期的 20.3 億美元持平。

市場反應和行業動態分析

對普洛斯的評級上調標誌著更廣泛的工業房地產行業情緒的積極轉變。導致這種樂觀情緒的一個重要因素是新倉庫供應的收緊。預測顯示，2026 年新倉庫交付量預計將比 2025 年水平至少下降 20%，比 2023 年峰值下降 65%。新供應的這種大幅減少，加上企業對現代化物流設施的持續需求，有望創造一個對業主更有利的市場環境，從而提高入住率和租金水平。

儘管 2025 年第二季度全國工業空置率確實上升至 7.1%，比疫情前歷史平均水平高出 10 個基點，但市場基本面普遍預計將走強。企業需求正在推動現代化倉庫租賃，從 2025 年 6 月開始，活動顯著增加。這種需求是由公司優先考慮供應鏈的敏捷性和靈活性所驅動的。新建築放緩主要歸因於利率上升導致借貸成本增加、普遍的經濟不確定性阻礙投機性開發，以及戰略性轉向定制建造項目，這些項目現在在新開發中佔很大一部分。

更廣闊的背景和估值

普洛斯 (PLD) 股票目前的交易價格約為遠期調整後營運資金 (AFFO) 的 24 倍，低於其歷史平均 26 倍的倍數。該股票還提供超過 3.5% 的股息收益率。截至 2025 年第二季度，該公司保持穩健的財務狀況，報告可用流動資金為 71 億美元。這使得戰略投資和保守的資產負債表管理成為可能，尤其是在交易量較 2021 年峰值下降 50% 的市場中。

2025 年第二季度普洛斯的關鍵營運指標包括平均入住率為 94.9%，期末入住率為 95.1%。該公司報告現金同店淨營運收入 (NOI) 增長 4.9%，淨有效租金變化為 53.4%，現金租金變化為 34.8%。該公司的市值為 1057.8 億美元，市盈率 (P/E) 為 30.88，PEG 比率為 2.87，債務股本比率為 0.61。

專家評論

美國銀行分析師承認存在現有挑戰，例如再融資逆風和南加州等地區的局部弱點。然而，他們認為「大部分潛在下行風險已經計入股價」。普洛斯總裁 Daniel S. Letter 強調了公司強勁的地位，他表示：「我們的租賃儲備已達到歷史最高水平，我們從客戶那裡聽到的信息，特別是大型客戶，非常明確：他們正在規劃、參與並越來越準備採取行動。」首席財務官 Tim Arndt 指出，不良債務支出高達 35-40 個基點，高於歷史平均水平，並且 2025 年第二季度市場租金下降 1.4%，但他強調核心FFO超出了內部預測。

展望未來

隨著需求逐漸改善和供應儲備持續枯竭，工業房地產市場有望實現基本面走強。美聯儲潛在的降息可能會進一步增強投資者對普洛斯等藍籌房地產股票的吸引力，從而降低借貸成本並可能刺激投資。普洛斯預計其 2025 年同店淨營運收入 (NOI) 增長將在 4.25% 至 4.75% 之間。投資者將密切關注即將發布的經濟報告、央行公告以及具體的工業房地產供需指標，以獲取對該行業發展軌跡的進一步見解。