Divergencia del mercado de la vivienda: Las ventas de viviendas para principiantes avanzan en medio del tropiezo del segmento de mayor precio

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La actividad del mercado inmobiliario estadounidense en agosto reveló una clara divergencia en el rendimiento entre los diferentes niveles de precios, con las ventas de viviendas para principiantes demostrando un crecimiento sostenido por duodécimo mes consecutivo. Esta tendencia al alza para las propiedades de nivel de entrada ocurrió mientras las ventas de viviendas de precio medio y alto experimentaron caídas, lo que subraya los persistentes desafíos de asequibilidad y las preferencias cambiantes de los compradores dentro del mercado en general.

El Evento en Detalle

Según un análisis reciente, el precio de venta medio de una vivienda para principiantes en EE. UU. alcanzó un récord de 260.508 $ en agosto, lo que representa un aumento del 2,2 % con respecto al año anterior. Concurrentemente, las ventas de viviendas para principiantes avanzaron un 3,8 % interanual, logrando el nivel de ventas de agosto más alto en tres años. Este crecimiento constante contrasta con el rendimiento de los segmentos de mayor precio; las ventas de viviendas de precio medio disminuyeron un 0,6 % y las de viviendas de precio alto un 1,2 % interanual. Ambos niveles de precio medio y alto han experimentado caídas en las ventas mensuales desde febrero.

Las ventas pendientes reflejaron este patrón, con las viviendas para principiantes registrando un aumento interanual del 3,1 % en agosto, mientras que las ventas pendientes de viviendas de precio medio y alto cayeron un 0,1 % y un 0,8 % respectivamente. Los niveles de inventario también mostraron cambios notables, ya que los listados activos de viviendas para principiantes aumentaron un 16,4 % interanual, alcanzando su nivel más alto de agosto desde 2016. En comparación, los listados activos de viviendas de precio medio y alto crecieron un 13,4 % y un 12,5 % respectivamente.

Geográficamente, la dinámica del mercado varió. Providence, Rhode Island, registró un aumento del 25 % en las ventas de viviendas para principiantes, liderando las principales áreas metropolitanas, mientras que San Antonio, Texas, experimentó la caída más significativa, con un 10 %.

Análisis de la Reacción del Mercado

La divergencia observada en el mercado se debe principalmente a las persistentes limitaciones de asequibilidad exacerbadas por las elevadas tasas hipotecarias. Si bien la tasa hipotecaria fija a 30 años promedio recientemente cayó a un mínimo de 11 meses del 6,26 %, y promedió el 6,56 % en agosto, los precios más altos de las viviendas en los niveles medio y superior continúan limitando la accesibilidad para los compradores. Las viviendas para principiantes, a pesar de sus propios aumentos de precios, siguen siendo la opción más asequible para muchos compradores potenciales.

Esta tendencia tiene implicaciones para las empresas dentro de la industria hipotecaria y el mercado inmobiliario. Rocket Companies (RKT), matriz de Rocket Mortgage y afiliada a Redfin, se ha beneficiado notablemente de este cambio de mercado. La compañía informó ganancias ajustadas por acción (EPS) de 0,04 $ para el segundo trimestre de 2025, superando las estimaciones de los analistas de 0,03 $, con ingresos ajustados que alcanzaron los 1,34 mil millones de dólares, superando las previsiones. Además, Rocket Companies proyectó ingresos ajustados para el tercer trimestre entre 1,60 mil millones y 1,75 mil millones de dólares, lo que indica un crecimiento continuo. Sus acciones, RKT, experimentaron una ganancia del 3,23 % en el último día de negociación, contribuyendo a un aumento interanual de más del 55 % al 1 de agosto de 2025. Aunque las acciones registraron una caída de 4,55 % en 10 días a partir de un cierre reciente, su rendimiento general refleja la confianza de los inversores en su capacidad para capitalizar el sólido segmento de viviendas para principiantes.

Contexto y Implicaciones Más Amplias

La fortaleza continua en el mercado de viviendas para principiantes subraya un cambio económico más amplio donde los consumidores priorizan cada vez más la asequibilidad. Esta tendencia sugiere un posible crecimiento continuo del negocio para los prestamistas hipotecarios y los servicios inmobiliarios que atienden a los compradores primerizos y a aquellos que buscan propiedades de menor precio, mientras que los desarrolladores centrados en mercados de lujo o de nivel medio pueden enfrentar vientos en contra sostenidos. La divergencia también señala una influencia potencial en las perspectivas de inflación más amplias y las expectativas de futura política de tasas de interés.

Fannie Mae ajustó recientemente sus proyecciones del mercado de la vivienda y las hipotecas, pronosticando menores ventas totales de viviendas de 4,72 millones de unidades para finales de 2025 y revisiones al alza en las expectativas de tasas hipotecarias, con tasas que se anticipan que alcanzarán el 6,7 % en el cuarto trimestre de 2025. También se espera que el crecimiento de los precios de las viviendas sea más moderado, proyectado en un 2,8 % para 2025.

Comentarios de Expertos

Sheharyar Bokhari, Economista Senior de Redfin, comentó sobre la dinámica del mercado, afirmando:

«Las viviendas para principiantes se mantienen mejor que otros puntos de precio porque son la opción más asequible en un mercado donde la asequibilidad sigue siendo limitada. Tanto los compradores primerizos como aquellos que buscan reducir el tamaño de su vivienda compiten por el mismo grupo de viviendas más pequeñas y menos costosas, lo que mantiene la demanda relativamente fuerte incluso cuando los niveles superiores siguen lentos.»

Ofreciendo una perspectiva adicional sobre las tasas hipotecarias, Greg Schwartz, CEO de Tomo Mortgage, advirtió contra la espera de caídas significativas de las tasas, señalando:

«Si las tasas bajan, la competencia aumentará. Más compradores volverán al mercado, los vendedores recuperarán influencia y los precios seguirán.»

Orphe Divounguy, Economista Senior de Zillow, se hizo eco de una perspectiva cautelosa sobre futuras reducciones de tasas:

«Dado que los mercados financieros anticipan una flexibilización más rápida de la política monetaria de lo que la Reserva Federal probablemente ofrecerá, es poco probable que las tasas hipotecarias bajen mucho más.»

Mirando Hacia Adelante

La trayectoria del mercado inmobiliario seguirá siendo influenciada por los movimientos de las tasas hipotecarias y los indicadores macroeconómicos. Si bien algunos expertos, incluyendo a Fannie Mae, proyectan que las tasas hipotecarias podrían caer por debajo del 6 % para finales de 2026, muchos anticipan que las tasas se mantendrán en el rango medio del 6 % durante el resto de 2025. Los factores clave a monitorear incluyen los próximos datos laborales y de inflación, que informarán en gran medida las decisiones de política de la Reserva Federal, particularmente la próxima reunión del FOMC programada para el 28 y 29 de octubre.

Se espera que el entorno competitivo para las viviendas para principiantes persista, impulsado tanto por compradores primerizos como por aquellos que buscan reducir el tamaño de su vivienda. Por el contrario, es probable que los mercados de nivel medio y alto enfrenten desafíos continuos, ya que la asequibilidad sigue siendo una barrera significativa para los compradores potenciales en esos segmentos.