뉴욕 렌트 동결, 100만 채 안정화 임대료 0% 인상에도 REITs는 타격 면해

뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회(Rent Guidelines Board)는 7대 1로 약 100만 채의 안정화 아파트 임대료를 동결시키는 안건을 가결하며 조란 맘다니(Zohran Mamdani) 시장의 선거 공약을 이행했다. 그러나 시내 다가구 주택 시장에 가장 많이 노출된 REIT 주식은 다음 날 상승 마감했다.

BMO 마켓츠의 분석가 존 김(John Kim)은 "경제가 강하고, 고용 성장도 양호하며, 젊은이들이 이곳에 있고 싶어 한다"며 "대부분의 REIT는 주로 시장 금리 주택을 보유하고 있다"고 말했다. 신규 공급 부족으로 인해 해당 부문의 임대료는 계속 상승하고 있다.

엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(Empire State Realty Trust)는 금요일 4.5% 상승하며 상승세를 주도했고, SL 그린(SL Green)이 약 4%로 뒤를 이었다. 아발론베이(AvalonBay), 보르나도(Vornado), 에쿼티 레지덴셜(Equity Residential)은 보다 완만한 상승폭을 기록했다. 이러한 회복력은 임대료 동결이 부동산 가치 평가를 훼손할 것이라는 임대인 단체들의 경고와 배치된다. 시 독립예산국(Independent Budget Office)에 따르면 안정화 주택의 중간 임대료는 1,603달러인 반면, 주요 지역의 시장 금리 아파트는 일상적으로 4,000달러를 초과한다.

이번 0% 인상은 10월 1일 이후 시작되는 1년 및 2년 계약 모두에 적용된다. 이는 1년 계약에 3%, 2년 계약에 4.5% 인상을 승인했던 2023년의 극명하게 갈린 결정 이후 나온 조치다. 당시에도 임대인들은 보험료, 세금, 공과금 상승을 감안할 때 이마저도 충분치 않다고 주장했다. 맘다니 시장이 올해 초 6명의 위원을 임명하면서 위원회 구성이 바뀌었고, 이는 결과가 이미 정해져 있었다는 임대인들의 주장에 불을 지폈다. 한 위원은 투표 직전 사임했다.

이번 동결은 2019년 뉴욕주가 임대차 법을 강화한 이후 안정화 주택 소유주들의 압박을 가중시키고 있다. 당시 법 개정으로 세입자 퇴거 후 임대료 인상이나 주택을 시장 금리로 전환하는 임대인들의 능력이 제한됐다. 뉴욕 아파트 협회(New York Apartment Association)는 이 정책이 일부 자산을 압류 위기로 몰고 가고 시장 금리 세입자에게 더 많은 비용을 전가할 수 있다고 경고한다. 이에 대비해 맘다니 시장실은 4월 임대인의 비용을 최대 30% 절감할 수 있는 시 차원의 보험 프로그램과 체납 임대료를 대상으로 한 500만 달러 융자 기금을 출시했다.

파이퍼 샌들러(Piper Sandler)의 알렉산더 골드파브(Alexander Goldfarb)는 이번 동결로 인해 임대료 상한선이 적은 시장 금리 주택이 더 비싸질 것이라고 말했다. 그는 "이번 임대료 통제 동결로 인해 일어난 일은 나쁜 상황을 더 악화시킨 것뿐"이라고 지적했다.

모든 REIT가 정치적 역풍을 피한 것은 아니다. SL 그린은 맘다니가 민주당 시장 예비선거에서 승리한 6월 말 약 58달러 수준의 저점 대비 여전히 11% 하락한 상태다. 뉴욕시에 주거용 포트폴리오의 5.5%를 보유한 아발론베이도 그 이후로 약 7% 하락했다. 이러한 하락세는 맘다니의 관련 정책들 — 최고 부유층에 대한 세금 인상 계획을 포함해 —이 장기적으로 뉴욕시를 주거 및 오피스 세입자 모두에게 덜 매력적인 시장으로 만들 수 있다는 광범위한 우려를 반영한다.

뉴욕이 마지막으로 임대료 동결을 시행한 것은 2020년 팬데믹 기간으로, 당시 위원회는 광범위한 실직과 관광 부문 붕괴 속에서 1년 계약에 대해 5대 4로 0% 인상을 가결했다. 그 동결은 1년간 지속된 후 2021년 위원회가 인상안을 승인했다. 이번 동결은 완전히 다른 경제 환경에서 이루어졌다. 시의 실업률은 사상 최저 수준에 근접했고, 기업들이 복귀 근무 정책을 의무화함에 따라 오피스 임대 활동도 활성화됐다. 그러나 안정화 주택과 시장 금리 임대료 간의 격차는 계속 확대되며 맘다니를 집권시킨 주택난(affordability crisis)을 더욱 심화시키고 있다.

임대인 단체들의 법적 도전이 예상되며, 옹호 단체들은 지속적인 공개 논쟁을 준비하고 있다. 이번 결과는 유사한 임대료 안정화 조치를 검토 중인 다른 고비용 도시들의 바로미터 역할을 할 수 있다.

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