在高库存和负担能力挑战下，住房部门面临分歧情绪

房屋建筑商信心上升，投资者仍持谨慎态度

2025年10月，美国房屋建筑商信心有所提升，达到自4月以来的最高水平，原因是抵押贷款利率小幅下降，为陷入困境的房地产市场带来了一些缓解。NAHB/富国银行住房市场指数 (HMI) 上升了5点，达到37，标志着自2024年初以来最大的月度涨幅。尽管有所改善，但该指数仍低于关键的50点门槛，这表明认为市场状况不佳的建筑商仍多于认为状况良好的建筑商。

行业前景差异

尽管建筑商表现出新发现的、尽管谨慎的乐观情绪，尤其是在未来销售预期方面，但投资者对市场的反应表明了更为谨慎的态度。HMI中衡量未来六个月预期的部分显著增加了9点，达到54，表明对未来状况持积极态度。当前销售状况改善了4点，达到38，而潜在买家流量虽然仍然低迷，但也上升到25。

建筑商信心回升与投资者对房地产市场持续的怀疑情绪形成对比。分析师们正在密切关注高水平的新房库存与美国政府要求增加住房供应的呼吁所带来的影响，这可能会进一步影响建筑商的盈利能力。

市场动态和负担能力压力

建筑商表现出的乐观情绪是在面临严峻库存挑战的背景下出现的。2025年第一季度，未售出新房库存飙升至507,000套，创下2007年10月以来的最高水平。截至2025年7月，美国仍有121,000套已完工的独栋住宅未售出，比上一年增加了20%，是2009年以来的最高数字。到8月，待售新房库存达到490,000套。

供应量的增加迫使建筑商采取激进策略。10月，38%的建筑商报告降价，平均降幅攀升至6%，创下一年来最大降幅。此外，65%的建筑商利用销售激励措施吸引买家。例如，莱纳公司 (Lennar Corp.) 在2025年第二季度采取了“销量优先策略”，激励支出达到最终销售价格的13%，据报道是为了维持生产和市场份额而牺牲利润。

负担能力仍然是需求的关键障碍。截至2025年10月16日，30年期固定利率抵押贷款 (FRM) 平均利率小幅下降至6.27%。然而，这一利率仍接近20年来的最高水平，使得许多人无法负担购房。根据亚特兰大联储的住房负担能力监测器 (HOAM)，购房成本占美国家庭收入中位数的47%，是二十年来最难以负担的水平。“锁定效应”——超过80%的现有借款人持有利率显著较低的抵押贷款——进一步限制了现有房屋供应，因为房主没有出售的动机。

宏观经济背景和未来展望

建筑商的谨慎乐观情绪部分是受到美联储进一步放松政策预期的推动。NAHB首席经济学家Robert Dietz表示：“与预期美联储将进一步放松政策相结合，建筑商预计销售环境将略有改善，尽管持续的供应侧成本因素仍然是一个挑战。”然而，其他宏观经济因素也带来了阻力。新一轮美国对加拿大软木材（10%）和成品木制品（25%）的关税预计将增加建筑成本，给建筑商利润带来压力，并可能影响房价。

高库存与全国住房短缺（据不同组织估计，缺口在370万至730万套之间）的悖论凸显了市场的复杂性。HousingWire首席分析师Logan Mohtashami等专家认为，高利率是主要原因，它让潜在买家袖手旁观。他评论说：“建筑商已完工的待售单元数量实在太高，他们无法开始申请新的许可证。特朗普和[联邦住房金融局局长比尔]普尔特能做的最好的事情就是降低利率——其余的都会水到渠成。”

展望未来，摩根大通研究预计美国房地产市场将在2025年保持基本停滞，房价整体上涨3%的幅度将较为温和。只有当抵押贷款利率降至接近5%或更低时，才预计会出现显著复苏。高库存、负担能力挑战和更广泛的经济政策之间的相互作用将继续塑造未来几个月房地产市场的发展轨迹。