연방준비제도, 모기지 금리 하락 속 완화 정책 시행

2025년 9월 17일, **연방공개시장위원회(FOMC)**는 연방기금금리를 25bp 인하하여 기준 금리를 4.00%에서 4.25% 범위로 낮췄습니다. 이 결정은 9개월 만의 첫 금리 인하로, 주로 노동 시장 약화와 일자리 증가 둔화에 대한 우려 때문이었습니다. FOMC는 연말까지 두 차례 추가 금리 인하 가능성을 시사했습니다.

연방준비제도의 정책 전환과 함께 미국 모기지 금리는 계속 하락하여 거의 1년 만에 최저치를 기록했습니다. **프레디 맥(Freddie Mac)**에 따르면, 2025년 9월 17일 기준 30년 고정 대출 평균 금리는 연초의 **6.91%**에서 **6.26%**로 떨어졌습니다. 이러한 하락은 재융자 활동의 눈에 띄는 증가를 촉발했으며, **모기지은행협회(MBA)**는 관련 신청 건수의 상당한 증가를 보고했습니다.

Annaly Capital Management의 성과 및 전략적 포지셔닝

**Annaly Capital Management (NLY)**는 이러한 시장 역학 속에서 견조한 성과를 보여주었습니다. 회사 주가는 연초 대비 18.6% 상승하여 업계 전체 성장률 **5.9%**를 크게 상회했습니다. 이러한 강세는 유리한 금리 환경에 크게 기인하며, 이는 Annaly의 순이자수익(NII)을 강화했습니다. 회사는 2025년 상반기 NII를 4억 9,320만 달러로 보고했으며, 이는 전년 동기의 4,710만 달러에서 크게 증가한 수치입니다. 2025년 1분기 Annaly의 NII는 2억 2천만 달러에 달하여 2022년 3분기 이후 가장 높은 분기별 NII를 기록했습니다.

회사의 순이자마진도 2025년 1분기에 **0.87%**로 확대되어 분기 대비 12bp 개선되었습니다. 이러한 확장은 대차대조표 부채 측의 낮은 자금 조달 비용의 직접적인 이점입니다. 재무 건전성을 더욱 나타내는 지표로, Annaly는 최근 배당금을 8% 인상하여 현재 **14.5%**의 수익률을 제공하는 동시에 배당 성향을 100% 미만으로 유지하고 있습니다.

Annaly의 다각화된 투자 전략은 기관 모기지 담보부 증권(MBS), 주거용 신용, 모기지 서비스 권리(MSR)를 포함하며, 이는 회사의 회복력에 핵심적인 요소입니다. 2025년 6월 30일 기준, 포트폴리오는 총 895억 달러였으며, 이 중 795억 달러가 유동성이 높은 기관 MBS에 할당되었습니다. 이러한 다중 자산 접근 방식은 60-40 헤지 믹스의 국채 및 스왑 노출과 결합되어 금리 위험을 완화하고 정상화되는 수익률 곡선 환경을 탐색하도록 설계되었습니다.

시장 반응 및 광범위한 산업 영향

모기지 부동산 투자 신탁(mREITs)에 대한 현재 시장 정서는 모기지 금리 하락과 연방준비제도의 금리 인하에 힘입어 낙관적입니다. 대출 수요, 모기지 발행 및 재융자 활동의 상당한 증가는 해당 부문에 건설적인 배경을 조성합니다. MBA는 지난주 모기지 대출 신청 건수가 43% 급증하고 재융자 지수가 58% 급등했다고 보고했으며, 이는 낮은 금리에 대한 시장의 상당한 반응을 나타냅니다.

Ellington Financial (EFC), Annaly Capital Management (NLY), **Orchid Island Capital (ORC)**과 같은 회사들이 이러한 추세의 잠재적 수혜자로 지목됩니다. 낮은 금리는 mREITs의 운영 및 자금 조달 압력을 완화하고, 판매 수익 마진을 높이며, 새로운 투자 활동을 자극할 것으로 예상됩니다. Annaly의 연초 대비 상승률과 비교했을 때, AGNC Investment (AGNC) 및 **Starwood Property Trust (STWD)**와 같은 동종 기업들은 같은 기간 동안 각각 **9.7%**와 **7.1%**의 수익을 올렸습니다.

밸류에이션 관점에서 Annaly는 현재 선행 12개월 유형 장부가치 대비 가격(P/TB) 배수가 1.13배로, 업계 평균인 1.08배보다 높습니다. AGNC와 STWD는 각각 1.26배와 1.07배로 거래됩니다. 그러나 애널리스트들은 Annaly를 "보통 매수"로 평가하며 평균 12개월 목표 주가를 20.83달러로 제시합니다. 이는 현재 수준에서 **-5.96%**의 잠재적 하락을 의미하지만, 회사의 최근 뛰어난 운영 성과를 인정하는 것입니다.

전문가 논평 및 미래 전망

이자율의 미래 궤적과 주택 시장에 미치는 영향은 여전히 다양한 전문가 의견의 대상입니다. 연방준비제도의 최신 경제 전망 요약은 위원회 위원들 간의 광범위한 견해 차이를 보여주었으며, 2026년 중간 예측은 추가 금리 인하가 단 한 번만 있을 것으로 예상하며 금리를 **3.25%에서 3.5%**로 가져올 것이라고 밝혔습니다. 이는 연방기금 선물 시장이 시사하는 3% 미만보다 높은 수치입니다. 인플레이션은 2028년까지 연준의 2% 목표에 도달하지 못할 것으로 예상됩니다.

대조적으로, 모건 스탠리 리서치는 더 공격적인 완화 사이클을 예상하며, 7월까지 5번의 추가 25bp 인하를 예측하여 최종 금리가 **2.75%에서 3%**에 도달할 것으로 전망합니다. 그러나 모건 스탠리 증권화 상품 연구 공동 책임자 Jay Bacow는 연준의 금리 인하가 항상 30년 고정 모기지 금리 하락으로 직접 이어지는 것은 아니라고 경고하며, 국채 수익률과의 더 강한 상관관계와 금융 시장의 선행성을 언급했습니다.

주택 판매의 지속 가능한 성장을 위해서는 모건 스탠리 리서치는 모기지 금리가 약 100bp 하락하여 5.5% 수준이 되어야 한다고 추정합니다. 기존 30년 모기지의 평균 금리(4.1%)와 신규 대출(6.5%) 간의 지속적인 격차는 낮은 금리를 가진 주택 소유자들이 주택 판매를 꺼리게 하여 공급을 제한하고 높은 가격에 기여하고 있습니다. Zillow 수석 경제학자 Orphe Divounguy는 현재의 "다소 낮은 금리가 유지된다면" 일부 한계 구매자를 동기 부여할 수 있지만 판매자에게는 크게 영향을 미치지 않을 수 있다고 제안합니다. Realtor.com 데이터에 따르면, 차용인의 80% 이상이 여전히 6% 미만의 모기지를 보유하고 있어 이사하거나 판매할 유인이 적습니다.

향후 Annaly의 전략적 대차대조표 관리, 다각화된 자산 배분 및 적극적인 자본 배치는 mREIT 부문에서 동종 기업을 능가하는 데 유리한 위치를 점할 것으로 예상됩니다. 연방준비제도의 후속 금리 결정, 국채 수익률 변동, 진화하는 노동 시장 데이터 및 지속적인 금리 조정에 대한 주택 시장의 반응이 주요 모니터링 요소가 될 것입니다.