미국 주택 경기 침체 4년차, 부동산 중개인들 업계 이탈 가속화

40년 만의 최악 미국 주택 시장 침체로 부동산 중개인과 모기지 대출업자들이 2008년 금융위기 이후 가장 빠른 속도로 업계를 떠나고 있다.

전미부동산중개인협회(NAR) 회원 수는 4월 기준 141만 2000명으로, 2022년 10월 최고치인 160만 명 대비 12% 감소했다. 1982년 이후 가장 느린 주택 시장이 4년째 이어지고 있는 것이다. 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 분석에 따르면 지난해 전체 가구 대비 기존 주택 판매율은 44년 만에 최저 수준을 기록했다.

"우리는 피를 흘리는 동맥이 되었을 뿐입니다"라고 말한 킴 테일러는 텍사스주 포트워스 출신의 전직 에이전트로, 2023년 중반 중개업소를 설립했다가 올 봄 폐업했다. "지난 11개월은 제 경력 중 가장 힘든 시기였습니다."

2025년 NAR가 조사한 에이전트 중 71%만이 부동산을 유일한 직업으로 꼽았으며, 이는 2005년 이후 데이터 중 가장 낮은 비율이다. 2년 이하 경력의 일반 에이전트는 2024년에 단 3건의 거래를 성사시켜 총 8100달러의 수익을 올린 반면, 모든 경력 수준의 일반 에이전트는 10건의 거래를 처리해 5만 8100달러를 벌어들였다. 모기지은행협회가 집계한 노동통계국 자료에 따르면 모기지 업계 고용은 2021년 정점 대비 약 40% 감소했으며, 연간 10건 이상의 대출을 처리하는 대출 오리지네이터 수는 약 절반으로 줄었다.

이러한 이탈 현상은 팬데믹 시기 호황으로 부풀어 올랐던 업계를 재편할 위협이 되고 있다. 당시 제로금리에 가까운 모기지 금리가 매수 열풍을 촉발했었다. 평균 30년 고정 모기지 금리가 9개월 만에 최고치 근처에서 맴돌고 거래량이 수십 년 만에 최저 수준을 기록하면서 향후 거래 파이프라인이 계속 제약을 받고 있으며, 더 많은 에이전트와 대출 담당자가 다른 수입원을 찾도록 압박하고 있다.

중산층의 공동화

부동산 중개업체 컨설팅 회사 리크루팅 인사이트의 매니징 파트너 마크 존슨은 가장 생산성이 높은 에이전트들은 여전히 성공하고 있지만, 경기 침체가 "제가 부동산 전문 중산층이라고 부르는 계층을 공동화시켰다"고 말했다. 2020년 호황기에 업계에 뛰어든 많은 에이전트들은 느려진 시장으로의 전환이 지속 불가능하다는 사실을 깨달았다.

메릴랜드주 실버스프링의 에리카 로젝은 2021년 면허를 취득해 2022년과 2023년 각각 4건의 거래를 성사시켜 세금과 비용을 제외하고 연간 약 4만 5000달러의 수수료를 벌었다. 그러나 2024년에는 단 1건의 거래만 성사시켰고 2025년 초 면허를 반납했다. "부동산 에이전트로 존재한다는 것은 엄청난 에너지와 많은 비용이 듭니다"라고 그녀는 면허 취득, 중개 수수료, 마케팅, 코칭 비용을 언급하며 말했다. "거래를 성사시키지 못하면 계속 나아가기가 매우 어렵습니다."

에이전트를 넘어선 여파

주택 경기 침체는 인접 업종으로까지 파급되고 있다. 텍사스에서 주택 보증 보험을 판매하는 셰리 레인은 몇 년 전보다 매출이 감소했다고 말했다. "주택이 움직이지 않으면 우리 모두에게 영향을 미칠 것입니다"라고 그녀는 전했다. 모기지 대출 담당자 트리스탄 홀트는 작년 디트로이트로 이사한 후 추진력을 얻지 못하다가 지난 4월 그만두었다. "이란 분쟁이 시작되면서 '이런, 여기서 얻을 수 있는 비즈니스가 충분하지 않아'라고 느꼈습니다"라고 그는 말했다. 홀트는 현재 은행이나 보험업계에서 일자리를 찾고 있다.

경기 둔화는 또한 업계 통합을 가속화하고 있다. 소규모 중개업체들은 기술에 투자하거나 소유권 및 에스크로 서비스 등 여러 사업 라인을 제공할 수 있는 대형 업체에 인수되면서 구매자와 판매자에게 원스톱 숍을 제공하고 있다. 2024년 에이전트 보수 지급 방식을 변경한 법적 합의는 마진을 더욱 압박했으며, 일부 구매자는 에이전트 고용을 아예 포기하도록 유도하고 있다.

주택 시장의 향방은 이제 모기지 금리 경로에 달려 있다. 연방준비제도가 올해 말 금리 인하를 시작하면 낮은 차입 비용이 억눌린 수요를 풀어내고 이탈 현상을 멈출 수 있다. 그러나 금리가 높은 수준을 유지한다면 업계의 위축은 더욱 심화되어, 다음 사이클이 시작되기 전에 더 많은 에이전트와 대출업자들이 업계를 떠날 수 있다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.