Fannie Mae lance une procédure de saisie sur des propriétés multifamiliales du Bronx dans un contexte de tensions plus larges sur le marché

Fannie Mae procède à la saisie de biens multifamiliaux dans le Bronx

Fannie Mae a engagé des procédures de saisie à l'encontre d'un prêt hypothécaire commercial de 61,5 millions de dollars garanti par deux importantes propriétés multifamiliales dans le Bronx, Fordham Tower et Fulton Towers. L'action découle de alleged defaults par l'emprunteur, Fordham Fulton Realty Corp., et le garant Rajmattie Persaud, sur un prêt exécuté en décembre 2018 avec Greystone Servicing Corporation Inc., puis cédé à Fannie Mae.

Détails du défaut

La plainte, déposée le 23 septembre 2025, devant le tribunal fédéral de Manhattan, affirme que les paiements mensuels requis ont été manqués de manière constante du 1er avril 2020 au 31 mai 2022, une période s'étendant sur 26 mois. Pendant ce temps, Greystone Servicing Corporation, Inc., agissant en tant que gestionnaire de prêt, a conclu sept accords de tolérance distincts avec l'emprunteur. Ces accords ont temporairement suspendu l'exercice des droits de Fannie Mae en échange de la reconnaissance du défaut par l'emprunteur et de l'engagement à respecter des conditions de remboursement spécifiques et le versement mensuel du revenu d'exploitation net.

Malgré ces mesures, Fannie Mae soutient que Fordham Fulton Realty Corp. n'a pas remédié à plusieurs cas de défaut. Les paiements dus à partir d'octobre 2024 resteraient en souffrance. D'autres défauts incluent le non-respect présumé de la fourniture des rapports financiers requis pour le T3 et la fin d'année 2024 et l'obstruction des inspections de propriété imposées par les documents de prêt.

Le défaut d'hypothèque est aggravé par d'importantes charges municipales impayées et des privilèges. Au moment du dépôt de la plainte, Fordham Tower et Fulton Towers devaient prétendument 1 669 439,13 $ et 3 161 069 $, respectivement, en charges d'eaux usées. Consolidated Edison Company of New York, Inc. a également obtenu un jugement de 2 942 654,21 $ contre l'emprunteur, enregistré comme privilège. De plus, Approved Oil Co. a déposé des privilèges, et l'emprunteur a conclu des plans de paiement avec le New York City Water Board pour 3 916 279,54 $ en principal pour les charges d'eau et d'eaux usées impayées.

Ces difficultés financières sont exacerbées par d'importants problèmes d'entretien des propriétés. Le Environmental Control Board a infligé près de 705 000 $ d'amendes pour des centaines de violations dans les deux propriétés. La Legal Aid Society a déposé une plainte en avril 2024 au nom des locataires des Fulton Towers, citant plus de 600 violations ouvertes et alléguant que le propriétaire "falsifiait des certifications dans une tentative de cacher la nature grave de la négligence des bâtiments". Les locataires ont signalé des pannes de chauffage et d'eau, et des ascenseurs sporadiquement hors service, les conditions reportedly worsening depuis que Fordham Fulton Realty a pris le contrôle en 2009. Les jugements antérieurs de la Housing Preservation and Development (HPD), y compris un jugement de 8 500 $ en 2023 pour lack of heat and hot water, soulignent davantage la neglect.

Réaction du marché et contexte plus large

Cette action de saisie par Fannie Mae intervient dans une période turbulente pour le marché immobilier multifamilial de New York, en particulier pour les propriétés à loyer stabilisé. Le sentiment général du marché est baissier, avec une forte volatilité prévue pour les véhicules d'investissement connexes, en particulier dans les centres urbains.

La détresse est largement attribuée au Housing Stability & Tenant Protection Act de 2019 (HSTPA), associée à une forte inflation et à l'escalade des dépenses d'exploitation qui dépassent les augmentations de loyer autorisées. Ces facteurs ont gravement affecté la rentabilité et la valeur des actifs à loyer stabilisé, avec des valeurs immobilières diminuant d'environ 35 à 60 % depuis 2017-2018. Cette tension financière entraîne fréquemment un entretien différé et une détérioration des conditions de vie des locataires, comme observé dans les propriétés du Bronx.

Les retards de paiement des prêts multifamiliaux à New York ont ​​augmenté, certaines institutions signalant une augmentation stupéfiante de 990 % des prêts non performants, principalement issus de propriétés à loyer réglementé. La Mortgage Bankers Association (MBA) a signalé que les retards de paiement des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) pour les propriétés multifamiliales à New York sont passés de 7 % fin 2023 à 14,4 % en 2024. Bien que le taux de défaut global de Fannie Mae pour les prêts en retard de 60 jours ou plus s'élevait à 0,61 % au T2 2025, cette saisie spécifique met en évidence les défis continus auxquels sont confrontées les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et d'autres prêteurs exposés aux actifs multifamiliaux en difficulté.

Cette situation n'est pas isolée. Plus de 5 100 appartements à loyer stabilisé de New York sont commercialisés pour une éventuelle vente aux enchères de faillite, Flagstar Bank détenant plus de 564 millions de dollars de dettes sur ces bâtiments. Flagstar Bank elle-même a été confrontée à d'importants défis de rentabilité et a entrepris une stratégie de réduction des risques de son portefeuille, notamment la vente d'actifs en difficulté et l'engagement d'actions de pré-saisie contre des prêts dépassant 600 millions de dollars.

"Les données sur l'inflation ont alimenté l'optimisme des investisseurs selon lequel la Fed pourrait suspendre les hausses de taux d'intérêt, une mesure qui réduirait la pression sur les coûts d'emprunt des entreprises."

Perspectives

La détresse financière persistante dans le secteur multifamilial de New York, comme en témoigne l'action de saisie de Fannie Mae, signale une surveillance accrue des prêts immobiliers commerciaux et des répercussions potentielles sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS). Les implications à long terme pourraient inclure un ralentissement plus large pour les propriétés ayant des infrastructures vieillissantes et des problèmes de gestion, exposant potentiellement d'autres prêteurs à des risques similaires. Cet environnement pourrait également conduire à une intervention gouvernementale ou à des ajustements politiques supplémentaires concernant le logement abordable et la gestion immobilière.

L'environnement macroéconomique, caractérisé par des taux d'intérêt élevés et des perspectives limitées de réductions de taux significatives en 2025, continue d'exacerber la tension financière tant pour les propriétaires que pour les prêteurs. Bien que présentant des risques substantiels, le climat actuel pourrait également créer des opportunités pour les investisseurs en difficulté d'acquérir des actifs à des valorisations historiquement basses, bien qu'avec une fragilité financière inhérente et des vents contraires réglementaires persistants. Les prêteurs devraient continuer à ajuster les critères de souscription et à réévaluer les modèles de risque pour ces actifs de plus en plus à haut risque.