Yüksek Ev Fiyatları Ortamında Konut Piyasası Talebi Daralıyor

Mortgage Başvuruları Üçüncü Haftasında da Düşüşünü Sürdürüyor

Mortgage Bankacıları Birliği (MBA) tarafından açıklanan verilere göre, ABD konut piyasası aktivitesi son raporlama haftasında daha da daraldı ve satın alma mortgage başvuruları üst üste üçüncü hafta düştü. Bu düşüş, ortalama 30 yıllık sabit mortgage oranında hafif bir düşüşe rağmen yaşandı.

Talep Daralmasının Detayları

10 Ekim 2025 ile sona eren hafta için, kredi başvuru hacminin bir ölçüsü olan Piyasa Bileşik Endeksi, mevsimsellikten arındırılmış bazda bir önceki haftaya göre %1,8 azaldı. Mevsimsellikten arındırılmış Satın Alma Endeksi haftalık bazda %3'lük bir düşüş kaydetti. 2019'un aynı haftasına kıyasla, satın alma mortgage başvuruları önemli ölçüde %34 azaldı.

Uygun kredi bakiyeleri olan 30 yıllık sabit oranlı mortgage için ortalama sözleşme faiz oranı, bir önceki haftaki %6,43'ten hafifçe düşerek %6,42'ye geriledi. Bu marjinal oran düşüşü, alıcı aktivitesinde bir toparlanmayı teşvik etmedi.

MBA Başkan Yardımcısı ve Baş Ekonomist Yardımcısı Joel Kan, "Mortgage oran hareketleri geçen hafta karışıktı, 30 yıllık sabit oran hafifçe %6,42'ye düştü. Konvansiyonel ve VA başvurularında düşüş görüldüğü için mortgage başvuruları bir önceki haftaya göre daha düşüktü," dedi.

Piyasa Caydırıcılarının Analizi

Satın alma başvurularındaki sürekli düşüş, konut piyasasında bir "alıcı grevi" olduğunu gösteriyor ve bu durum, mevcut mortgage oranlarından ziyade yüksek ev fiyatlarından kaynaklanıyor. Mevcut oranlar, parasal genişleme (QE) öncesi tarihsel aralığın alt ucunda olsa da, son yıllardaki konut değerlerindeki kümülatif artış, satın alınabilirliği önemli ölçüde aşındırdı. Federal Rezerv'in geçmiş politikaları, yani fiyatların arttığı bir dönemde mortgage oranlarını enflasyonun çok altına itmesi, konut değerlerindeki hızlı artışın önemli bir faktörü olarak gösteriliyor.

Bond piyasasının 2024 sonu ve 2025 başlarında Fed'in enflasyon konusundaki gevşek tutumuna ilişkin algısına verdiği tepki, mortgage oranlarının 100 baz puan artışına tanık oldu ve bu, uzun vadeli getirilerin hassasiyetini vurguladı. Son oran indirimlerine rağmen, Fed'in "dikkatli" yaklaşımı ve "yükselen enflasyon" endişeleri, konut piyasasını daha da istikrarsızlaştırabilecek uzun vadeli getirilerde başka bir sıçramayı önlemeyi amaçlayan temkinli bir duruşu gösteriyor.

Daha Geniş Bağlam ve Çıkarımlar

Satın alma başvurularındaki sürekli zayıflık, gelecekteki konut satışları için öncü bir gösterge görevi görüyor ve bu satışların düşük kalması bekleniyor. Bu sürekli talep eksikliği, alıcılar kenarda dururken konut değerlemelerinin önemli bir yeniden dengelenmesine işaret ediyor.

Mevcut ev sahipleri, piyasa oranlarından önemli ölçüde daha düşük oranlarda mortgage sahibi olan borçluların %80'inden fazlası ile satış yapmak için önemli bir teşviksizlikle karşı karşıya. Bu "kilitlenme" etkisi, konut arzının kıtlığına katkıda bulunarak piyasa durgunluğunu daha da kötüleştiriyor. J.P. Morgan Araştırması, ABD konut piyasasının 2025 boyunca büyük ölçüde donmuş kalmasını, mevcut ev satışlarının son derece düşük seyretmesini ve fiyatlarda sadece yaklaşık %3'lük mütevazı bir büyüme bekliyor.

Geleceğe Bakış

Konut piyasası için yakın gelecekte, sürekli düşük işlem hacimleri ve bazı segmentlerde konut fiyatlarında potansiyel bir yumuşama söz konusu gibi görünüyor. İzlenmesi gereken temel faktörler arasında Federal Rezerv'in faiz oranlarıyla ilgili gelecekteki eylemleri, daha geniş ekonomik göstergeler ve konut fiyatlarının satın alınabilirliğe göre dinamiklerindeki herhangi bir değişiklik yer alıyor. Mortgage oranları, bazı analistlerin önerdiği gibi muhtemelen %6 veya hatta %5'in altına düşene ve konut fiyatları alıcıların satın alınabilirliğini karşılayacak şekilde ayarlanana kadar, "alıcı grevi" devam edebilir ve bu durum sadece emlak sektörünü değil, aynı zamanda daha geniş ekonomik tüketim ve servet göstergelerini de etkileyecektir.