임대료 규제, 다가구 주택 연체율 10년 최고치 속 거시건전성 수단으로 부상

루스벨트 연구소(Roosevelt Institute)의 새 보고서에 따르면, 2025년 후반 다가구 주택 CMBS(상업용 모기지 담보증권) 연체율이 10년 만에 처음으로 7%를 넘어서면서, 임대 주택에 대한 투기적 인수가 전례 없는 시스템적 취약성을 초래했으며 이를 임대료 규제가 해결할 수 있다는 사실이 드러났다.

루스벨트 연구소의 정책 분석가이자 7월 1일 보고서 저자인 아니샤 스티펀(Anisha Steephen)은 "임대료 규제는 단순히 과거 위기에 대응하기 위한 것이 아니라, 차기 위기를 예방하기 위한 도구"라고 말했다.

보고서는 임대 주택이 상업용 모기지 담보증권을 통해 자금을 조달하는 금융 자산군으로 전환되었으며, 그 가치는 세입자의 지불 능력이 아닌 미래 임대료 상승 전망에 기반해 평가된다고 지적했다. 보고서가 인용한 무디스 DBRS(Morningstar DBRS) 데이터에 따르면, 2026년 만기가 도래하는 약 1,000억 달러(약 138조 원) 규모의 증권화 상업용 모기지 중 절반 이상이 만기 상환에 실패할 것으로 예상된다. 다가구 주택 CMBS의 특별관리율(특별 서비스 비율)은 2026년 초 8.3%에 도달했다.

연방 규제 당국이 2008년 이후의 감독 체계를 해체하고 있는 상황에서 — 바젤III 자기자본 요건 중단 및 소비자금융보호국(CFPB)의 사실상 예산 삭감 등 — 보고서는 임대료 규제를 주 및 지방 정부가 사용할 수 있는 몇 안 되는 거시건전성 도구 중 하나로 자리매김한다. 임대료 인상 상한을 설정하고 퇴거 보호를 강화하면 부동산 가치 평가의 투기적 프리미엄을 압축하고, 대출 기관이 예상되는 주민 이주가 아닌 실제 안정화된 소득에 기반해 인수 기준을 설정하도록 강제한다는 논리다.

민스키 프레임워크의 주택 시장 적용

보고서는 경제학자 하이먼 민스키(Hyman Minsky)의 이론을 차용해 금융 시스템이 내생적으로 취약성을 생성하며, 보수적 헤지 금융에서 투기적 금융을 거쳐 결국 가치 상승이 무한정 지속되어야만 유지되는 폰지(Ponzi) 구조로 진화한다고 설명한다. 스티펀은 임대 주택이 이 경로를 따라왔다고 주장한다. 10년간 지속된 제로 금리 환경은 대출 기관들이 공격적인 임대료 상승 가정에 기반한 프로포마(pro forma, 예상 손익 계산서)를 수용하도록 했으며, 이는 지속적인 세입자 이주나 지역 임금이 감당할 수 없는 수준의 임대료 상승을 통해서만 유지될 수 있는 과도한 레버리지 인수 물결을 초래했다.

이 메커니즘은 인수 금융을 통해 작동한다. 다가구 건물이 매물로 나오면 매입자들은 미래 수익을 예측한 프로포마를 대출 기관에 제시하며 경쟁한다. 가장 공격적인 예측을 제시한 매입자가 가장 큰 대출을 받고 가장 높은 매입가를 제시할 수 있으며, 이후 그 예측을 현실화해야 부채를 상환할 수 있다. 공실 해제(vacancy decontrol) 조항이 있는 임대료 안정화 시장에서는 세입자를 내보내 단위를 비규제 시장으로 전환하는 것을 의미한다. 규제되지 않은 시장에서는 현재 세입자가 감당할 수 있는 수준 이상으로 임대료를 인상하는 것을 의미한다.

스티펀은 "안정적인 세입자와 합리적인 임대료를 원하는 임대인조차도, 대출 기관이 승인한 부채 구조가 수익성을 맞추기 위해 주민 이주를 요구한다는 사실을 발견하게 된다"고 적었다.

시그니처 은행이 보여준 스트레스 테스트

보고서는 2023년 3월 시그니처 은행(Signature Bank)의 붕괴를 사례 연구로 활용한다. 은행의 110억 달러(약 15조 원) 규모 임대료 안정화 건물 대출 포트폴리오는 건물주가 세입자를 내보내고 단위를 시장 가격으로 전환할 것이라는 가정 하에 인수되었다. 2019년 뉴욕 주택안정성및세입자보호법(Housing Stability and Tenant Protection Act)이 공실 해제 경로를 차단했을 때, 해당 가치 평가는 붕괴했다. 보고서가 인용한 아리엘 부동산 자문(Ariel Property Advisors) 데이터에 따르면, 퀸스 지역 임대료 안정화 건물의 자본환원율(캡레이트)은 2018년 3.95%에서 2019년 5.03%로 급등했다. 2024년까지 일부 임대료 안정화 비율이 높은 부동산은 개혁 이전 일반 수준인 3.5%~4.5%에 비해 9%에 육박하는 캡레이트로 거래되었다.

연방예금보험공사(FDIC)는 붕괴 후 시그니처의 대출을 매각했지만, 뉴욕 커뮤니티 은행(New York Community Bank) — 도시의 또 다른 주요 임대료 안정화 대출 기관 — 은 129억 달러(약 18조 원)의 다른 시그니처 자산을 인수했음에도 다가구 주택 포트폴리오 매입을 거부했다. 결국 시 정부는 3만 5,000가구를 보존하기 위해 6,000만 달러(약 830억 원)의 연기금을 투입했다.

보고서는 동일한 역학이 전국적으로 작동하고 있다고 주장한다. 롱아일랜드에 본사를 둔 리츠(REIT)이자 선벨트(Sunbelt) 지역 다가구 주택 신디케이터들의 주요 대출 기관이었던 아버 리얼티 트러스트(Arbor Realty Trust)는 2025년 말까지 5억 7,000만 달러(약 7,900억 원)의 연체 대출과 약 5억 달러(약 6,900억 원)의 자체 보유 부동산 자산을 보고했으며, 이는 1년 전 1억 7,700만 달러(약 2,450억 원)에서 거의 3배 증가한 수치다. 아버가 압류를 통해 되찾은 아파트 건물들의 평균 입주율은 45%에 불과하다.

인종적 측면과 정책적 시사점

보고서는 Eviction Lab 데이터를 인용해 흑인 세입자들이 백인 세입자보다 약 두 배 높은 퇴거율에 직면하며, 흑인 미국인들이 전국 세입자 중 18.6%를 차지함에도 불구하고 퇴거 신청의 51.1%를 차지한다고 지적한다. 보고서는 투기적 자본이 과거 레드라이닝(redlining)의 대상이었던 역사적으로 흑인 및 라틴계 지역에 집중되어, 금융 취약성과 인종 불평등 사이의 피드백 루프를 창출한다고 말한다.

스티펀은 임대료 규제가 두 가지 기능을 수행한다고 주장한다. 첫째는 희소성에 따른 우발 이익을 건물주에서 세입자로 재분배하는 것이고, 둘째는 투기적 신용을 규율함으로써 금융 안정성을 확보하는 것이다. 그녀는 두 번째 기능이 훨씬 덜 주목받았지만 주택이 어떻게 평가되고, 자금이 조달되며, 소유되는지를 결정하는 금융 시스템의 구조 자체를 다루기 때문에 더 중요할 수 있다고 적었다.

보고서는 "자본 요건은 은행이 대차대조표에 과도한 레버리지를 적용하는 것을 방지한다"며 "임대료 규제는 건물주가 투기적 이주를 바탕으로 건물에 과도한 레버리지를 적용하는 것을 방지한다"고 결론짓는다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.